人們通常說的房屋存在質量問題，指房屋達不到法定或約定的質量標準溪掀，存在質量缺陷。從總體上分步鉴，房屋質量問題大致有三類：違規(guī)質量問題揪胃，違約質量問題，使用質量問題氛琢。
1喊递、違規(guī)房屋質量問題
違規(guī)房屋質量問題，是指房屋在建筑材料阳似、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質量標準骚勘。
這類房屋質量問題是目前最常見，也最容易引發(fā)糾紛的一類質量問題撮奏。
包括：屋面漏雨俏讹；煙道、排氣孔道畜吊、風道不通泽疆；室內地坪空鼓、開裂定拟、起砂于微、面磚松動逗嫡，有防水要求的地面漏水青自；內外墻及頂棚抹灰、面磚驱证、墻紙延窜、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮抹锄；門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定逆瑞；廁所、廚房伙单、洗澡間倒坡積水获高；內墻板潛水，陽臺積水吻育；水塔念秧、水池、有防水要求的地下室漏水布疼；室內上下水摊趾、供熱系統(tǒng)管道漏水币狠、漏氣、暖氣不熱砾层，電器漩绵、電線、照明燈具墜落肛炮；室內外上下水管道漏水止吐、堵塞；鋼侨糟、鋼筋混凝土祟印、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求粟害，室內氨蕴忆、苯、甲醛悲幅、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等套鹅。
對于這類房屋質量問題，毫無疑問汰具，應由開發(fā)商向購房人承擔法律責任卓鹿，包括：修理、退房留荔、換房吟孙、賠償?shù)取５_發(fā)商究竟應當以何種方式承擔法律責任聚蝶，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧杰妓，從而引發(fā)糾紛。
案例一：張女士從某開發(fā)商處購買了一套商品房碘勉，但人住1年后巷挥，即發(fā)現(xiàn)承重墻體出現(xiàn)多條裂縫，張女士即找開發(fā)商要求退房并賠償裝修損失验靡，但開發(fā)商認為倍宾，該房屋已經(jīng)驗收合格，且張女士入住前也進行過驗收胜嗓，此后高职，張女士進行了裝修，該裂縫應屬裝修不慎所致辞州，且沒有對其居住安全造成根本影響怔锌，同意為其修理，但拒絕退房。雙方多次交涉产禾，均未能達成一致排作，張女士訴至法院，法院經(jīng)審理后認為亚情，該房屋處于保修期內妄痪，開發(fā)商無法證明張女士裝修時已對承重結構進行過拆改，因此楞件，該房承重墻出現(xiàn)裂縫應屬房屋質量不合格衫生，且裂縫超過了相應標準，對購房人的居住安全造成了不利影響土浸。因此罪针，判令開發(fā)商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應利息黄伊。
案例二：李先生購買了一套公寓泪酱，交房時，由于李先生在國外还最，故未能按期辦理人住手續(xù)墓阀。1年后，李先生回國拓轻，領取鑰匙人住斯撮。在人住3個月后，該室廚房熱水管突然脫落扶叉，由于當時李先生不在家勿锅，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設的木地板枣氧。李先生認為該房屋質量不合格溢十，訴至法院，要求開發(fā)商承擔賠償責任作瞄。但開發(fā)商認為茶宵，該房屋已經(jīng)竣工驗收合格，且1年前即已向李先生發(fā)出入住通知宗挥，是由于李先生自身原因未辦理人住手續(xù)，應視為已經(jīng)交房种蝶，由于上下水的保修期是自交房之日起1年契耿，因此，目前已過保修期螃征，開發(fā)商不應當再承擔任何責任搪桂。法院經(jīng)審理后，認為，雖然1年前開發(fā)商即向李先生發(fā)出交房通知踢械，但由于李先生未對該房進行驗收酗电，該房屋的保修期應從李先生實際人住日起算，因此内列，開發(fā)商應為李先生修理水管并承擔賠償責任撵术。
上述兩起糾紛均是房屋出現(xiàn)質量問題后，開發(fā)商不愿承擔相應責任引發(fā)的话瞧。在實踐中嫩与，如果開發(fā)商能夠切實本著服務業(yè)主，質量至上的態(tài)度交排，勇于承擔責任划滋，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的埃篓。
2处坪、違約房屋質量問題
這類房屋質量問題是指開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質量標準。
