房產(chǎn)永遠是資產(chǎn)配置中超級重要的一環(huán)刷允，我最近就開始在折騰自己的房子了，已經(jīng)賣掉了一個碧囊，并且也鎖定了要購買的目標树灶，等到客戶貸款下來就要下手；
我在做這個置換房子的決策過程中糯而，有很多朋友都在問我為什么要做這個決定天通，房子要漲價了嗎？現(xiàn)在適合買房還是賣方熄驼？
我來跟大家聊一聊我的看法像寒，一家之言烘豹，僅供參考，且主要考慮一二線城市诺祸，或者經(jīng)濟發(fā)展相對ok的三線城市携悯；
一、關(guān)于房價的漲跌：
其實不論買什么筷笨，看價格都有一個亙古不變的原理憔鬼，就是供需關(guān)系；
一般來說奥秆，當供＞求逊彭，自然價格降低，供＜求构订，自然價格上漲侮叮，而供需相對平衡，則價格也相對平穩(wěn)悼瘾；
房地產(chǎn)市場當然也是這樣囊榜，不過，房子也有它的特殊之處亥宿；
1. 供需對價格的調(diào)節(jié)相對滯后
房產(chǎn)交易額度較大卸勺，流程復雜，交易的時間自然也比較長烫扼，最快1個月曙求，慢了半年一年也是常事，因此映企，供需關(guān)系對價格的影響當然有悟狱，但是會滯后，一般來說堰氓，價格上漲滯后3個月左右挤渐，價格下跌滯后六個月左右；
也就是說双絮，當你發(fā)現(xiàn)交易量明顯上漲浴麻，一般三個月房價也會漲起來；但如果房產(chǎn)交易市場比較慘淡囤攀，交易量明顯下降的時候软免，一般要六個月之后才會逐漸反映到房價的調(diào)整上來；
2 易漲難跌
市場火爆焚挠，漲起來可能不用三個月膏萧，而且漲得很快漲幅也很高，但是跌下來就不那么容易了；不僅時間滯后向抢，連價格也都只是降一點點认境；
以我自己的小區(qū)為例，從均價兩萬漲到三萬也就是五六個月的事情挟鸠，但是近兩年市場慘淡叉信，成交量降低，但價格居然也就還那么回事艘希，還緩緩的漲了一點硼身；
畢竟想買房的剛需人群怎么都要買，而賣方的業(yè)主卻可以選擇行情不好時暫時不賣覆享，整體上還是偏向于賣方市場佳遂；
3 房產(chǎn)交易整體趨于理性
不管是由于經(jīng)濟整體增速放緩，國家調(diào)控撒顿，新增人口減少等各種原因丑罪，目前那種超大量的投資炒房基本已經(jīng)退出房產(chǎn)市場，目前更多的主要是剛需客戶（首套上車）以及置換客戶（賣小買大賣老買新居住改善）為主凤壁；需求相對清晰且穩(wěn)定吩屹，也不太會有大的波動，因此整體上需求量相對穩(wěn)定拧抖，而且購買目標清晰煤搜，所以整體上交易也比較理性，像前些年那種不正常的房地產(chǎn)熱度幾乎不會在出現(xiàn)了唧席；
而從供給端來說擦盾，我這里主要討論12線城市，新房和二手房每年的放出量也是相對穩(wěn)定的淌哟，因此供需關(guān)系相對平衡迹卢；后面主要還是看政策影響，如果國家金融放松绞绒，放貸塊婶希，可貸款成數(shù)也高榕暇，那自然買家就會愿意出手蓬衡，可能帶來一定的上漲；如果國家金融收縮彤枢，買家購買能力和意愿受挫狰晚，那么愿意賣房的也會變少，交易量下降缴啡，而沒辦法必須要出手的話壁晒，自然價格也要有所讓步；但整體上來說供需相對平衡业栅，至少未來3個月內(nèi)房價應(yīng)該會相對穩(wěn)定秒咐，如果國家出臺新政策那就再具體分析谬晕；
二、這樣的市場適合誰呢携取？
先說結(jié)論攒钳，這樣的市場特別適合置換房產(chǎn)，尤其是先賣再買
①首先雷滋，很多人都得賣了房子才有首付買下一套不撑，如果市場火爆，房價一直漲晤斩，賣了可能就買不起原來想買的了焕檬，那就很被動；而市場平穩(wěn)澳泵，那可以相對安心的賣掉实愚，拿到錢再買下一套；這也是我選擇這個時機置換最主要的原因兔辅；
②在這種市場下愿意進行買賣的人相對都是有剛需誠心買賣的爆侣，賣家不會漫天要價買家也不會隨意壓低，置換的效率會比較高幢妄，像我掛盤三個星期就賣掉了兔仰；
③這樣的相對平穩(wěn)的市場應(yīng)該不會持續(xù)太久，很可能國家一個政策一出蕉鸳，就會打破平衡乎赴，所以我得抓緊時間，要在4月份之前搞定買房子的事情潮尝；
④除了對于置換客戶來說榕吼，剛需我也比較建議現(xiàn)在上車，平穩(wěn)市場能精挑細選勉失，不用提心吊膽的怕漲價羹蚣；在強調(diào)一下，如果是剛需的話乱凿，我一直的建議都是趕緊上車顽素，你得先在車上，才有資格考慮這車是快是慢還是退徒蟆；
至于你家的房子該不該賣該不該換胁出，賣了買在哪兒，剛需上車買什么房子段审，這個得具體問題具體分析全蝶，不過還是有一些重要的值可以參考，比如租金報酬率啊，升值潛力啊等等抑淫，我下次再詳細的說一說我決定賣方的依據(jù)绷落，以及我買房主要考慮的因素；
