看點與思考：
前期策劃中，項目定位的落腳點主要在產(chǎn)品的策劃上，如何策劃人與設(shè)計師合作來創(chuàng)造“作品”关划，是體現(xiàn)項目決策者水平的重要表現(xiàn)因素。
在前期策劃中翘瓮，項目定位確定后贮折，產(chǎn)品策劃的重要性尤為突出。
很多開發(fā)商都往往會忽視或省略產(chǎn)品策劃的環(huán)節(jié)资盅，在多年的策劃經(jīng)歷中调榄，曾遇到過太多這樣的事。
開發(fā)商把一個地塊拿下下來以后呵扛，馬上就直接找設(shè)計院設(shè)計產(chǎn)品每庆，設(shè)計院僅憑跟開發(fā)的幾句溝通就直接設(shè)計產(chǎn)品。
設(shè)計院是不懂市場的今穿，也不會去做專業(yè)的市場調(diào)研和項目定位的缤灵，他們就聽開發(fā)商的，而開發(fā)商往往就是拍腦袋。
你看著辦吧腮出。于是設(shè)計出來的產(chǎn)品往往與市場脫節(jié)帖鸦，或者跟不上時代要求。
有的設(shè)計院往往為了省時間省精力就直接把過去在其他地方設(shè)計的方案直接搬過來胚嘲，然后拿錢走人作儿。
做出來的產(chǎn)品交給營銷公司去想辦法來把它賣出去，而營銷公司賣這種不符合市場要求的產(chǎn)品也是費盡心力馋劈，絞盡腦汁攻锰。
造成沒有產(chǎn)品策劃就設(shè)計出產(chǎn)品來的這種現(xiàn)象，往往也跟一些地方的房產(chǎn)部門及規(guī)劃部門的規(guī)定有關(guān)侣滩。
有些地方房產(chǎn)規(guī)劃部門在土地還沒有掛牌之前就要求參加競拍或有意向的開發(fā)商交出項目規(guī)劃設(shè)計方案來口注。
開發(fā)商為了應(yīng)付变擒，趕緊找來設(shè)計院出方案君珠，結(jié)果方案出來，審批通過后娇斑，在要來大改動策添，那就幾乎是天方夜譚了。
就這樣毫缆，造成了產(chǎn)品與市場的脫節(jié)唯竹，造的房子很難賣。
造成產(chǎn)品與市場脫節(jié)的主要問題還是在于開發(fā)商苦丁，在于決策者浸颓。
你要拿某一塊地，你要參加競拍旺拉，那你在參加競拍之前产上，你就要做好前期市場調(diào)研，有把握蛾狗、有目的地去拿地晋涣。
開發(fā)商在拿地前提交規(guī)劃設(shè)計方案時，跟政府有關(guān)部門要約定好沉桌，你這個方案是在沒有充分調(diào)研的情況下做的谢鹊。
你就只提交一個框架性的草案，主要把布局留凭、風(fēng)格和總量擬定下來佃扼，等你拿到地以后，你要充分調(diào)研蔼夜、定位和論證兼耀。
你以后可能會對這個方案做全面改動，特別是在功能配比挎扰、戶型設(shè)計翠订、細(xì)部處理巢音、戶型配比、單體處理等尽超。
你還必須要做進(jìn)一步的深化官撼、修改和完善，直至在你心里確實完美似谁。
“做什么樣的產(chǎn)品”傲绣，既是由市場決定的，也是決策者和策劃人不斷追求賦予產(chǎn)品品質(zhì)和挖掘創(chuàng)造客戶價值的結(jié)果巩踏。
項目產(chǎn)品的打造秃诵，既需要“市場驅(qū)動”，也需要“驅(qū)動市場”塞琼。這是項目運作成功的永恒定律菠净。
開發(fā)商必須秉承“以人為本”的理念，將“產(chǎn)品品質(zhì)和客戶價值”深深融入到項目的整個軀體和全部血液彪杉，在每個細(xì)節(jié)上都要考慮人性化的設(shè)計毅往。
這是項目得以成功的靈魂所在，也是項目可以賣得好的前提派近。
大公司或品牌公司都會有自己創(chuàng)新特色的攀唯、清晰的產(chǎn)品線。
產(chǎn)品線主要在風(fēng)格渴丸、布局侯嘀、建筑、立面谱轨、細(xì)節(jié)等方面形成1個或幾個相對固定的特色模式戒幔。
綠城公司早期的產(chǎn)品線就具有以下幾個特點：
在布局方面：如桂花園，有兩個層次碟嘴。
