“學(xué)區(qū)房炒作者又作妖了类垦！”看到西湖區(qū)教師輪崗狈邑、學(xué)區(qū)劃片消息的第一時間，筆者支氣管就一陣不適蚤认，趕緊跑去廁所——呸米苹！
5月19號，西湖區(qū)教師輪崗學(xué)區(qū)劃片的消息通過七大姑八大嬸的朋友圈不脛而走砰琢；
很快驱入，文鼎苑48小時上線4套二手房的消息就作為重要例證對這則謠言進(jìn)行粉飾，說得繪聲繪色氯析，不知道的以為單田芳先生轉(zhuǎn)世亏较，不去老底子賣魚橋吆喝真是白瞎了好口才。
好在不多久掩缓，西湖區(qū)教育局直接下場在官微回應(yīng)辟謠雪情，這才平息了這一風(fēng)波。
|?PART 1?|?
學(xué)區(qū)房熱的氣氛下你辣，為了孩子巡通，沒了腦子。
▲杭城新分區(qū)
首先舍哄，上個月杭州剛剛完成行政分區(qū)宴凉，上城區(qū)和江干區(qū)合并，拱墅和下城合并表悬；
此時弥锄，一個行政分區(qū)毫無變化的西湖區(qū)先于新拱墅和新上城學(xué)區(qū)劃片試點(diǎn)，改成一個區(qū)的距離近的不試點(diǎn)蟆沫，跑去西湖區(qū)籽暇，之江和三墩隔這么遠(yuǎn)，中間還有景區(qū)饭庞，老師換崗?fù)ㄇ诘枚嗌僬{(diào)度戒悠？
其次，學(xué)區(qū)劃片政策的根本目的是解決區(qū)內(nèi)教育極不平衡不均勻的問題舟山，目前只有北京已經(jīng)落地在試點(diǎn)操作绸狐，上海都在觀望卤恳，杭州還擔(dān)不起一個“極”字，上趕著身先士卒寒矿？
最后纬黎，也是筆者想寫這篇文稿的最大原因，文鼎苑掛網(wǎng)上4套能作為重大教育政策出臺的直接論據(jù)劫窒？這么說來神年，要是政苑小區(qū)掛4套賣窍奋，省府搬家材彪？碱蒙！
學(xué)區(qū)房是重要，也確實(shí)是市場最瘋魔的陣地孕索，可越是這種狂奔脫實(shí)向虛的時候逛艰，越是需要輕踩一腳剎車，看看學(xué)區(qū)房上車的時機(jī)和策略搞旭。
洞悉天時散怖，行必有方。
|?PART 2?|?
政策面肄渗。
4月23日镇眷，北京市西城、海淀和東城3個義務(wù)教育入學(xué)熱點(diǎn)區(qū)同時公布了今年的義務(wù)教育入學(xué)政策翎嫡。西城區(qū)欠动、東城區(qū)重申嚴(yán)格執(zhí)行去年已公布的多校劃片政策；海淀區(qū)宣布惑申，2022年1月1日后具伍，戶籍從外省份或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入讀小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校圈驼，改為在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決人芽。
4月30日，中共中央政治局召開會議绩脆，罕見單獨(dú)提及學(xué)區(qū)房萤厅。會議提出，堅持房子是用來住的衙伶、不是用來炒的定位祈坠，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價矢劲。
5月初，南京在各區(qū)累計檢查了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)191家慌随，檢查組隨機(jī)抽查了17家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店芬沉，重點(diǎn)檢查是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源躺同、是否存在以學(xué)區(qū)房名義炒作房價等問題，直接查處77件學(xué)區(qū)房違法炒作丸逸，參考價與實(shí)際成交價立降10%以上蹋艺。
5月10日，寧波成為首個限制二手學(xué)區(qū)房房價的城市黄刚，推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》捎谨，制定112個學(xué)區(qū)房小區(qū)二手房參考價，二手交易參考價較掛牌均價應(yīng)聲下降18.5%憔维，差異最大的小區(qū)達(dá)到50%涛救。
5月20日，成都市教育局业扒、成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及成都市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)文检吆，明確將聯(lián)合開展“學(xué)區(qū)房”等虛假違法廣告專項整治。
5月23日程储，深圳著名“愛馬仕”學(xué)區(qū)房小區(qū)--國城花園蹭沛，同一戶型房源拍賣的價格與2月初相比，狂降了662萬元章鲤。
南山區(qū)觀海臺的樓盤房源摊灭，兩天內(nèi)報價下調(diào)140萬。其中败徊，5月7日下降110萬斟或；5月8日，業(yè)主又下調(diào)了30萬集嵌。該樓盤位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)萝挤，有配套名校。
