【學習分享】住宅建筑設計原則

|規(guī)劃設計|

一官撼、規(guī)劃設計必須以人為本似谁，以住戶的生活舒適方便為本巩踏，這應該是最高原則塞琼。

“規(guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩毅往，住戶會抱怨一輩子派近，這些細節(jié)就顯示出設計師完全沒有從住戶的方便舒適角度去考慮問題，只是簡單的從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

二土童、規(guī)劃設計方案必須符合設計定位敢订，不要偏離定位去追求一切不切合實際的東西枢析。

項目定位是一個項目的根本大綱醒叁，框定了我們的規(guī)劃設計方向把沼，背離定位就會做出完全不能用的方案租谈。深圳寶安碧海名園項目割去，定位是中小戶型白領社區(qū)呻逆，價位適中咖城，檔次中等宜雀，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平米的中庭里郎哭，布置了“地中海”亥至、“愛情航惆纾”茶敏、“波羅的壕”恬惯，連成一個完整的水系酪耳，加上噴泉碗暗、疊水、五個水幕墻厨疙，完全是頂級豪宅的景觀設計配置沾凄！粗劣計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更是高的可怕手负，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收錢的管理費是有限的切蟋，而單是水景的運轉(zhuǎn)費用喘鸟，一年就需付出三十多萬元什黑！誰來承擔這筆費用愕把？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

三圣絮、規(guī)劃設計要充分考慮將來物業(yè)管理的方便捧请。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成本的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境可款，掏不掏錢看戶型闺鲸，滿不滿意看管理”摸恍。以前設計方案是不考慮物業(yè)管理的类早，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題莺奔。湖南株洲的明珠花園令哟，最初的規(guī)劃設計方案是上海一家設計院提供的屏富，以一個湖為中心噩死，湖周圍是一圈獨棟別墅已维，別墅外圍是多層住宅栅屏，再外圍是小高層住宅。設計的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景缔莲，可以從客廳蛀骇、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)業(yè)主共享的棉姐，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時乃坤，都從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊瘦材，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾食棕，個人隱私無法得到有效保護。后來調(diào)整了規(guī)劃方案千埃，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖镰禾，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外胡是小區(qū)業(yè)主共享备韧。這樣织堂，別墅單獨成區(qū)吃粒，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界徐勃，相對容易一些僻肖。

四劝堪、規(guī)劃設計在條件許可的前提下秒啦，應該盡量考慮項目營銷的方便帝蒿。

營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點绣张，一個是賣相沼撕。賣點要實在务豺，比如深圳寶安碧海名園項目笼沥，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都是錯層汹桦，每戶送20平米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型壹罚，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上辨泳，設計師力求環(huán)境景觀園林設計有些出彩的新意菠红。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相遇绞，在小區(qū)布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便摹闽。后來有人提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門俊抵、一條主軸景觀商業(yè)大道烛缔、一處中心園林践瓷、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）喷舀、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照他們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程浇辜，項目就具備了良好的賣相×螅現(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林绪囱，目的就是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤而柑，因此不得不要求設計規(guī)劃工作也為營銷服務粹排。

五、規(guī)劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外射富，還要盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說中的基本禁忌胰耗。

一般來講费尽，容積率旱幼、建筑密度柏卤、綠地率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說该园，很多設計師都不大了解啃勉，所以經(jīng)常在這方面出問題淮阐。另外在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關(guān)于路沖状您、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意担猛，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌仇奶。

六、規(guī)劃設計還必須滿足“掏干吃凈”用足指標（用足容積率和建筑密度）的原則狈茉。

1）用足容積率：損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤氯庆；

1.1容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設計與測算得出的此地塊的用地開發(fā)強度，具有一定的科學性实昨，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。

1.2影響容積率的幾個客觀因素：日照規(guī)范礁哄、間距要求、退紅線要求茉继、限高要求等吉挣。也有人為操作因素：不利地塊的利用度睬魂，單體樓型的選擇等氯哮。

2）用足建筑密度：損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間姆打；

2.1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)。首層戶型（贈送私家花園）是項目賣家最高的戶型评抚，項目溢價的主要組成部分啸如，絕不能浪費掉叮雳。好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金帘不，絕不能放過储狭。

3）用足地方法規(guī)的邊界

3.1利用挑空陽臺不計面積的政策辽狈，提供更多可帶來溢價的贈送面積娘扩，驗收后改成房間琐旁，有效增加實際容積率澎语；利用2.2米以下不計建筑面積的規(guī)定，可將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)减俏，贈送給客戶奏夫，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除麻削，改為房間。贈送空間的樓板改為花架扫责，等驗收后封上改為房間蜘渣。

七蔫缸、規(guī)劃設計還必須實現(xiàn)貨值最大化原則吐葱。

1）不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法孟辑，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模式推演奈嘿；

2）運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型裙犹，賣高一級業(yè)態(tài)的價格袄膏，提升溢價空間平项；

