物業(yè)投資中的風險識別與規(guī)避
作為中國科技教育基金會“共同富匀迸埃”計劃的平臺運營的投資方，中國趨勢控股有限公司（簡稱“中國趨勢”）透過旗下企業(yè)礁凡，在國內(nèi)投資了若干運營平臺高氮，包括電商換購平臺、物業(yè)園區(qū)等等把篓。
其中纫溃，博思夢想（中國）有限公司（簡稱“博思中國”）是中國趨勢旗下企業(yè)之一。為了不斷豐富“共同富匀脱冢”計劃的合作模式內(nèi)涵，進一步完善“共同富越颜。”計劃的推進開展疗锐，博思中國目前正在努力尋找合適的物業(yè)投資機會坊谁。
一般來說，物業(yè)投資有很多不同的渠道滑臊，比如直接從市場收購新的一手物業(yè)口芍、通過中介從二手交易市場投資二手物業(yè)、投資參股與開發(fā)商共同開發(fā)并持有物業(yè)雇卷、從資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)物業(yè)鬓椭、從法拍市場競拍或競買取得等等。
法拍物業(yè)关划，因價格便宜小染，是很多投資者關注的渠道，有時候能夠“撿漏”獲得價格較低有較大投資升值空間的物業(yè)贮折。但法拍物業(yè)裤翩、法院競賣物業(yè)，有時候會隱藏一些陷阱调榄，需要投資者具備一雙“火眼金睛”踊赠，有足夠的風險識別能力。
最近博思中國在尋找物業(yè)每庆、與相關人員交流溝通中筐带，就了解到了法拍物業(yè)投資的一些風險陷阱和具體的案例。
風險一缤灵，產(chǎn)權(quán)風險烫堤。目前國家對住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)凤价，都有很具體的年限規(guī)定鸽斟。有時候司法拍賣的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)過了一半或者接近一半。這種物業(yè)的投資風險利诺，就在于物業(yè)未來升值的空間有限富蓄，甚至沒有升值空間，嚴重影響投資收益慢逾。
這種風險相對比較容易管控立倍。只要投資人事先進行詳細調(diào)研，仔細分析和查詢相關資料侣滩，并充分對區(qū)域性的市場交易進行綜合分析口注，就可以有效規(guī)避相關風險。
風險二君珠，前業(yè)主是否欠繳物業(yè)管理費寝志？欠繳的物業(yè)管理費的處置方式是什么？
根據(jù)統(tǒng)計，法拍物業(yè)的來源有幾近50%是因借貸糾紛材部，如企業(yè)經(jīng)營毫缆、創(chuàng)業(yè)投資、資金拆借等原因乐导，業(yè)主無法償還債務而導致苦丁。這種情況，業(yè)主往往還會拖欠大量物業(yè)管理費物臂。當這類物業(yè)進入司法拍賣時旺拉，法院會有相關提示，但并不會詳盡介紹具體細節(jié)情況棵磷。因此蛾狗，如果參與這類物業(yè)的競拍或競買，就需要做詳細的調(diào)研泽本、分析淘太。如果僅僅看拍賣公告，有時候還會掉入陷阱规丽。
比如蒲牧，博思中國了解到這樣一個案例：
上海某公司（簡稱“A公司”）2021年初，通過司法競賣渠道赌莺，取得了某辦公樓的一層物業(yè)冰抢。在《競賣公告》中，法院已經(jīng)明確業(yè)主拖欠有物業(yè)管理費艘狭，需由買家承擔挎扰。在競買之前，A公司專門出資委托律師巢音，對該物業(yè)進行了詳細的盡調(diào)遵倦，了解到前業(yè)主拖欠歷年物業(yè)管理費合計169萬元，物業(yè)公司已經(jīng)對前業(yè)主發(fā)起訴訟追討物業(yè)管理費并勝訴官撼。律師針對該項競買交易出具了法律意見書梧躺。
在綜合考量后，A公司決定參與競買并最終成交傲绣。在拍賣輔助機構(gòu)的協(xié)助下掠哥，A公司支付了交易價格，并墊付了若干稅款秃诵，過后拍賣法院退還了A公司墊付的稅款续搀。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，拍賣輔助機構(gòu)要求A公司向物業(yè)管理公司支付了169萬元物業(yè)管理費菠净，之后拍賣輔助機構(gòu)才出具相關文書禁舷，協(xié)助A公司取得不動產(chǎn)權(quán)證彪杉。
在這個交易過程中，A公司一直認為這169萬元是取得該物業(yè)對價的一部分榛了，也就是說在讶，是包含在該物業(yè)的交易總價格之中煞抬。
然而一年多后的2022年中霜大，在進行企業(yè)所得稅清算時，稅務局卻提出了不同意見革答。稅務局認為這169萬元不應該納入該物業(yè)的獲取成本战坤，而是應該歸為物業(yè)管理費。也就是說残拐，在《資產(chǎn)負債表》中途茫，A公司不能將這169萬元作為“資產(chǎn)”，而應該歸入“費用”溪食。