此外根欧，去年漲幅靠前的八卦嶺片區(qū)上個月一周內(nèi)也大降10%怜珍。公開數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽量為4396套凤粗，環(huán)比下滑9.7%酥泛。
中央點(diǎn)名學(xué)區(qū)房之前的2個月以來，據(jù)不完全統(tǒng)計嫌拣，北京柔袁、上海、寧波异逐、深圳捶索、廈門、合肥灰瞻、重慶腥例、無錫辅甥、金華、銅陵等城市明確出臺了針對學(xué)區(qū)房的房地產(chǎn)調(diào)控政策燎竖，包括嚴(yán)肅查處惡意炒作學(xué)區(qū)房行為璃弄、發(fā)布熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易參考價格、打擊代持炒房构回、學(xué)區(qū)房限購等等夏块。
▲寧波最嚴(yán)學(xué)區(qū)房限制
筆者不懷疑學(xué)區(qū)房的投資是個良性的循環(huán)，如果房子產(chǎn)品品質(zhì)好有不錯的學(xué)區(qū)理應(yīng)溢價20%-30%甚至更多些纤掸，作為保值品是沒錯的脐供；
但以目前杭州二手房市場上學(xué)區(qū)房的漲勢和風(fēng)聲鶴唳的現(xiàn)象，很難說是理性茁肠，更多的是分配生考試制度帶來的焦慮情緒患民、新房百搖不中的懊喪、一天一變的房價和囂張的學(xué)區(qū)房東軼事共同造就的結(jié)果垦梆。
房地產(chǎn)整體調(diào)控阻力很大匹颤，不代表單一針對“學(xué)區(qū)房”的調(diào)控難度也大，在學(xué)籍年限托猩、學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價印蓖、學(xué)區(qū)劃分、LPR等等教育京腥、住建赦肃、金融三系統(tǒng)政策捆綁下的學(xué)區(qū)房，絕對是高杠桿但是高風(fēng)險的產(chǎn)品公浪。
舉個例子他宛，如果住建政策單一卡不死，銀行可以單點(diǎn)提高熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房貸款基礎(chǔ)利率欠气，區(qū)教育局可以要求學(xué)籍年份延長和學(xué)區(qū)戶口綁定厅各，放寬一表生判定等等等等，辦法太多预柒。
社會心理學(xué)上有個效應(yīng)叫“自我實(shí)現(xiàn)預(yù)言”队塘，即不斷給自己心理暗示最終使自己的預(yù)期成真的預(yù)言。
翻譯翻譯宜鸯，只要全杭州的家長都堅信學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)漲價憔古，最終學(xué)區(qū)房真的永遠(yuǎn)漲，直到碰到中央的棍子才大夢方醒淋袖，像破6000點(diǎn)的股市鸿市，總覺得自己能高位離場，看看最終誰接盤誰賠錢适贸。
|?PART 3?|?
時機(jī)灸芳。
首先涝桅，5月拜姿，6月是各種紅盤熱盤加推和首開的集中期烙样，三墩北的天瀾、彩虹軒蕊肥，良渚新城的前宸谒获，運(yùn)河新城的上河公元，申花的濱融府壁却，龍塢的茗春苑批狱，文暉的錦尚和品，亞運(yùn)村板塊的星翠瀾庭展东，市北的濱濤映月等等都是優(yōu)質(zhì)的樓盤赔硫；
論投資回報率，熱門板塊的新盤和大部分學(xué)區(qū)二手房比有過之無不及盐肃，如果不是孩子馬上要上幼兒園急著擠大熱爪膊，為一表生排隊搶位提前兩三年上車，真的不建議鎖死自己砸王；
▲分配生招生工作安排
其次推盛，分配生制度還有20天就中考見真章了，等6月底第一批招生全結(jié)束各學(xué)校分?jǐn)?shù)線出了再來決定小初的搭配更為合理谦铃，屆時購置學(xué)區(qū)也有個依據(jù)耘成；
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1、前三所和前8所平均分?jǐn)?shù)線之間的差值變化驹闰；
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2瘪菌、前8所和普高平均分?jǐn)?shù)線之間的差值變化；
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3嘹朗、同一檔次學(xué)校之間的分?jǐn)?shù)線差值變化师妙；
▲優(yōu)質(zhì)普高分配生對弱中提額并不跨區(qū)
以上三點(diǎn)是重要的衡量指標(biāo)，加之今天市教育局剛剛宣布的政策骡显，優(yōu)質(zhì)普高對薄弱初中分配生提額同時不跨區(qū)疆栏，打擊掐尖，教育均衡化的方向非常明確惫谤，沒有必要一定要去擠各區(qū)“最頂尖學(xué)區(qū)房”這條獨(dú)木橋壁顶；
如果真是為了孩子，因人制宜去搭配學(xué)區(qū)房選擇溜歪，除了師資和生源若专，父母通勤方便、孩子多睡半小時都是學(xué)區(qū)房積極的意義蝴猪，抹殺之后未必求仁得仁调衰。
|?PART 4?|?