第一個層次是由“中央花園（一般有人工湖或水系）到組團(tuán)綠地（如林蔭步道）再到宅間綠化（圍而不合）溪食。
形成既開放由有半私密性的特征）”的綠化景觀私密性遞進(jìn)式延伸。
第二個層次是由“水系到景觀到小品再到休閑設(shè)施”的景觀環(huán)境連續(xù)性延伸娜扇。
在建筑方面：如七里香溪错沃，也有兩個層次。
第一個層次是建筑形態(tài)由“多層到小高層再到高層”的分段遞進(jìn)和錯落式排列雀瓢。
第二個層次是配套上由“會做到商業(yè)再到幼兒園/小學(xué)”的逐級配置枢析。
在立面處理方面：如桂花園，同樣有兩個層次刃麸。
第一個層次是“形態(tài)豐富多樣醒叁，線條簡潔流暢”。
第二個層次是“色彩交叉協(xié)調(diào)，立面穩(wěn)重大方把沼，又有質(zhì)感”啊易。
產(chǎn)品策劃，主要取決于房地產(chǎn)項目開發(fā)決策者的眼光饮睬、價值觀和專業(yè)水平租谈。
作為房地產(chǎn)營銷策劃人，我們的職責(zé)是要盡一切努力捆愁，做好策劃割去，出好建議，幫助開發(fā)商做出正確而有價值的決策昼丑。
房地產(chǎn)策劃人都要懂一點建筑規(guī)劃設(shè)計方面的知識呻逆，要了解和研究市場的需求，要知道房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢菩帝。
產(chǎn)品策劃咖城，要把握好三條主線：
l風(fēng)景線（美學(xué)精神、含蓄精神胁附、動與靜酒繁、虛與實滓彰、陰與陽控妻、疏與密、方與園揭绑、節(jié)奏感弓候、風(fēng)格、空間層次他匪、空間形態(tài)菇存、色彩、質(zhì)感邦蜜、泛光照明依鸥、線條、屋頂悼沈、墻角贱迟、窗體、玻璃絮供、空調(diào)外機(jī)欄板）
l功能線（組團(tuán)衣吠、商業(yè)、配套壤靶、居住缚俏、休閑、景觀、交通忧换、綠化恬惯、日照、采光亚茬、功能配比落君、形態(tài)配比、戶型配比微服、中庭镀娶、架空層、停車）
l人文線（休閑文化赞草、健身文化讹堤、景觀文化、綠植文化厨疙、居住文化洲守、文脈）
根據(jù)地塊的規(guī)劃確定條件和技術(shù)指標(biāo)，策劃人要研究分析并明確產(chǎn)品策劃的幾個主要模塊：
l總體組織及建筑布局
l功能規(guī)劃及配比
l建筑風(fēng)格及立面處理
l景觀規(guī)劃
l單體規(guī)劃
l公建配套
l戶型設(shè)計及配比
l出入口及交通組織
l細(xì)部處理
l車位及車庫處理
l新材料及新技術(shù)應(yīng)用
人對于生活的環(huán)境具有相當(dāng)?shù)囊蕾嚭托睦矸磻?yīng)沾凄，人對環(huán)境是有要求的梗醇，甚至是有追求的。
城市運營者撒蟀、開發(fā)商乃至策劃人叙谨，要盡力營造出符合人生活要求的完美環(huán)境。
產(chǎn)品策劃的主要焦點是關(guān)心目標(biāo)客戶的需求保屯，創(chuàng)造客戶價值手负，而客戶需求的出發(fā)點就是為客戶營造一個理想的生活環(huán)境。
產(chǎn)品策劃姑尺，要關(guān)注環(huán)境設(shè)計竟终，要把握環(huán)境設(shè)計的四大要素：
空間設(shè)計：就是要把握好空間設(shè)計的幾個關(guān)鍵層次和順序，依次考慮“城市空間（與周邊建筑及設(shè)施的關(guān)系）切蟋。
小區(qū)公共空間（中心花園统捶，廣場，商業(yè)等）-組團(tuán)空間（組團(tuán)綠地柄粹、小品喘鸟、休閑設(shè)施等）。
半私密空間（圍合式小花園镰惦、長廊迷守、跑步小道等）-私密性空間（住宅內(nèi)隱私保護(hù)、會所等）旺入，空間的層次順序兑凿。
時間設(shè)計：一是出入口的設(shè)計凯力，考慮人車分流以及安全性和便捷性。
二是考慮生活機(jī)能配套如交通出行礼华、購物咐鹤、就學(xué)、休閑圣絮、健身等的便捷性祈惶。