后來經(jīng)過與稅務局反復溝通囊卜，最終A公司認可稅務局的意見，對財務報表進行了調(diào)整错沃。但調(diào)整后的結(jié)果栅组，就是A公司的資產(chǎn)硬生生減值169萬元。
這里A公司一不當心就掉入了一個陷阱：
既然當時物業(yè)管理公司起訴前業(yè)主已經(jīng)勝訴枢析，照理物業(yè)管理公司也是債權(quán)人玉掸。法院拍賣物業(yè)后，應該在獲得的拍賣款中醒叁，對所有債權(quán)進行分配司浪。或者如果拍賣法院需要確保物業(yè)管理公司優(yōu)先全額收到物業(yè)管理費把沼，也可以由A公司單獨支付給法院啊易，法院再轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司。這樣可以將這169萬元全額納入成交額中饮睬。
但現(xiàn)在的做法租谈，拍賣輔助機構(gòu)要求A公司直接將169萬元支付給物業(yè)管理公司，不僅稅務局不認可作為購買成本续捂，導致A公司資產(chǎn)減值垦垂，而且A公司將這筆費用計為物業(yè)管理費，名不正言不順牙瓢。因為按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定劫拗，繳納物業(yè)服務費系業(yè)主的義務。而在A公司取得不動產(chǎn)權(quán)證之前并非業(yè)主矾克，而且也沒有享受過物業(yè)公司的物業(yè)管理服務页慷，并不具有支付物業(yè)管理費的義務。更不可思議的是，物業(yè)管理公司在追討物業(yè)管理費的訴訟中明明已經(jīng)勝訴酒繁，卻在收到A公司的款項后滓彰，對原業(yè)主撤訴。
雖然A公司事先進行了詳細的調(diào)研州袒，也做了法律分析揭绑，但仍然被迫落入這個陷進。真是智者千慮郎哭，必有一失他匪，防不勝防。
風險三夸研，法拍物業(yè)的占有狀況邦蜜。很多法拍物業(yè)往往存在“占有”情況，有的是業(yè)主自己在使用亥至、有的是處于出租狀態(tài)悼沈。這些法拍物業(yè)在拍賣后，普遍會碰到無法清場的狀況姐扮。
法院對拍賣物業(yè)是否負責清場絮供，取決于房屋《拍賣公告》的規(guī)定，有的法院在執(zhí)行中溶握，要負責清場并交付杯缺，而更多的是法院只負責協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并不負責清場交付睡榆。
因為每個法拍物業(yè)狀況都不盡相同萍肆，因此針對這種風險，同樣需要事先做詳細評估胀屿，以規(guī)避風險塘揣。
博思中國就聽說這樣一個案例：
香港某公司（“簡稱B公司”）經(jīng)過多年的籌劃和等待，終于在2023年底獲得香港灣仔的某甲級寫字樓整層的競買抄底機會宿崭。
在競買之前亲铡，B公司同樣也委托律師做了盡調(diào)分析，之后順利買下葡兑。但辦理收樓時奖蔓，才發(fā)現(xiàn)這層物業(yè)中被原業(yè)主出租的部分，完全不合常理：不僅出租租金遠低于市場價讹堤，而且原業(yè)主給案外人租賃方竟然有很長的不合理賬期吆鹤。更不可思議的是，原業(yè)主居然與這個案外人在一起辦公室洲守，而且案外人租賃方還賴著不走疑务。
這就導致B公司已經(jīng)是業(yè)主的情況下沾凄，不僅不能順利收樓，而且還無法收到租金知允，此外B公司還需要承擔物業(yè)管理費和政府差餉撒蟀。這顯然是原業(yè)主與案外人惡意串通做局。
B公司經(jīng)過努力溝通温鸽，卻無法解決問題保屯。在忍無可忍的情況下，B公司只能采取法律措施嗤朴，聘請律師向法院申請封租令配椭，對租客承租物業(yè)內(nèi)的財產(chǎn)進行查封虫溜、拍賣以抵繳欠租雹姊，同時申請收樓令以收回物業(yè)。
雖然B公司獲得了法院的支持衡楞，但尚未最終完成收樓吱雏，而且為此付出了不菲的律師費和訴訟費。
通過司法拍賣的渠道投資物業(yè)瘾境，存在很多風險歧杏，上述僅列舉了三個常見的風險。
博思中國認為迷守，通過與相關人員交流犬绒，獲得了非常有用的知識和經(jīng)驗，博思中國在后續(xù)尋找和投資物業(yè)的過程中兑凿，將認真研究國家法律凯力、對擬投資的物業(yè)進行仔細調(diào)研分析。最重要的是仔細礼华、仔細咐鹤、再仔細，將問題和風險圣絮、以及應對措施考慮周全祈惶，不放過任何一個蛛絲馬跡，避免陷入不可預料的投資陷阱扮匠。
