前言

眾所周知，深圳的更新項(xiàng)目實(shí)施率不過3-4成荒辕，其中還有不少是工改居汗销、工改商，工改工抵窒〕谡耄扣除這些現(xiàn)狀為工業(yè)廠房的，剩下的城中村更新實(shí)施率李皇，估計(jì)頂多2成就不錯(cuò)了削茁。而這2成中，估計(jì)卡在拆遷階段的又占7成〖氚希可見拆遷的難度之大慰丛。此外，拆遷畢竟是一個(gè)實(shí)操性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)板塊瘾杭。曾有朋友私下建議我多寫寫拆遷怎么拆,光有理論還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠诅病，也不敢隨便瞎扯，誤導(dǎo)他人也不好富寿。拆遷怎么拆寫了好久睬隶，推遲了這么久，也憋了好久页徐。今天浮出水面苏潜，希望不要貽笑大方，各位拆遷大神多包涵变勇，也希望能能拋磚引玉恤左，請(qǐng)各位大神予以查缺補(bǔ)漏。

綜上所述纲仍，拆遷在整個(gè)城市更新中屬于最關(guān)鍵的階段，主要內(nèi)容是雙方就有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)協(xié)商談判博弈贸毕，在博弈中尋求利益平衡點(diǎn)通過達(dá)成協(xié)議郑叠，做大蛋糕的過程。其本質(zhì)就是房地產(chǎn)買賣明棍，和普通商品房買賣不同的是乡革，雙方是唯一弱勢(shì)的買家和唯一強(qiáng)勢(shì)的賣家（備注：當(dāng)然也有投資回遷房指標(biāo)，但這里就不提了）摊腋。

如何高效快速地與被拆遷對(duì)象通過談判確定拆遷補(bǔ)償方案沸版，并簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，盡快拆除建筑物兴蒸，注銷產(chǎn)權(quán)推穷，是城市更新中最大的考驗(yàn)。

每個(gè)地區(qū)的城市更新（舊改）都具有一些不同的地域特點(diǎn)类咧。

深圳地區(qū)城市更新拆遷談判具有地域性特殊性馒铃，與普通的商務(wù)談判和一般的征收過程中拆遷補(bǔ)償談判均不完全一致蟹腾。其市場(chǎng)主體是主導(dǎo)力量，因此拆遷談判的主體一方通常為項(xiàng)目意向?qū)嵤┲黧w（通常為開發(fā)商）区宇，另一方為村股份合作公司整體或者村股份合作公司中的村民個(gè)體娃殖、其他外來業(yè)主或其他單獨(dú)市場(chǎng)主體。

深圳城市更新政策與實(shí)操中议谷，出于集體資產(chǎn)增值保值的考慮炉爆，在村股份合作公司集體用地參與城市更新的規(guī)定中，強(qiáng)化了對(duì)村股份合作公司和村民利益的保護(hù)卧晓；其次芬首，符合城市更新條件的項(xiàng)目在市場(chǎng)上僧多粥少，近幾年房地產(chǎn)行情上升幅度太高逼裆，房?jī)r(jià)上漲太快郁稍，村集體和村民心理預(yù)期和維權(quán)意識(shí)日益提高。最后胜宇，深圳的城市更新采取純市場(chǎng)化主導(dǎo)方式耀怜，更新單元也不能隨意切割，政府公權(quán)力不介入桐愉。

綜上财破，導(dǎo)致在城市更新拆遷談判中，開發(fā)商屬于相對(duì)弱勢(shì)地位从诲。被拆遷對(duì)象村集體左痢、村民、小業(yè)主及其他市場(chǎng)主體更為強(qiáng)勢(shì)系洛。拆遷談判中開發(fā)商表面是一對(duì)一談判俊性，看起來開發(fā)商具有專業(yè)人員和資金優(yōu)勢(shì)，村民業(yè)主單槍匹馬窮困弱勢(shì)碎罚，但實(shí)際上卻是開發(fā)商面對(duì)眾多被拆遷方圍剿磅废。

而一千個(gè)人就有一個(gè)不同的想法纳像，且被拆遷對(duì)象談判心理搖擺不定荆烈，在拆遷談判中有時(shí)處于自身利益的考量難以固定堅(jiān)持己方立場(chǎng)，可能會(huì)因?yàn)槔娑S時(shí)反悔竟趾，甚至簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議憔购，都有反悔的現(xiàn)象出現(xiàn)。

拆遷談判既是談判各方實(shí)力的較量岔帽，更是各方心理的博弈玫鸟，其不可能保持一個(gè)相對(duì)較堅(jiān)定的立場(chǎng)。因此拆遷談判的經(jīng)驗(yàn)和技巧就顯得尤為關(guān)鍵犀勒。

