2018年12月16日 Lee公子 文 于深圳
因為本人長時間在市場上做養(yǎng)老項目的BD拓展汞贸，面對各種各樣項目的報價绳军，一直需要一個簡單易用的價格判斷模型印机，對項目報價的合理性做出便捷快速的判斷。
傳統(tǒng)的做法都是針對各個項目具體條件门驾，做定位假設(shè)射赛，使用動態(tài)測算的模型進行判斷。動態(tài)測算模型雖然比較精確奶是，但是有兩個不便之處：一是測算模型比較復雜咒劲，測算一個項目需要花很多時間精力進行各種測算前提假設(shè)和測算邏輯的調(diào)整，很多項目其實用不著太深入的測算诫隅，只是需要快速篩選，“殺雞”不需要用“牛刀”帐偎，太復雜的模型浪費了自己的時間精力逐纬；二是復雜模型的前提假設(shè)變化太多，不太容易做大量試算削樊，不方便總結(jié)共性的項目規(guī)律豁生。
為了找到一些簡潔明了的規(guī)律性結(jié)論，方便以后拿到項目后能夠快速做出可行性判斷漫贞，本人試圖總結(jié)一個速算模型甸箱，能夠快速分析養(yǎng)老項目的承價能力。
該速算模型的核心思路如下：
1迅脐、該模型是一個靜態(tài)速算模型芍殖，輸入數(shù)值后能夠直接看到結(jié)論。
2谴蔑、由于養(yǎng)老項目中的護理型項目和自理型項目的商業(yè)模式完全不同豌骏，因此將護理型和自理型的測算模型分開。
3隐锭、將租賃和收購項目的測算模型分開計算窃躲。
4、護理型項目以“床位”為計算單位钦睡，將所有的投入蒂窒、成本、收入都折算到一張床位上進行比較荞怒。自理型項目以“平米”為計算單位洒琢，將所有的投入、成本挣输、收入折算到單平米的坪效（即每平米每月的收入）上進行比較纬凤。
5、模型中的參數(shù)取值是基于本人工作中經(jīng)驗數(shù)據(jù)撩嚼。每個公司在各項成本的細節(jié)上會有所差別停士，每個項目的工程條件不同挖帘，項目定位不同，參數(shù)取值也會有差別恋技，模型中的數(shù)值僅作參考拇舀。
6、對于自理型和護理型混合形的項目蜻底，這個模型只能分拆單獨計算骄崩，根據(jù)所得的數(shù)值進行價格區(qū)間的取值參考。
7薄辅、模型中黃色的部分均可手動調(diào)整要拂，紅色的部分為結(jié)論。
速算模型如下：
1. 護理型項目租金測算模型
2.護理型項目收購測算模型
3.自理型項目租金測算模型
4.自理型項目收購測算模型
測算模型下載：
20181216養(yǎng)老項目租金及收購價格試算模型（Ver.1.0版）.xlsx
在相同的測算模型下站楚，我對1萬平米的護理型養(yǎng)老項目進行了租金脱惰、收購、土地開發(fā)三種模式的測算窿春。
假設(shè)條件及測算結(jié)果如下：
| 項目定位 | 床位數(shù) | 床位定價 | 可承受租金 （毛坯租賃） | 可承受收購價格 | 可承受土地價格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高端 | 200床 | 15000元/床·月 | 55元/平米·月 | 8600元/平米 | 4080元/平米 |
| 中高端 | 230床 | 12000元/床·月 | 51元/平米·月 | 7900元/平米 | 3400元/平米 |
| 中端 | 280床 | 9000元/床·月 | 37元/平米·月 | 5850元/平米 | 1350元/平米 |
測算數(shù)據(jù)詳見測算表：
20181216養(yǎng)老項目租金及收購價格試算模型（1萬平米護理項目測算）.xlsx
總結(jié)測算結(jié)果拉一，我得到如下結(jié)論：
1. 養(yǎng)老項目的承租能力不強。租金水平在1.7到1.8元/平米·天旧乞，還是可以實現(xiàn)的蔚润，但是更高就非常有挑戰(zhàn)了（床位收費需要挑戰(zhàn)市場）。
2. 養(yǎng)老項目的收購價格尺栖，不應超過床位月費收費的60%嫡纠。
3. 養(yǎng)老項目的土地價格，不應超過其定位檔次月費的30%决瞳。
4. 養(yǎng)老項目的床位租金货徙，不應超過床位收費的20%。
5. 自理型養(yǎng)老項目（養(yǎng)老公寓）的承價能力比護理型項目的承價能力更弱皮胡，除非采用銷售不可退會員卡的模式痴颊，否則光是靠押金的財務收入和有限的房租月費，很難支撐租賃成本和收購成本屡贺。
6. 收購型項目和土地開發(fā)型項目基本上只能定位做高端項目蠢棱，中高端的項目定位很難支撐高昂的收購成本和土地成本。
7. 超過2萬平米的大規(guī)模自理型養(yǎng)老項目其實已經(jīng)不合適用租賃模式獲取甩栈，原因有三：承租能力太弱（<1.1元/平米·天）泻仙；大規(guī)模項目的租賃租金總額過高，對企業(yè)的壓力太大量没；前期入住率緩慢玉转，空置房間多，租賃方要為這些空置面積白白交1~2年的租金殴蹄，非常不劃算究抓。（個人認為大規(guī)模養(yǎng)老項目適合采用投資方委托經(jīng)營方的模式猾担，需要設(shè)計一個“產(chǎn)權(quán)方+投資方+經(jīng)營方”的三方架構(gòu)模型，本文不做展開刺下。）
8. 目前國內(nèi)市場上資產(chǎn)價格虛高的問題非常嚴重绑嘹，在一線城市和熱點二線城市尤其明顯，無論是租金還是銷售價格橘茉，報價都非常不理性工腋。從養(yǎng)老的承價能力來看，現(xiàn)階段價格虛高的資產(chǎn)是養(yǎng)老行業(yè)根本接不住的畅卓。養(yǎng)老行業(yè)的春天什么時候能夠真正到來擅腰？資產(chǎn)價格開始下行，養(yǎng)老行業(yè)才能開始上行翁潘。
以上結(jié)論建立在本人所理解的養(yǎng)老項目商業(yè)邏輯的測算模型基礎(chǔ)之上惕鼓，由于本人見識所限，可能有所偏頗和錯誤唐础，歡迎業(yè)內(nèi)同仁批評指正。
根據(jù)該模型做出的測算結(jié)論僅供參考矾飞，不作為投資項目的決策依據(jù)一膨。
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