家財(cái)萬(wàn)貫的人凳枝，一為生來(lái)富有，二為創(chuàng)業(yè)致富雹嗦，三為理財(cái)致富范舀。而理財(cái)致富者合是，十之八九是靠房地產(chǎn)致富的，足見(jiàn)投資不動(dòng)產(chǎn)的非凡意義锭环。

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地聪全、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物辅辩、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物體难礼，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。如今的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目玫锋，大體可以分為店鋪蛾茉、寫字樓、車位（車庫(kù)）等等撩鹿。那么谦炬，不動(dòng)產(chǎn)的投資相對(duì)其他投資方式和項(xiàng)目，有什么優(yōu)勢(shì)节沦，前景又如何呢键思？

在很多投資股票的朋友看來(lái)，選擇投資不動(dòng)產(chǎn)是很保守的甫贯，而且還認(rèn)為吼鳞，投資不動(dòng)產(chǎn)以后只能增加資金的不可流動(dòng)性，而在需要用錢的時(shí)候卻無(wú)法支取叫搁，所以投資不動(dòng)產(chǎn)只能將自己的錢鎖定赔桌。其實(shí)投資的目標(biāo)是積累財(cái)富，贏得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立和財(cái)務(wù)上的自由渴逻，而不是獲得支取資金的便利疾党。因此，如果想積累自己的財(cái)富裸卫，就必須將錢鎖定仿贬，從這個(gè)意義上說(shuō)投資不動(dòng)產(chǎn)的不可流動(dòng)性實(shí)際上是一種優(yōu)勢(shì)。

1 店鋪

2000年墓贿，廈門房地產(chǎn)剛從“房地慘”中緩過(guò)勁來(lái)茧泪，房?jī)r(jià)地價(jià)都開(kāi)始抬頭。恰好此時(shí)聋袋，甄先生的叔叔因?yàn)橘€博舉債队伟，正四處籌款，甄先生一家都知道幽勒，若將這錢借出去定會(huì)有去無(wú)回嗜侮。但礙于情面，又不能有錢不借，于是迅速把手頭的閑錢“花掉”就成了當(dāng)務(wù)之急锈颗。什么值17萬(wàn)又能保值甚至升值呢顷霹？甄先生考慮到買公寓轉(zhuǎn)租，但后面會(huì)有一堆麻煩事击吱，水呀電呀家具呀淋淀，還要今天修馬桶明天修門，想來(lái)想去還是買店鋪簡(jiǎn)單覆醇。正巧蓮花廣場(chǎng)二期準(zhǔn)備開(kāi)盤朵纷，聽(tīng)說(shuō)那里要建一個(gè)很大的商場(chǎng)，小店依著大商場(chǎng)一般不會(huì)出錯(cuò)永脓。甄先生幾乎沒(méi)怎么考慮就將寶壓上了袍辞。17萬(wàn)買一個(gè)十多平米的店鋪，幾年下來(lái)常摧，店租翻了一倍多搅吁。這些年甄家又?jǐn)€下一筆錢，打算投資“第三代商鋪”落午。

的確似芝，與股票的不可把握性和不可預(yù)測(cè)性相比，不動(dòng)產(chǎn)投資一切都可以完全控制板甘，可以決定購(gòu)買的最佳時(shí)期、融資方式详炬、不動(dòng)產(chǎn)的獲利方式（是出租還是出售）盐类，銷售的價(jià)格、銷售的方式呛谜。而更靈活的融資方式也能為投資者輕松支付投資額提供有力的保障在跳，比如抵押貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的分期付款等隐岛，即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條時(shí)期猫妙，提供按揭的機(jī)構(gòu)也不能要求提供更多的現(xiàn)金以降低貸款價(jià)值比率。

這一點(diǎn)是地產(chǎn)專家都極為認(rèn)可的聚凹。中振地產(chǎn)的總經(jīng)理沈文禮先生表示：店鋪是房地產(chǎn)投資中的熱門割坠，收益更穩(wěn)，利潤(rùn)率也更高妒牙，有的店鋪甚至能夠達(dá)到100%的升值率彼哼，這是目前的股票、基金都難以比擬的湘今。