3）資源利用最大化接癌，盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例缺猛，擴大溢價范圍耻姥；

4）盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間座享，變?yōu)榭射N售面積渣叛。

八蘑秽、規(guī)劃設計偶爾還會采用“拿來主意”思想原則。

1）利用產(chǎn)品庫中的成熟產(chǎn)品進行復制埂材，速度快、風險低竖独；

2）使用模塊產(chǎn)品和組團復制；

3）會所航瞭、幼兒園等配套設施復制成熟模塊锉走。

九挪蹭、規(guī)劃設計同時還需深入考慮以下幾點內(nèi)容：

1）我們有沒有發(fā)掘到地塊最大的優(yōu)勢辜羊？

2）我們有沒有把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型喜德？同時保證均好性；

3）我們戶型分布與設計是否有更好的方案萌衬？

4）我們的商業(yè)是否最有利于銷售和經(jīng)營？金角銀邊是商業(yè)設計的基本法則祠墅；

5）我們的建筑形象和環(huán)境設計是否創(chuàng)造了更好的賣點回铛？是否有更好的展示內(nèi)容和條件茵肃？

6）我們的產(chǎn)品設計是不是從客戶的需求出發(fā)而設計？

十、規(guī)劃設計中路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細化調(diào)整：

1）規(guī)劃設計中道路布局是龍頭紊婉，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑辑舷，沿途應有景觀布置何缓；彎曲的主干道有利于景觀的變化，而且也便于限制車速传轰；建筑物的出入口應通過次級道路與主干道連接谷婆；住宅前后的三級道路應創(chuàng)造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍期贫；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑通砍、路口的視線遮擋烤蜕、車燈和噪聲干擾迹冤、人車交叉穿越等細部的設計。

2）要使建筑融入環(huán)境呐籽，環(huán)境設計必須提早加入狡蝶。為給環(huán)境設計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下苏章，容許建筑和道路的位置稍作改動奏瞬，使二者兼顧硼端。

3）以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷县耽。只有降低視點高度镣典，像行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型兄春，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周肴裙，才能感覺視線是否遮擋涌乳，視野是否開闊夕晓，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺征炼。特別是板式建筑群，從俯視的視角去看眼坏，各列建筑前后錯位酸些，蜿蜒曲折魄懂，活潑流暢，但以行人平視的視角去看缀拭，則可能變成高山峽谷填帽，重嵐疊障。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70%在于前期策劃”铣鹏。這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位葵第，目標消費群定位卒密、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念膛腐，其實全都在規(guī)劃設計方案中體現(xiàn)出來鼎俘。開發(fā)商的投資贸伐，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設計方案中脯丝。所以在規(guī)劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提宠进。許多項目在規(guī)劃設計上費了兩三年的功夫晕拆，最后一舉成功，絕對不是偶然的材蹬。

|戶型設計優(yōu)化|

什么樣的戶型是好戶型呢实幕？這個其實沒有一個真正意義上的標準，因為不同的人員考慮戶型的切入點和著眼點不同赚导。

一茬缩、開發(fā)商認為：好的戶型能相對較快的的進行去化，這樣就能節(jié)省相對較多的成本和時間吼旧，直接轉(zhuǎn)化為項目利潤凰锡；好的戶型能賣出更高的單價圈暗，提高銷售利潤掂为；好的戶型可以進行大規(guī)模的復制，節(jié)約了產(chǎn)品研發(fā)成本以及項目實際操作時間员串，這些可以很容易轉(zhuǎn)化為利潤勇哗。

二、客戶認為：一套好的戶型寸齐，必須做好“通”欲诺、“透”工作；一套好的戶型渺鹦，應安排盡可能多的房間朝向南面扰法，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處毅厚，則必須首先滿足客廳和主臥朝南塞颁。當小區(qū)周邊有著極好的景觀資源時，戶型設計可能會打破傳統(tǒng)的朝向布局而以景觀朝向面為主吸耿，這時首先也是安排客廳和主臥室朝向景觀面祠锣。

三、設計師如何看待戶型：

1）戶型定位咽安，沒有最好的戶型伴网，只有最合適的戶型，任何戶型只有滿足了他的目標客戶的需求妆棒，客戶喜歡的就是最好的戶型是偷。因此設計師首先需要幫助開發(fā)商研究戶型定位拳氢，在定位明確的情況下才能進行戶型設計。

2）戶型設計需要生活經(jīng)驗蛋铆，戶型設計主要在于生活功能的設計馋评。客廳刺啦、廚房留特、餐廳、書房玛瘸、臥室蜕青、衛(wèi)生間各有不同的功能要求。

3）戶型設計要與市場同步糊渊，由于戶型是學術(shù)和商業(yè)結(jié)合右核，設計師和開發(fā)商交流的過程是矛盾最集中的地方。設計師往往專注產(chǎn)品本身渺绒，比如外觀贺喝、造型等，因為戶型平面設計在一定程度上影響外部造型宗兼，所以有很多設計師往往為了造型的需要而隨意改變戶型躏鱼，這就導致了戶型設計的不合理性。

