最近，國(guó)家政策不斷釋放房產(chǎn)銷(xiāo)售的利好消息苔埋，普遍感覺(jué)房產(chǎn)價(jià)格不論是同比還是環(huán)比都在下降懦砂，那是不是該出手買(mǎi)房了？
先分析下利好的政策消息组橄，再研究一下這些政策背后的底層邏輯荞膘，如果不是必須改善的住房，那就等研究完了的以后再做決策玉工。
第一羽资，最近的房產(chǎn)的利好政策有哪些？
1? 央行已經(jīng)認(rèn)可商業(yè)銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行向下調(diào)整
之前的房貸的利率都是4.1%瓮栗，按照慣例削罩，銀行一般會(huì)下調(diào)到10%-20%幅度，房貸將維持在3.3%-3.7之間费奸。這個(gè)利率你仔細(xì)想想弥激，已經(jīng)低于經(jīng)營(yíng)貸的利率。同時(shí)中央也暗示了地方政府愿阐，為了一個(gè)不得以的目標(biāo)微服，房貸的利率可以調(diào)整到趨近于零。
2 第二個(gè)利好的就財(cái)政政策缨历，換房退稅
如果今年十月一日到明天年底以蕴，如果你在同區(qū)域換房可以退稅。如何退呢辛孵？你如果你賣(mài)了現(xiàn)在的房子丛肮，以前交的稅是10萬(wàn)，如今買(mǎi)的新房子納稅是8萬(wàn)魄缚，那就給你退2萬(wàn)宝与。這里有一個(gè)條件焚廊，就是你換房必須在同一個(gè)區(qū)域。
3? 貸款房是可以代押過(guò)戶(hù)的习劫，也就是可以轉(zhuǎn)按揭咆瘟。
南京，蘇州诽里，濟(jì)南袒餐，昆明都已經(jīng)安排完了，隨后各個(gè)城市也會(huì)逐步完善代押過(guò)戶(hù)谤狡，就是為了確保房產(chǎn)和資金的流動(dòng)性灸眼，這是非常利好消息，你仔細(xì)琢磨豌汇，這也會(huì)讓一大批房奴在政策的照耀下解套幢炸。
4 十月一日起首套房公積金利率5年以?xún)?nèi)的調(diào)整到2.6%，5年以上的調(diào)整到3.1%拒贱。
這是個(gè)非常利好的消息宛徊，可以說(shuō)公積金貸款已經(jīng)到了歷史的最低單。
第二逻澳，為什么在這個(gè)非常時(shí)期闸天，國(guó)家出臺(tái)這樣的政策呢？
這就要理解這次房產(chǎn)政策調(diào)整的底層邏輯斜做。從而判斷是不是該出手買(mǎi)房了苞氮。
1 分稅制讓中央財(cái)政和地方財(cái)政發(fā)生收入分配變化
這事情就要從1979年改革開(kāi)放說(shuō)去了。為了激發(fā)地方政府的積極性瓤逼，中央同意地方稅收有地方獨(dú)立行使笼吟，地方上交財(cái)政之前，自負(fù)盈虧霸旗，定量上繳贷帮。結(jié)果呢？1978年中央財(cái)政的收入和地方的比例是4：6诱告，到了1993年是1.2：8.8撵枢，中央要和地方借錢(qián)過(guò)日子。
然后國(guó)家就開(kāi)始了一個(gè)稅制改革精居，這就是著名得分稅制改革锄禽，國(guó)家分別設(shè)置的中央稅，地方稅靴姿，中央地方共享稅沃但，比如說(shuō)增值稅就是共享稅，它是國(guó)家最大頭的稅佛吓，占到的總稅收的占到的37%左右宵晚，共享稅的分稅比利時(shí)中央拿3恨旱，地方拿7。另外一個(gè)大頭比如關(guān)稅坝疼，消費(fèi)稅，燃油稅都?xì)w中央財(cái)政谆沃，給地方留下的是城鎮(zhèn)土地使用稅钝凶，契稅，土地增值稅唁影，資源稅耕陷，耕地稅車(chē)船使用稅等，當(dāng)時(shí)据沈，個(gè)地方都不愿意哟沫。
2 為了能推進(jìn)這分稅制的改革， 國(guó)家同意把土地出讓金收入歸屬了地方锌介，房產(chǎn)稅歸地方嗜诀。
分稅制第2年，中央和地方財(cái)政收入發(fā)生的顯著的變化孔祸，中央拿走了5.6隆敢，地方拿走4.4，而支出呢崔慧？就拿2004年為例拂蝎，地方支出占全國(guó)總支出的大約72%左右，收入只有40%左右惶室。
于是城市化建設(shè)從2008年開(kāi)始就一發(fā)不可收温自，地方就開(kāi)始賣(mài)地掙錢(qián)，有的就有建設(shè)皇钞，有建設(shè)就拉動(dòng)市場(chǎng)悼泌，轟轟烈烈的房地產(chǎn)就這樣開(kāi)始了，連續(xù)5年保持10%的增長(zhǎng)鹅士。
2012年國(guó)家就把房產(chǎn)列為支柱產(chǎn)業(yè)券躁，城市化率從2008年的30%發(fā)展到今天的70%左右，房產(chǎn)從1999年至今新增面積240億平方米掉盅，按照沒(méi)人30平計(jì)算也拜，有8億人都有房住了，這里還沒(méi)有計(jì)算單位自建房趾痘，老舊小區(qū)慢哈，和農(nóng)村的宅基地房產(chǎn)，可以準(zhǔn)確的說(shuō)永票，中國(guó)人已經(jīng)不缺房子了卵贱。
土地出讓金占地方收入已經(jīng)超過(guò)的50%滥沫，如果房子再賣(mài)不掉，那就意味著地賣(mài)不掉键俱，地方財(cái)政吃緊就是必然的事情了兰绣。企業(yè)為了節(jié)約成本就會(huì)裁人，否則人力成本就太高了编振，所以房地產(chǎn)就要穩(wěn)著陸缀辩，這一切的福利就在這樣的背景下發(fā)生的。
第三踪央，那我們應(yīng)該怎么辦呢臀玄？
房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？長(zhǎng)期來(lái)看是不會(huì)漲的畅蹂，如果你生活的城市符合雙降條件健无，就是環(huán)比和同比都下降了。那十一期間可以去看看房液斜，但是絕對(duì)不要著急出手累贤，也許還會(huì)繼續(xù)降價(jià)，再等等政策旗唁，等等開(kāi)發(fā)商降價(jià)畦浓，等等那些還不起房貸的業(yè)主代押賣(mài)房，也許你還能撿到更大的漏检疫。