拆遷是城市更新項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)檐盟，其實(shí)施流程大體可分為前期準(zhǔn)備、拆遷談判及補(bǔ)償安置三大階段押桃，具體又細(xì)化為前期摸底調(diào)查葵萎、測(cè)繪確權(quán)、拆賠標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議制定唱凯、拆遷協(xié)商談判羡忘、搬遷協(xié)議簽訂、搬遷補(bǔ)償及回遷7個(gè)流程磕昼。

具體工作開展階段：拆遷團(tuán)隊(duì)組建卷雕、前期摸底調(diào)研、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)掰烟、測(cè)繪查丈爽蝴、制定拆遷方案、制定拆賠標(biāo)準(zhǔn)纫骑、制定拆賠協(xié)議蝎亚、造勢(shì)宣傳、集中簽約先馆、補(bǔ)償款過渡費(fèi)支付发框、房屋移交、疑難處理煤墙、釘子戶處理梅惯、房屋拆除、檔案歸檔仿野、回遷選房方案铣减、回遷房辦證。

1

1脚作、拆遷團(tuán)隊(duì)組建是第一步葫哗，那么一個(gè)基本拆遷人員要了解并精通哪些呢？個(gè)人以為起碼要掌握以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目概況球涛、專項(xiàng)規(guī)劃劣针、概念設(shè)計(jì)、主要工作流程亿扁、拆遷方案捺典、拆賠標(biāo)準(zhǔn)、拆遷協(xié)議从祝、獎(jiǎng)懲機(jī)制襟己、績(jī)效考核等等引谜。

2、崗位設(shè)置：項(xiàng)目總監(jiān)擎浴、拆遷經(jīng)理煌张、主管專員、風(fēng)控經(jīng)理退客、財(cái)務(wù)經(jīng)理骏融、檔案管理員、后勤保安萌狂、環(huán)衛(wèi)及行政專員若干档玻。

3、項(xiàng)目部工作模式：分工：項(xiàng)目總監(jiān)統(tǒng)籌全局茫藏、風(fēng)控經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)把控監(jiān)督误趴、拆遷經(jīng)理主管專員一線執(zhí)行調(diào)查測(cè)繪、確權(quán)及談判簽訂务傲、檔案管理員資料歸檔凉当、財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)補(bǔ)償款及、過渡費(fèi)及各種費(fèi)用售葡。行政負(fù)責(zé)后勤及項(xiàng)目部行政看杭。保安負(fù)責(zé)巡查更新項(xiàng)目范圍內(nèi)是否加擴(kuò)改建。

4挟伙、拆遷工作模式：分組包干楼雹，工作組分片區(qū)、工作組人員互為AB角尖阔、具體工作網(wǎng)格化管理負(fù)責(zé)贮缅。一組負(fù)責(zé)10棟？

5介却、建章立制：巡查制度谴供、拜訪制度、值班制度齿坷、談判記錄桂肌、分工合作制度、獎(jiǎng)懲制度等等胃夏。

1轴或、人員來源：聘請(qǐng)村集體熟悉村集體情況昌跌，人脈廣仰禀、威望高、失業(yè)或暫時(shí)無事可做蚕愤、脾氣性格好答恶、善于溝通的村領(lǐng)導(dǎo)親戚或其他村民共同組成現(xiàn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)饺蚊。

2、后勤支持：為其提供工資悬嗓，提成污呼；如有必要飯?zhí)媒y(tǒng)一安排。安排住宿包竹、加班費(fèi)燕酷。

3、現(xiàn)場(chǎng)管理：分組周瞎、網(wǎng)格化管理苗缩、制定拜訪計(jì)劃、獎(jiǎng)懲分明声诸、績(jī)效考核酱讶。

1、為了保障目標(biāo)的按期實(shí)現(xiàn)彼乌，促進(jìn)拆遷工作的推進(jìn)泻肯，有必要進(jìn)行計(jì)劃管理。

計(jì)劃管理：

按時(shí)間分為：周計(jì)劃慰照、月計(jì)劃灶挟、季度計(jì)劃、年度計(jì)劃毒租；

按工作內(nèi)容分為：計(jì)劃分解 膏萧，計(jì)劃進(jìn)展、跟蹤反饋蝌衔，計(jì)劃修正榛泛。

2、為了保障拆遷成果文件的合規(guī)性噩斟，保障補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的順利執(zhí)行曹锨。有必要設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理崗位（風(fēng)控崗），對(duì)拆遷工作過程中的文件合規(guī)性剃允、完善性進(jìn)行審查沛简，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進(jìn)行審查，對(duì)涉及數(shù)字文字的補(bǔ)償金額斥废、日期等進(jìn)行審查椒楣，防止拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效。

