李嘉文編輯整理
前言
好友大明最近遇到了難題扔字，老是愁眉不展囊嘉，經(jīng)過詢問得知，2015年10月革为，大明以100萬元價(jià)格購入重慶市一套住房(該住房為大明唯一住房)扭粱，面積120平方米。2020年12月震檩，大明準(zhǔn)備將該住房過戶給自己的兒子小明(經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的不含稅市場價(jià)格為200萬元)琢蛤，小明已有一套住房。并且小明計(jì)劃持有2年以后再以250萬元的價(jià)格將該套住房對外出售抛虏。大明聽鄰居說博其，之前他們把房子過戶給孩子交了不少稅，一時(shí)間迂猴，大明不知道該何去何從慕淡，最終找到了老朋友小必來幫忙。
下面我們就分幾種情況詳細(xì)來分析沸毁，假設(shè)除相關(guān)稅費(fèi)外峰髓，不考慮轉(zhuǎn)讓過程中的其他費(fèi)用傻寂，六稅二費(fèi)減半征收，契稅稅率為3%携兵。
方案一：大明采取贈(zèng)與方式將房屋過戶給小明疾掰，兩年后小明再將房屋出售
1、贈(zèng)與環(huán)節(jié)
大明涉稅情況：
(1)增值稅
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號附件3徐紧，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送給子女可以免征增值稅静檬。
(2)印花稅
根據(jù)《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅并级。
應(yīng)納稅額=2000000*0.05%*50%=500元拂檩。
(3)個(gè)人所得稅
根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號，房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與子女死遭，雙方均不征收個(gè)人所得稅广恢。
(4)土地增值稅
根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號凯旋、土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則呀潭，房屋所有權(quán)人將房屋贈(zèng)與直系親屬不征收土地增值稅。
小明涉稅情況：
(1)契稅
根據(jù)國稅發(fā)[2006]144號至非、《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定钠署，贈(zèng)與房屋過程中，接受贈(zèng)與的個(gè)人需依法全額繳納契稅荒椭。
應(yīng)納稅額=2000000*3%=60000元谐鼎。
(2)印花稅
按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)繳納印花稅。
應(yīng)納稅額=2000000*0.05%*50%=500元趣惠。
(3)個(gè)人所得稅
根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號狸棍，房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與子女，雙方均不征收個(gè)人所得稅味悄。
2草戈、出售環(huán)節(jié)
(1)增值稅
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號附件3，個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的侍瑟，免征增值稅唐片。
(2)印花稅
根據(jù)財(cái)稅[2008]137號第二條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納印花稅涨颜。
(3)土地增值稅
根據(jù)財(cái)稅[2008]137號第三條费韭，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納土地增值稅。
(4)個(gè)人所得稅
按照實(shí)際成本計(jì)算征收時(shí)庭瑰，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號第五條星持，轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，扣除的成本金額為原捐贈(zèng)人的實(shí)際購置成本弹灭、贈(zèng)與及轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)督暂。
應(yīng)納稅額=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元
實(shí)務(wù)操作中羹令，在房管中心辦理過戶時(shí)系統(tǒng)直接按照核定征收計(jì)算應(yīng)納稅額，重慶市目前個(gè)人銷售住宅的核定征收率為1%损痰。如果按照核定征收模式福侈，應(yīng)納稅額為25000元(250萬元*1%)。
此方案下大明和小明最低納稅款為500+60000+500+25000=86000元卢未。
方案二：大明先將該住房以200萬元的價(jià)格出售給小明肪凛，兩年后再以250萬元對外出售
1、大明出售住房環(huán)節(jié)
大明涉稅情況：
(1)增值稅
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號附件3辽社，個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的伟墙，免征增值稅。
(2)印花稅
根據(jù)財(cái)稅[2008]137號第二條滴铅，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納印花稅戳葵。
(3)個(gè)人所得稅
根據(jù)國稅發(fā)[2007]33號第三條，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房汉匙，免征個(gè)人所得稅拱烁。
(4)土地增值稅
根據(jù)財(cái)稅[2008]137號第三條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納土地增值稅噩翠。
小明涉稅情況：
(1)契稅
根據(jù)財(cái)稅[2016]23號惊豺，個(gè)人購買第二套改善用房灌旧，面積為90平方米以上的減按2%的稅率繳納契稅。
應(yīng)納稅額=2000000*2%=40000元。
(2)印花稅
根據(jù)財(cái)稅[2008]137號第二條兔仰，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納印花稅窿吩。
2剂公、小明出售環(huán)節(jié)
(1)增值稅：免征起便。
(2)印花稅：暫免征收。
(3)土地增值稅：暫免征收狞洋。
(4)個(gè)人所得稅
若采用計(jì)算征收的方式：
應(yīng)納稅額=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元
同方案一弯淘，若采用核定征收方式，小明應(yīng)納個(gè)人所得稅金額為25000元徘铝。
方案二下大明和小明的整體最低稅負(fù)=40000+25000=65000元耳胎。
方案三：大明直接將住房對外銷售，再將銷售貨幣贈(zèng)與小明惕它。
該方案下怕午，為保持與以上方案一致口徑，確保銷售價(jià)款能夠達(dá)到250萬元淹魄，大明需繼續(xù)持有房屋2年后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓郁惜。
1、出售環(huán)節(jié)
(1)增值稅：免征。
(2)印花稅：免征兆蕉。
(3)土地增值稅：免征羽戒。
(4)個(gè)人所得稅：免征。
2虎韵、大明贈(zèng)與銷售款項(xiàng)給小明
不存在稅款易稠。
方案三下整體稅負(fù)為0。
總結(jié)
經(jīng)過以上分析包蓝，大家有贈(zèng)送房屋的情況驶社，大概心里有數(shù)了吧?不同方案下的稅負(fù)差異可見一斑，有房屋過戶的親們测萎，且要好好分析呀!
另外不論親子之間亡电，夫妻之間進(jìn)行房產(chǎn)交易，都是我們所謂的大家庭內(nèi)部的交易行為硅瞧。但是近來房地產(chǎn)稅的呼聲頗高份乒，新的房地產(chǎn)稅極有可能把以上大家庭進(jìn)行細(xì)化拆分，以標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的小家庭為單位腕唧，確認(rèn)人均面積或辖，對于超過人均面積的部分按照超額累進(jìn)稅率計(jì)算征稅(目前推測)，那么在這樣的情況下四苇，家庭單元如何確認(rèn)孝凌，房產(chǎn)如果落戶，將是我們后續(xù)關(guān)注的問題月腋。對于房屋到底要不要過戶，我們也不用操之過急瓣赂，先把握好當(dāng)下的稅收榆骚，同時(shí)高瞻遠(yuǎn)矚，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)稅的后續(xù)走勢煌集，待政策落地妓肢，我們將繼續(xù)為大家分析。