2 寫字樓

與店鋪的火爆“錢”景相仿敢朱，寫字樓如今也在逐漸成為房產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)。更有甚者認(rèn)為，炒寫字樓比炒住房還要賺錢拴签⌒⒊＃“目前投資寫字樓比投資普通住房劃算多了◎玖ǎ”某中介公司老總陳先生反映构灸，現(xiàn)在正是投資寫字樓的好時(shí)機(jī)。首先目前寫字樓賣價(jià)不是很高杖剪，如果資本夠的話冻押，建議最近買進(jìn)。另外盛嘿，寫字樓的租金比普通住宅高出很多洛巢，而且“住戶”比較穩(wěn)定。如果投資住房用來(lái)租賃的話次兆，最多20元/平米稿茉，一套100平米左右的房子一個(gè)月也才進(jìn)帳2000元。但是芥炭，如果投資寫字樓的話漓库，結(jié)果就好很多，按照現(xiàn)在的市面價(jià)格园蝠，寫字樓出租價(jià)格一般是40~80元/平米渺蒿，地段不同，差價(jià)會(huì)很大彪薛，所以一般出租一套寫字樓辦公室茂装，一個(gè)月約有2萬(wàn)左右進(jìn)賬。且寫字樓的“住戶”一般比較穩(wěn)定善延，租期一般在3年以上少态。至于目前寫字樓投資的最佳區(qū)域，陳先生說(shuō)易遣，輪渡和江頭都是不錯(cuò)的投資地段彼妻。不過(guò)，投資寫字樓對(duì)資本的前期投入要求很高豆茫，300萬(wàn)其實(shí)只是基本的資金要求侨歉。

寫字樓投資較高的資金門檻，也成為很多投資者望而卻步的主要原因揩魂。然而凡事都有另一面为肮，專家在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析后認(rèn)為，對(duì)比店鋪肤京，寫字樓的未來(lái)收益前景更為看好颊艳，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言要小很多茅特。成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓投資，回報(bào)率的透明度高棋枕，同時(shí)租客較為穩(wěn)定白修，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。

對(duì)于講求實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō)重斑，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要兵睛，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度窥浪、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理祖很、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)漾脂、大堂的品位和布置假颇、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用骨稿、采光通風(fēng)是否良好等笨鸡，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察和實(shí)地感受坦冠。這些都與投資者的收益相關(guān)形耗，因此一定要十分注意。

3 車位

近幾年隨著住宅區(qū)的不斷擴(kuò)大辙浑、居住品質(zhì)的不斷提高激涤，住宅區(qū)內(nèi)的停車位開(kāi)始成為一個(gè)新的投資熱點(diǎn)。然而這樣一個(gè)新生的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目究竟有著怎樣的發(fā)展前景判呕，車位投資是不是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目呢昔期？

2007年4月份，劉小姐聽(tīng)說(shuō)小區(qū)物業(yè)的報(bào)價(jià)為8萬(wàn)元一個(gè)車位佛玄。同去咨詢的鄰居暴跳起來(lái)，說(shuō)去年物業(yè)的報(bào)價(jià)才4萬(wàn)元累澡，一下漲了一倍梦抢，當(dāng)即走人。劉小姐的反應(yīng)相反愧哟，聽(tīng)說(shuō)車位不到一年就漲了一倍奥吩，當(dāng)下就有了購(gòu)買沖動(dòng)，心想反正以后買車的話也需要車位蕊梧，買了總不會(huì)吃虧霞赫。

為了確定車位投資的可行性，劉小姐到處咨詢業(yè)內(nèi)人士肥矢。誰(shuí)料才隔了幾天端衰，物業(yè)報(bào)價(jià)開(kāi)口要10萬(wàn)叠洗。經(jīng)過(guò)一番理論，因?yàn)閯⑿〗闶菐滋烨白稍兊馁I家旅东，物業(yè)才答應(yīng)以原報(bào)價(jià)8萬(wàn)賣出這個(gè)車位灭抑。聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在那里只剩3個(gè)車位了。劉小感覺(jué)形勢(shì)大好抵代，車位投資的熱情一下高漲起來(lái)腾节，她還說(shuō)，她有一位朋友也對(duì)車位頗感興趣荤牍，新近剛賣掉一套房子案腺，準(zhǔn)備投資車位。

盡管劉小姐的分析聽(tīng)上去很有道理康吵，但事實(shí)上劈榨，與店鋪、寫字樓的投資相比涎才，車位投資的收益更小鞋既，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大。現(xiàn)在大部分新建樓盤在車位設(shè)計(jì)方面都基本做到車位與住戶達(dá)到1∶1比例耍铜。很多新住戶在買房的時(shí)候都會(huì)順帶購(gòu)買車位邑闺。剩下未購(gòu)買車位的只有兩種情況：一是資金不足，無(wú)法在購(gòu)房的同時(shí)購(gòu)買車位棕兼；另一種情況是不打算買車者陡舅，這部分客戶主要是外地業(yè)主，有些是打算買房養(yǎng)老的伴挚，他們沒(méi)必要學(xué)車靶衍、買車，更不用說(shuō)買車位了茎芋。在這種情形下颅眶，車位需求的客戶對(duì)象會(huì)狹窄許多。