案例一：某開發(fā)商在樓書中承諾架专，其開發(fā)的樓盤將使用通力牌電梯稻薇，但在交房時，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)胶征，使用的電梯品牌并非是通力牌塞椎。部分業(yè)主認為，現(xiàn)使用的電梯在價格及品質上均遠遠低于通力牌電梯睛低，于是訴至法院案狠，要求開發(fā)商退還部分房款。但開發(fā)商認為钱雷，樓書僅是宣傳資料骂铁，其不等同于合同，對雙方不具有必然約束力罩抗，并且拉庵，是因為在安裝時沒有購買到通力牌電梯，為不影響工期套蒂，才使用了其他品牌代替钞支，現(xiàn)有電梯在性能上并不低于通力牌電梯，沒有任何質量缺陷操刀，開發(fā)商不應當承擔法律責任烁挟。法院經(jīng)審理后認為，由于雙方?jīng)]有就電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定骨坑，且業(yè)主無法證明開發(fā)商現(xiàn)使用的電梯存在較之通力牌電梯存在明顯質量缺陷撼嗓，因此，業(yè)主要求開發(fā)商退還部分房款的要求缺乏依據(jù)，法院不予以支持且警。
案例二：某開發(fā)商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調品牌是三菱粉捻，但沒有就空調產(chǎn)地及規(guī)格等具體事項進行約定。交房后斑芜，部分業(yè)主認為肩刃，該樓盤使用的空調是國產(chǎn)三菱空調，但根據(jù)該樓盤的售價押搪，其應當使用日本原裝三菱空調树酪，且規(guī)格應高于現(xiàn)裝空調，開發(fā)商已構成房屋質量違約大州，要求開發(fā)商退補兩種空調的差價续语。由于開發(fā)商拒絕，業(yè)主訴至法院厦画。法院審理后疮茄，認為，由于雙方并沒有就空調產(chǎn)地規(guī)格等進行明確約定根暑，開發(fā)商使用的空調符合合同約定的品牌力试，因此駁回了業(yè)主的訴訟請求。
這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛排嫌，其基礎是雙方的自由約定畸裳。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識淳地，在簽訂合同時怖糊，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛颇象，減少矛盾伍伤。
3、使用房屋質量問題
這類質量問題實際上并非開發(fā)商提供的房屋或設備存在質量缺陷遣钳，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備扰魂，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|量缺陷蕴茴。對于這類所謂的房屋質量問題劝评，應當由購房人(或使用人)自行承擔相應責任。
案例一：陳小姐購買了一套經(jīng)濟適用房荐开，辦理入住手續(xù)后付翁，陳小姐并沒有實際居住。某天晃听，陳小姐突然接到通知，其涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看能扒，其室內裝修的木地板已被泡壞佣渴，并且，其樓下業(yè)主也因此受到了嚴重損失初斑。陳小姐訴至法院辛润，認為涼臺上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發(fā)商承擔賠償責任见秤。法院在審理中查明砂竖，該房屋采用的是獨立供暖系統(tǒng)，涼臺上的水管是采暖鍋爐的進水管鹃答。開發(fā)商在交付的住宅使用說明書中已明確提示乎澄，冬季應當使供暖鍋爐處于低溫運行狀態(tài)，如果不使用测摔，應將入戶總給水閥關閉并排空水管內余水置济，以避免涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水，物業(yè)公司也作了類似通知锋八。由于陳小姐沒有按要求使用鍋爐浙于，也沒有按要求關閉人戶總給水閥，才導致?lián)p害事件發(fā)生挟纱，因此羞酗，陳小姐應當對自身損失及由此引起的他人損失承擔賠償責任，開發(fā)商不承擔責任紊服。
購房人在取得房屋所有權的同時檀轨，也應當履行按要求使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務围苫，以避免給他人及自身造成損失裤园。?
