2016年8月30日汗唱，北京市第二中級人民法院召開新聞通報會宫莱，根據近三年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件的情況，對此類糾紛的成因及特點進行分析哩罪，提示買賣雙方誠信交易授霸，防范法律風險，避免和減少糾紛發(fā)生际插。
一碘耳、涉戶籍問題的房屋買賣合同糾紛案件基本情況
自2014年起，二中院審理的此類案件主要有四種類型：
一是買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件框弛，占此類案件總數(shù)的86%;
二是買房人要求賠付逾期遷戶違約金的案件辛辨，占86%;
三是賣房人將戶口遷出后，要求返還履約保證金的案件瑟枫，占6%;
四是因賣房人無法對學區(qū)名額作出明確承諾斗搞，買房人要求解除合同的案件,占2%。
二力奋、涉及戶籍房屋買賣糾紛的成因
1.房價攀升過快導致違約的情形增加榜旦。
由于二手房交易周期較長，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長景殷，有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房價上漲溅呢、認為交易價格不理想，提出漲價猿挚、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務的情況時有發(fā)生咐旧。在此情況下，對于買房人來說绩蜻，尤其是購買學區(qū)房或急需落戶的買房人來說铣墨，其購房及落戶的合同目的自然無法實現(xiàn)。
2.購買學區(qū)房的落戶需求不斷增加办绝。
部分以入學為主要目的的購房者伊约，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格孕蝉，導致購房目的無法實現(xiàn)從而產生糾紛屡律。
經調研發(fā)現(xiàn)，有的當事人購買“學區(qū)房”降淮，尤其是東城超埋、西城等中心城區(qū)的平房，房屋產權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道霍殴，或者實際面積非常小媒惕，有的甚至不到2平米，此類房屋的登記面積或實際情況無法滿足居住條件来庭，在落戶過程中可能存在障礙妒蔚。
3.戶籍登記人不配合遷出或不具備遷出條件。
有的買房人在簽訂購房合同時未預先調查核實巾腕，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務面睛，僅僅是賣房人答應讓其親屬遷出，以致于在合同履行過程中尊搬，出現(xiàn)登記人不愿配合叁鉴、根本找不到登記人、甚至登記人已經死亡等情形佛寿，導致戶口遲遲無法遷出的情況時有發(fā)生幌墓。(本文經《實用法律知識》整理，有刪節(jié))
還有部分戶口的登記人沒有其他落戶地點冀泻，如有的賣房人賣房后租住“公租房”常侣，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”弹渔、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件胳施，導致戶口無法遷出。
三肢专、相關法律風險總結
1.買房人的法律風險
一是戶口無法遷入的風險舞肆。
有的房屋因實際情況無法滿足居住等原因不具備落戶條件，可能導致買房人無法辦理戶口遷入博杖。
二是法院不直接判決遷移戶口椿胯。
戶口遷移系公安機關戶籍管理的職權，不屬于人民法院民事案件處理的范圍剃根，即法院無法判決遷移戶口哩盲，只追究賣房人的違約責任。如果登記人不同意遷出戶
口或不具備遷出戶口狈醉，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況廉油，買房人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金苗傅，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口抒线，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。
但是金吗，根據現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后摇庙，可以辦理戶口遷入旱物。
2.賣房人的法律風險
一是可能面臨高額違約金的風險。
由于房屋價格較高卫袒，違約行為持續(xù)時間長宵呛，如果合同約定按日計算違約金，那么賣房人因為延遲或不履行遷出戶口義務可能面臨高額違約金夕凝。即使是賣房人以外的其他戶籍登記人不配合或無法遷出戶口宝穗，賣房人作為房屋買賣合同的相對人，根據合同相對性原則码秉，依然要按照雙方合同約定承擔相應的違約責任疯坤。
二是可能由于根本違約導致合同解除的風險漠烧。
對于購買“學區(qū)房”或者其他有落戶需求的購房者，如果雙方在合同中明確約定其以落戶為主要購房目的，那么假如因賣房人的違約行為導致買房人一方的合同目的無法實現(xiàn)雇盖，買房人可以主張解除合同，而違約方依然要承擔相應的違約責任撬槽。同時峡谊，在房價不斷上漲的情況下，賣房人還有可能面臨買房人主張的房屋差價損失姓赤、轉售利益損失等可得利益損失赡译。
3.賣房人以外的其他戶籍登記人的法律風險。
如果涉案房屋中的戶籍登記人同意配合遷出戶口不铆，但又反悔不愿繼續(xù)履行相應義務的蝌焚，因為登記人反悔的行為導致賣房人對買房人構成違約并承擔相應違約責任，由此造成賣房人損失的狂男，可由登記人依據雙方約定承擔相應法律責任综看。
四、降低風險的相關建議
1.合同明確約定戶口遷移條款岖食。
