很多年前团滥，每到一個城市，都是一個背包一個行李箱报强，真正意義上的走南闖北漂泊8年灸姊，尋求一份能讓自己踏實的職業(yè)技能，每次都有種瀟灑走一回的傲骨躺涝，如今回憶起來竟也會有些許自豪。7年前的國慶節(jié)扼雏，我背著一個背包坚嗜，在北京西站天橋對面的KFC里面試，于是有了這一次非正式的面試機會诗充。

策劃總監(jiān)：“你的優(yōu)點是什么苍蔬？”

我有些為難，也只能硬著頭皮回答：“會寫作蝴蜓，能組織活動碟绑，能吃苦【ソ常”

策劃總監(jiān)：“行格仲，能吃苦也要多思考，你先從策劃助理開始吧诵冒】撸”

就這樣，面試完了汽馋，讓我從媒體編輯轉型成一名房地產策劃人員侮东。第一次走進萬科金域華府的售樓部，高大敞亮的營銷中心讓我對自己的人生規(guī)劃燃起信心豹芯，只是接下來悄雅，等待我的是N次市調，N個PPT铁蹈、N個會議宽闲、N次通宵，很多年都是售樓部工地宿舍三點一線的生活……經歷過掙扎有過想放棄握牧，帶著自我懷疑又重拾信心便锨，眼淚留過一夜后第二天繼續(xù)打雞血一樣的重新開始∥业總的來說放案，這些年，只有一句話：任何技能都需要不斷專研矫俺，熟練只是不斷思考和練習的結果吱殉。

截止到今天已經入行有2778天掸冤，這些日子一步一個腳印，踏踏實實走過來友雳，性格和思維的蛻變稿湿，總結出來，房地產每天要做的事情押赊，就只圍繞以下5大點饺藤，其實也適用于各行各業(yè)：

一、市場調研：知己知彼流礁，也要多借鑒學習

房地產圈子呆久了涕俗，認識很多買房和賣房的人，每次跟他們聊天神帅，通常都會先從整體市場分析各個區(qū)域價格及配套再姑，即便不會常常用全國市場大數(shù)據(jù)來忽悠，也會明確知道所在城市每個片區(qū)的整體房價的走勢找御，定位到本項目周邊的競品價格及銷售動態(tài)元镀，主要是作為競爭對手，要知己知彼霎桅，才能走得更遠栖疑。

市場調研，是一件開心又痛苦的事滔驶，有明調和暗調之分蔽挠，這兩種都會輪流用。明調用于組織一起去學習瓜浸，比如去萬科澳淑、碧桂園、保利等大開發(fā)商插佛，提前找內部認識的人杠巡，這樣了解到的信息會比較全面：如接待流程、客戶情況雇寇、合作渠道氢拥、推售價格等；暗調锨侯，通常是一兩個人嫩海，假扮情侶或朋友，銷售會透露更多細節(jié)囚痴，比如貸款方式叁怪、剩余房源、開盤信息等深滚。

二奕谭、銷售對象：客戶在是誰涣觉？

“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”說的是營銷手段血柳，其實了解客戶需求才是房地產從業(yè)人員的根本官册，客戶想年齡段、獲知途徑难捌、居住區(qū)域膝宁、關注點等，都能夠促進項目提升和調整策略方向的幾個重要因素根吁，分析客戶成為了日常的重要工作员淫，每個銷售都要了解每個客戶的需求和基本信息，而每個策劃則需要掌握批量客戶的共性和個性婴栽。

有些客戶很反感被調查满粗，往往這種客戶會失去更多了解信息的機會辈末，如果把銷售或者策劃當做朋友或者一個行業(yè)的專業(yè)人員來看待愚争，多交流溝通，需求才能得到反饋挤聘，所以這也是比心的交流轰枝。

老業(yè)主及老客戶，都是一回生二回熟组去，獲得客戶信任鞍陨，建立品牌信心，老業(yè)主及老客戶是最佳的口碑相傳的媒介从隆，維護業(yè)主關系诚撵，他們才是最可靠的意見領袖。

三键闺、了解渠道：知道客戶從哪里來

客戶獲知途徑寿烟，往往是有交叉，有些通過朋友介紹辛燥，又看了報紙的廣告筛武，或者某一天路過看見等，就成為銷售和策劃所需要了解的挎塌，明白客戶獲知途徑徘六，才能夠加大宣傳力度和推廣力度，很多樓盤售樓部周邊榴都，都會做有導視待锈，陣地包裝的感覺讓客戶感受到強烈的效果，也更容易第一時間發(fā)現(xiàn)項目地理位置嘴高。

通常渠道都是以點炉擅、線辉懒、面為一體的宣傳手段，比如電視劇播放前谍失，插播廣告不斷播放眶俩，即便不耐煩也要被動接受，久了之后就有印象快鱼，這就是廣告的作用颠印。

精準渠道，都是從分析客戶中得到的抹竹，比如某個片區(qū)的客戶比較多线罕，可以考慮在該片區(qū)超市、小區(qū)內部做展點窃判，前來了解的客戶留下聯(lián)系方式就能獲得相應紀念品等钞楼，也加深了廣告宣傳的力度。

傳統(tǒng)媒體逐漸被遺忘袄琳，一是投放費用貴二是投放周期短询件，未來傳統(tǒng)媒體將漸漸退出歷史舞臺，現(xiàn)在有了新媒體的機會唆樊，微信公眾號宛琅、微博等自媒體，很多走心的文章和視頻逗旁，也能越來越走心嘿辟，讓人看后難以忘懷。

四片效、產品包裝及體驗感：幸福感和認同感

很多人比較喜歡萬科的人性化精裝設計红伦，不得不說，現(xiàn)在很多戶型也都比以前老的戶型好淀衣，局部合理昙读、動靜分離、人車分流等舌缤，小區(qū)里不會再出現(xiàn)汽車到處亂停箕戳、房子窗戶很小很潮濕等現(xiàn)象，當然国撵，人們選房也越來越挑剔陵吸，但無論如何，好才戶型產品從不缺市場介牙。

售樓部和樣板房的展示包裝壮虫，既能展示樓盤的品質感，更能增加體驗感，滿足客戶體驗囚似，需要更多個性的包裝剩拢，以及具有特殊的視覺效果，從而引發(fā)客戶的幸福感和認同感饶唤。

五徐伐、團隊和服務理念：專業(yè)才是王道

品牌概念輸出，打造優(yōu)質的服務理念募狂，培養(yǎng)優(yōu)秀的團隊办素，把最好的產品傳達給客戶，同時祸穷，顧客是上帝性穿，能替客戶解決問題，這樣的團隊才能更好銷售雷滚。

經歷了這些年的歷練需曾，才漸漸明白，營銷不是唯一的祈远，是多元化的呆万，也是不斷更新?lián)Q代的，每個階段需要做的事很多绊含，只有不斷學習桑嘶，才能更好提升自己炊汹。各行各業(yè)的精英躬充，都在摸爬滾打中總結經驗，以上5大營銷思考讨便，或多或少都會運用到充甚，大家一同進步一同學習。

??7*?[