4）均好性是戶型勻稱的標志殷绍，這一點染苛，對于占了戶型中主要面積的起居室顯得非常重要。

四主到、如何判斷戶型的好壞與否：

1）面積配比的均好性：包括各空間茶行、居室的開間和進深的尺度，面積的配比等登钥；

2）空間分離的細致性：包括動靜分離拢军、干濕分離、公私分離怔鳖、主次分離、流線分離等固蛾；

3）空間布局的合理性：包括門窗的位置结执，墻面的尺度，由此而影響的通風艾凯、采光献幔、觀景，以及生理和心理干擾等趾诗；

4）面積利用的有效性：包括家具和器具的安放蜡感，交通動線的組織等蹬蚁。

五、提煉戶型設計賣點：通過鉆國家技術(shù)規(guī)范的空子郑兴，采用“偷”的方式提高產(chǎn)品的高附加值犀斋。戶型偷面積已成為在競爭中取得優(yōu)勢的重要手段，對客戶的吸引力非常大情连，有很大的創(chuàng)新開發(fā)潛力叽粹。

六、核心筒設計基本原則：在滿足規(guī)范和實用的前提下却舀，盡量做到自然通風虫几、采光，爭取公攤面積最小挽拔。

我們?nèi)绾卧诒Ａ魬粜褪孢m度的前提下辆脸，怎么做到盡可能的節(jié)省成本。這是我們戶型優(yōu)化的終極目標螃诅。

|建筑立面|

圖片來源：濟南萬象新天B3地塊

建筑立面設計是在符合功能和結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求的基礎上對建筑空間造型的進一步美化啡氢。擴初方案審批之前，優(yōu)化方向重在立面方案的比較州刽，擴初方案審批通過之后空执，側(cè)重在立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較穗椅。

建筑外立面優(yōu)化設計的基本原則：

一辨绊、大眾性原則：所謂建筑外立面優(yōu)化設計的大眾性原則，指的就是在對建筑的外立面進行設計時匹表，不能只是一味地追求個性门坷，必須要根據(jù)當前的文化、經(jīng)濟以及社會的發(fā)展來對建筑的外立面進行設計袍镀，建筑師在設計的過程中也必須根據(jù)人們的審美觀念和生活經(jīng)驗默蚌，從大眾的角度進行考慮，使得建筑外立面最終的裝飾設計能夠與大眾觀念相結(jié)合苇羡。

二绸吸、地域性原則：不同地區(qū)和不同民族的建筑特色也是不相同的，這種建筑特色的不同也正是建筑地域性的基本表現(xiàn)设江，在地域性的原則當中锦茁，自然資源的主要表現(xiàn)就是建筑物構(gòu)建手法的不同、建筑所在地域的光線不同以及建筑物所在地域的地形不同叉存，在對建筑外立面進行裝飾設計時码俩，必須要充分考慮到地域的特色，將不同地區(qū)的民族特色充分展現(xiàn)出來歼捏，并且能夠使居住者在情感上產(chǎn)生家的感覺稿存。

三笨篷、時代性原則：建筑外立面的裝飾原則不能只考慮單方面的因素，必須要著眼于整個時代瓣履，依據(jù)社會的時尚元素找到相關(guān)的建筑設計靈感率翅，并且要爭取不斷超越現(xiàn)有的時尚觀點。就當前的建筑外立面設計而言拂苹，建筑設計的時代性主要有兩點表現(xiàn)：一種是傳統(tǒng)的設計安聘，另一種就是經(jīng)典時尚的設計，建筑外立面的裝飾設計必須要有一定的時代性瓢棒，否則即使再完美浴韭，也會變得沒有觀賞價值。建筑外立面的裝飾設計與傳統(tǒng)設計和經(jīng)典設計都是相輔相成的脯宿，同時也是不可分離的念颈。

|結(jié)語|

現(xiàn)代住宅建筑外立面造型優(yōu)化設計應以建筑物的實用性、使用功能和結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求為基礎连霉，考慮造型中點榴芳、線、面跺撼、體各元素的配合窟感，在建筑材料、色彩及造型下體現(xiàn)建筑物的風格及設計師的設計思想歉井。

建筑立面造型優(yōu)化是一項復雜的系統(tǒng)工程：建筑優(yōu)化設計是一門集技術(shù)柿祈、藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。其中立面優(yōu)化只是其中的一部分哩至，它是展現(xiàn)給大眾最直觀的一部分躏嚎，固然很重要，但歸根結(jié)底它最大的功能是供人來使用菩貌。所以我們在做優(yōu)化設計時卢佣，在滿足各種規(guī)范、功能要求的前提下箭阶，同時也關(guān)心它的舒適度虚茶、經(jīng)濟性、節(jié)能環(huán)保等各項指標仇参，這樣才能優(yōu)化出更完美的作品嘹叫。