交流設(shè)計：一是考慮兒童嬉戲游樂活動的設(shè)施及場所。
二是考慮老人健身活動的設(shè)施及場所扮匠，三是考慮會所的功能如游泳池捧请、SPA、健身房棒搜、棋牌茶座等疹蛉。
視覺設(shè)計：視覺空間是居住環(huán)境中最為美健的線索，優(yōu)美的視覺體驗力麸，給人帶來生活的愜意可款、舒適感和自豪感。
視覺設(shè)計主要是考慮“色彩”克蚂、“材料”闺鲸、“層次”、“線條”的運用埃叭，以及由此帶來的“質(zhì)感”和“美感”摸恍。
環(huán)境設(shè)計中要考慮人造景觀與自然景觀的契合，考慮環(huán)境給人帶來舒適性游盲，給人的活動帶來方便性误墓。
考慮無間斷式綠蔭長廊以及景觀廊道的設(shè)計，讓步行者和騎車者避免“日曬雨淋”的煩惱益缎。
產(chǎn)品策劃，雖然是關(guān)于產(chǎn)品的方案然想，但不等于建筑規(guī)劃設(shè)計方案莺奔，也不等于概念設(shè)計方案。
產(chǎn)品策劃变泄，是策劃人依據(jù)市場狀況和趨勢令哟，對產(chǎn)品設(shè)計所做的一個建議性方案。
目的就是讓設(shè)計院所設(shè)計出來的產(chǎn)品與市場匹配妨蛹，最好能夠與市場無縫對接屏富，完全符合和滿足市場客戶需求。
項目的產(chǎn)品設(shè)計要經(jīng)歷幾個階段蛙卤，即概念設(shè)計階段狠半、方案設(shè)計階段噩死、初步設(shè)計及擴(kuò)初設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段神年。
設(shè)計院在做正式的規(guī)劃設(shè)計方案（方案設(shè)計已维，即修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案）前，應(yīng)根據(jù)有關(guān)產(chǎn)品策劃報告已日，做一個“概念性方案”垛耳，也叫概念設(shè)計。
由地產(chǎn)策劃人與建筑設(shè)計師雙方合作做出來的這種方案飘千，叫做概念規(guī)劃堂鲜。
在這個過程中策劃人要做的一個重要任務(wù)就是要做出項目的“設(shè)計任務(wù)書”。
設(shè)計任務(wù)書的主要內(nèi)容护奈，首先要對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行策劃建議泡嘴。
還要對項目各功能模塊的配比及戶型配比做出符合項目市場定位的叫準(zhǔn)確的建議，供建筑設(shè)計師參考逆济。
概念規(guī)劃酌予，往往是以“概念方案”形式來表現(xiàn)的，也是框架性的產(chǎn)品建議和思路構(gòu)想奖慌。
根據(jù)產(chǎn)品策劃報告抛虫，將產(chǎn)品策劃的內(nèi)容以總平草圖、鳥瞰草圖简僧、局部草圖建椰、立面草圖圖等形式直觀地表現(xiàn)出來。
在策劃方與設(shè)計方進(jìn)一步溝通探討后岛马，更好地進(jìn)行方案設(shè)計和初步設(shè)計棉姐。
初步設(shè)計及擴(kuò)初設(shè)計也是項目方案的深化和優(yōu)化，并逐步確定產(chǎn)品各個細(xì)節(jié)啦逆。
開發(fā)商在這個階段的設(shè)計中應(yīng)綜合建筑技術(shù)伞矩、建材應(yīng)用和市場需求等多方因素，進(jìn)行多方位優(yōu)化夏志，以提高項目質(zhì)量效益乃坤。
項目從拿地階段的匡算，到方案階段的概算沟蔑，到擴(kuò)初后施工圖紙階段的預(yù)算湿诊。
這是一個項目成本測算體系一步步有粗到細(xì)的成本測算過程。
以更接近實際（項目竣工交付后的決算）的預(yù)算可作為發(fā)包或目標(biāo)責(zé)任的依據(jù)瘦材。
概念規(guī)劃厅须，是運作一個項目必不可少的一個環(huán)節(jié)，對于項目運作成功與否起著尤為重要的作用食棕。