人群膊爪。
1、手頭非常寬裕的孟母嚎莉，子女又極其自律聰慧米酬，非要子女學(xué)軍加十三中加前三所這種思路，小初高全要頂配趋箩，也不在乎學(xué)區(qū)房價格波動赃额，人之常情，無可厚非叫确；
2跳芳、單純投資學(xué)區(qū)房，賭它一直漲竹勉，自己不是最后接盤的飞盆。
筆者不敢說學(xué)區(qū)房馬上會跌，但一定敢說頭部的學(xué)區(qū)房已經(jīng)超出學(xué)區(qū)房合理溢價很多了次乓，“文鼎苑們”是有相當(dāng)?shù)呐菽南判趪鴦?wù)院單一重點(diǎn)關(guān)照的政策背景下總有回歸理性的一天，流動性變差最終一定導(dǎo)致實(shí)際成交價降低檬输，投資機(jī)會很多照瘾，請控制風(fēng)險。
▲文鼎苑實(shí)景
3丧慈、樸實(shí)的父母們析命，想很早就未雨綢繆，同時希望學(xué)區(qū)房保值逃默，最好能賺點(diǎn)鹃愤。
首先，如前文所言完域，盯緊下個月的中考招生分?jǐn)?shù)線差值變化软吐；
第二，盡可能發(fā)現(xiàn)孩子的特長和興趣點(diǎn)吟税，沒有的話培養(yǎng)點(diǎn)凹耙，因人制宜，小學(xué)初中里的各種加分項可不看學(xué)區(qū)房貴不貴肠仪；
第三肖抱，關(guān)注下每個區(qū)的6-10名（各類小程序和榜單輕易就能搜到，略有出入但大差不差异旧，這里不發(fā)出引戰(zhàn)）的公辦小學(xué)和初中學(xué)區(qū)以及民轉(zhuǎn)公的學(xué)校附近的學(xué)區(qū)房意述，如今年初的崇文實(shí)驗，之前的文瀾實(shí)驗，陸陸續(xù)續(xù)之后肯定會有更多荤崇；
舉個例子拌屏，父母在城東上班為了孩子買去城西，每天通勤累個半死又孩子睡得時間也少术荤，賺多還是小虧真不一定倚喂；
給自己省點(diǎn)錢也讓生源不要都擠在前面，馬太效應(yīng)的解永遠(yuǎn)都是先放手喜每，回歸理性务唐，這些排名的學(xué)區(qū)房保值不差雳攘，又能規(guī)避追漲殺跌的風(fēng)險带兜。
4、特別提到余杭買房的年輕夫妻和父母吨灭，新余杭是個新區(qū)刚照，學(xué)區(qū)和醫(yī)療資源是相對不足的，連行政班底都重組沒多久喧兄，請盡量往未科无畔、云城、良渚吠冤、勾莊這幾個板塊移動浑彰；
教育一看師資二看生源質(zhì)量三看成績帶來的口碑，短時間內(nèi)和老三區(qū)平起平坐是不可能的拯辙，但現(xiàn)在未科的“四小一中”成長性十分不錯郭变，筆者的老校長任校長70多歲還能出山上任，加上老師招聘的規(guī)格非常高且明年開始高中分配生分配不跨區(qū)涯保，筆者十分看好诉濒，信這個城市成長的地方，擁抱增量夕春，抱持希望未荒。
股市在5000點(diǎn)瘋漲的時候，大家都覺得8000點(diǎn)是個警戒線及志，到了6000點(diǎn)的時候所有人都覺得10000點(diǎn)輕輕松松片排，筆者愿意相信學(xué)區(qū)房是穩(wěn)定在5000點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)股，但破了6000點(diǎn)還讓我加倉速侈，那恐怕得喝兩口“茅臺”壓壓驚了率寡。
踩一腳剎車，等著看看成績锌畸，看看政策勇劣，把買房保值增值和孩子上學(xué)拆開來當(dāng)兩件事看，兩個方面都會有更多的選擇面和視角。
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文/一葉?編輯/一葉