其中比較關(guān)鍵的有：被拆遷的資格審查不嚴(yán)牡肉、被拆遷人不具民事行為能力捧灰、代理人超越職權(quán)、拆遷補(bǔ)償協(xié)議條款違法统锤、拆遷脅迫欺詐違背對(duì)方真實(shí)意愿毛俏、公章或簽名指紋偽造都有可能或直接導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效炭庙。

風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工作內(nèi)容有：合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)、誤差風(fēng)險(xiǎn)煌寇、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)焕蹄、法律風(fēng)險(xiǎn)。其中阀溶，合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)主要涉及文件缺失腻脏、無效虛假文件；誤差風(fēng)險(xiǎn)主要涉及數(shù)字文字筆誤缺漏银锻；補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)主要涉及產(chǎn)權(quán)糾紛迹卢、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一引發(fā)糾紛；法律風(fēng)險(xiǎn)主要涉及：公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)徒仓、合同條款等腐碱。

3、流程管理掉弛。

為了確保城市更新拆遷中高效症见、穩(wěn)健、安全管理殃饿，有必要設(shè)置流程管理谋作，層層把關(guān)但必須扁平化管理，誰簽字誰負(fù)責(zé)乎芳。主要工作重點(diǎn)是對(duì)各流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行梳理遵蚜，了解各節(jié)點(diǎn)工作要點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)。務(wù)必根據(jù)各公司實(shí)際情況設(shè)立奈惑，流程管理重在項(xiàng)目部吭净、公司內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào)：內(nèi)部職權(quán)管理、績(jī)效管理肴甸、審批管理寂殉、進(jìn)度管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等等原在。

4友扰、財(cái)務(wù)審計(jì)管理。

財(cái)務(wù)審計(jì)管理負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目部拆遷過程中所發(fā)生的一些財(cái)務(wù)費(fèi)用庶柿。一句話多快好省村怪，就需要財(cái)務(wù)管理到位。那些合理浮庐，那些不合理甚负？那里必須，那些沒必要支出？那些費(fèi)用屬于合理但非必要性支出腊敲，杜絕大吃大喝，鋪張浪費(fèi)维苔。

拆遷費(fèi)用：拆遷補(bǔ)償直接費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償相關(guān)間接費(fèi)用碰辅。

拆遷補(bǔ)償直接費(fèi)用：貨幣補(bǔ)償費(fèi)、裝修費(fèi)介时、過渡費(fèi)没宾、構(gòu)筑物附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)沸柔、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)循衰、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

拆遷補(bǔ)償相關(guān)間接費(fèi)用：評(píng)估咨詢費(fèi)褐澎、測(cè)繪費(fèi)会钝、釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)、工作經(jīng)費(fèi)工三、特困戶救助費(fèi)迁酸、不可預(yù)見費(fèi)等。

5俭正、文本管理奸鬓。

涉及外部文本有：房產(chǎn)注銷委托、房屋空置補(bǔ)償掸读、房屋清租補(bǔ)償串远、房屋移交、房屋權(quán)利歸屬儿惫、放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利聲明澡罚、回遷戶型意向、回遷房選房方案肾请、注銷水單委托書始苇、測(cè)繪查賬結(jié)果確認(rèn)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用確認(rèn)及結(jié)算表筐喳、談判記錄催式、文件送達(dá)回執(zhí)、評(píng)估確認(rèn)避归、確權(quán)荣月、無產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利人認(rèn)定核查表等等。

內(nèi)部管理文本還有：業(yè)主來訪登記梳毙、電話來訪登記哺窄、簽約信息統(tǒng)計(jì)、考勤、業(yè)績(jī)考核萌业、值班制度坷襟、工作進(jìn)度、工作日志生年、業(yè)主情況調(diào)查婴程、談判記錄等等。

城市更新項(xiàng)目總該如何開展工作（一）

城市更新項(xiàng)目總該如何開展工作（二）

干貨：

城市更新報(bào)批報(bào)建的邏輯和技巧（一）

干貨：

城市更新報(bào)批報(bào)建的邏輯和技巧（二）

?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)怎么玩？

（一）

?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)怎么玩蒸绩？

（二）

城中村城市更新如何跟村集體打交道（一）

城中村城市更新如何跟村集體打交道（二）

城中村城市更新如何跟村集體打交道（三）

城市更新中各方在集資備案問題上的本質(zhì)衙四、訴求及技巧

政府關(guān)系事務(wù)最關(guān)鍵的一層級(jí)

你與城市更新

只差一個(gè)

公眾號(hào)