買房人红碑，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況泡垃。買房人可以在產權人同意的情況下析珊，在屬地派出所查詢房屋內登記戶口情況，并在合同中明確約定房屋內現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應違約責任蔑穴。
對于購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人忠寻，應依據相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況存和。
另外奕剃，買房人可在合同中明確約定衷旅，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務纵朋。
2.與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況柿顶。
雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限操软。特別是所有權人以外的登記人嘁锯，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。
3.提前向公安機關了解落戶政策聂薪。
戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍家乘，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策藏澳。
特別提醒買房人仁锯，落戶要考慮房屋的實際居住條件，例如此前媒體曾報道的購買過道作為“學區(qū)房”等特殊房屋笆载，最終能否落戶由公安機關根據相關政策予以確定扑馁，切莫僅憑賣房人或中介機構的保證就盲目購買，導致自身利益受損凉驻。
4.提前向教育部門核實學籍使用情況腻要。
以購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況涝登。
如果所在學區(qū)對學籍使用有限制雄家，建議在合同明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不
能實現(xiàn)胀滚，買房人有權要求解除合同趟济，并要求賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失咽笼。
同時顷编，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用剑刑，如果賣房人違約媳纬，有可能導致買房人購房目的無法實現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的施掏，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全钮惠，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。根據我國《民事訴訟法》第一百條的規(guī)定七芭，人民
法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因素挽，使判決難以執(zhí)行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請狸驳，可以裁定對其財產進行保全缩赛、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為;當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施撰糠。當然，由于保全行為可能對對方當事人造成損失窗慎，因此申請人應當按照法院的要求提供相應的擔保卤材。
5.訴訟中可以請求調整違約金數(shù)額。
賣房人認為買房人主張的違約金過高的扇丛，可以請求法院酌情調整違約金數(shù)額。根據法律規(guī)定帆精，違約金的數(shù)額應相當于違約所造成的損失较屿，包括合同履行后可以獲得的利益卓练，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此襟企，如果約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求法院予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的顽悼，當事人可以請求法院予以適當減少曼振。
對于買房人來說，如果因為對方逾期遷戶口的違約行為確實造成損失蔚龙，應注意保存造成損失及相應損失數(shù)額的證據(這里提示下：當事人對于證明自己損失存在的證據較為薄弱冰评，有的甚至只是在口頭上籠統(tǒng)地主張存在損失，無法具體說明存在何種損失及相應的損失數(shù)額木羹，亦沒有相應證據佐證甲雅，就可能導致最終違約金數(shù)額的認定)。對于出賣人逾期遷出戶口的違約行為汇跨，買受人分段起訴主張違約金的务荆，如果前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的穷遂，出賣人也有權請求法院調整違約金數(shù)額函匕。
另外，買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金蚪黑，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的盅惜，后訴法院在支持解除合同違約金時中剩，出賣人有權要求其扣除已經承擔的遲延履行違約金的數(shù)額。
由于個案具體情況不同抒寂，雙方約定的違約金計算方法结啼、計算標準與個案違約程度不盡相同，因此當事人在個案中主張的違約金的數(shù)額亦不相同屈芜，但最終判決承擔違約金的數(shù)額應相當于違約所造成的損失郊愧，對于符合法律規(guī)定調整違約金數(shù)額的情況，法院一般在造成實際損失的30%范圍內予以調整井佑。
