看點與思考：
項目運作的資金成本及收益分析，與項目開發(fā)銷售周期要掛鉤蹬跃，所以項目投資計劃、建設計劃、開發(fā)周期贝搁、銷售周期及項目重大進度節(jié)點把控，是項目總體運作的頂層設計問題栗竖，不容小視猫胁。
在房地產開發(fā)項目的前期驾胆，除了要做好市場定位和產品策劃的外，還有一項重要的工作贱呐，即要做好項目投資分析丧诺。
可能有人要問：為何要做投資分析，而不是做財務分析奄薇。雖然驳阎，做項目財務分析、收益分析或效益分析馁蒂，可能需要呵晚。
在做“項目可行性研究報告”時，財務可行性分析是必不可少的沫屡。
從項目策劃的角度饵隙，或對于策劃人來說，在項目前期策劃中沮脖，我們的重要工作就是做好投資分析金矛。
作為策劃人也只能做投資分析，因為財務分析更加專業(yè)勺届，更加復雜驶俊，一般是要由專業(yè)的會計師來做的。
相比較財務分析來說免姿，投資分析就比較簡單一點饼酿，也比較直觀有效。有時养泡，投資分析可能更快捷嗜湃，更重要。
項目投資分析就是通過梳理項目各有關小的指標和數據澜掩，來對項目幾個大的經濟指標方面進行合理的預計和預測：
l項目啟動投資成本
l項目總成本
l項目總收入
l項目銷售周期购披，或資金回籠周期
l項目毛利潤
l項目凈利潤
l項目投資回報率
l項目投資年回報率
從策劃角度分析，這個投資回報率肩榕，就是“項目凈利潤”與“項目啟動投資成本”的比值乘以100所得的百分比刚陡。
項目啟動投資成本的概念，在這里就顯得非常重要株汉。啟動投資成本是指項目在啟動過程中所要投入的成本筐乳。
啟動投資成本包括項目土地費用、開工費用乔妈、前期管理費用蝙云、前期營銷費用、設計費用等在內的前期費用路召。
這個費用是在項目開盤收款前的投入費用勃刨，也是項目開發(fā)商真正要真金白銀拿來投入的資本波材。
要注意的是，項目總投資對于開發(fā)商來說不是具有真正意義的投資身隐，而對于政府來說是有意義的廷区，因為它有帶動性。
項目開始銷售回款贾铝，就“自轉”現金流隙轻，即不需再投入前期費用，這個節(jié)點很重要垢揩。因為“自轉”前的費用是真正投資玖绿。
房地產項目的杠桿很多，而現金流“自轉”是房地產杠桿原理的最突出表現水孩，它背后的支撐就是政府的預售機制镰矿。
“自轉”開始后，開發(fā)商用銷售回款資金來支付后面需要的工程款俘种、營銷費用秤标、管理費用、稅費等宙刘；再投入苍姜，都屬于“自轉”。
項目效益的高低或好壞悬包，主要是從項目的投資年回報率來判斷衙猪，這是一個反應項目效益的重要數據。
有些項目可以算出投資回報率達100%以上布近，但可能操作周期要5年乃至10年垫释，而投資年回報并不一定理想。
萬達撑瞧、萬科棵譬、龍湖、恒大预伺、碧桂園等公司操作的項目都是快節(jié)奏的订咸，快速投入，快速回款酬诀，這樣年回報率就較高脏嚷。
資金快進快出，收獲現金流帶來的邊際效益瞒御，才是王道父叙，這或許就像股市或其他商業(yè)領域里的“跑量”之說了。
在前期策劃中，這些數據都只是預計和預測高每，而實際的投資年回報率則是檢驗前期策劃和預測收益的唯一依據屿岂，也是最終評判項目或項目團隊之好壞的根據。
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