同時(shí)田弥，車位的使用客戶相對(duì)固定涛酗，住在這個(gè)小區(qū)的客戶不可能跑到另外一個(gè)小區(qū)去投資。因此投資車位最關(guān)鍵的一點(diǎn)偷厦，是要考察這個(gè)社區(qū)本身的停車情況商叹，看看車位是否真的供不應(yīng)求，是否有越來(lái)越多的購(gòu)車者只泼。如果沒(méi)有剖笙，即使車位價(jià)格在上漲，那也很有可能因?yàn)闆](méi)有人買賬是虛漲请唱。

從上面的分析中可以看出弥咪，不動(dòng)產(chǎn)投資的確是當(dāng)今的熱門投資項(xiàng)目过蹂。有一種說(shuō)法：理財(cái)致富者，十有八九是靠房地產(chǎn)致富的酪夷，足見(jiàn)投資不動(dòng)產(chǎn)的意義非凡榴啸。但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是：如何去判斷房產(chǎn)的投資前景和收益情況⊥砹耄可以通過(guò)以下的標(biāo)準(zhǔn)鸥印，自己進(jìn)行分析和判斷：

1 ROI（投資收益率）

投資收益率（ROI）=經(jīng)營(yíng)凈收益（NIO）/現(xiàn)金投資=**%

總的投資收益率（ROI）=（收益+價(jià)值增值）/現(xiàn)金投資

在計(jì)算過(guò)程中，應(yīng)該保持理性坦报，盡可能多地把將要發(fā)生的支出計(jì)算在內(nèi)库说，比如考慮房屋交易稅費(fèi)、商品房交房時(shí)交納的各種費(fèi)用等等可能會(huì)超出預(yù)計(jì)片择，重新包裝房產(chǎn)潜的、發(fā)布租房廣告、不可預(yù)知的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都可能增大現(xiàn)金投入字管。在投資過(guò)程中出乎意料的高房產(chǎn)空置率啰挪，為了吸引高素質(zhì)房客而做出的租金上的過(guò)分讓步有時(shí)候也可能會(huì)讓財(cái)政處于赤字狀況。

如果進(jìn)行投資所獲得的收益不能彌補(bǔ)購(gòu)買房產(chǎn)以及經(jīng)營(yíng)中的耗費(fèi)嘲叔，那么投資活動(dòng)就沒(méi)有任何意義亡呵。

在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)該有一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)，并掌握以下規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的方法：

（1）購(gòu)買價(jià)格低廉的房產(chǎn)硫戈，購(gòu)買低于市場(chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)锰什。

（2）購(gòu)買能使之升值的房產(chǎn)。

（3）購(gòu)買在短期內(nèi)丁逝，比如6~12個(gè)月能使其租金上漲的房子汁胆。

（4）購(gòu)買融資利率低的房產(chǎn)。

（5）購(gòu)買在短期內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)房產(chǎn)霜幼。

（6）增加購(gòu)房定金嫩码，降低貸款利率，或?qū)ふ液匣锿顿Y人罪既。

（7）周邊地區(qū)發(fā)展铸题，3~5年是否能看到發(fā)生的變化？想象一下5年之后會(huì)變成什么樣子萝衩？

必須明白買方或賣方是否對(duì)市場(chǎng)行情有著充分的認(rèn)識(shí)，是否給予對(duì)方任何不同尋常的有利融資條件没咙，是否必須在短時(shí)間內(nèi)賣出（或買進(jìn)）房產(chǎn)或作出其他可能使銷售價(jià)格上升或下降的讓步猩谊。

2 收益增值率

GRM（收益增值率）=銷售價(jià)格/月租金

3 房產(chǎn)價(jià)值（V）

GRM×月租金=價(jià)值

銷售價(jià)格不一定等同于市場(chǎng)價(jià)值。GRM可以反映房產(chǎn)價(jià)值的大致變化范圍祭刚，大多數(shù)房地產(chǎn)投資商都用它來(lái)衡量房產(chǎn)的價(jià)值牌捷。

V=NOI÷RV墙牌，待估房產(chǎn)的價(jià)值NOI。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)凈收益暗甥；R表示類似收益性房產(chǎn)的購(gòu)買者一般要求得到的總的市場(chǎng)資本收益率喜滨。

4 投資風(fēng)險(xiǎn)性

價(jià)格比較高的“低風(fēng)險(xiǎn)、高價(jià)值上漲潛力”的房產(chǎn)實(shí)際上可能比位于該市另外一個(gè)區(qū)域的一處價(jià)格較低的房產(chǎn)具有更大的風(fēng)險(xiǎn)和更小的價(jià)值上漲潛力撤防。如果一個(gè)歷史上收入水平較低的地區(qū)目前吸引了很多中等虽风、甚至中上等收入水平的年輕居民，那么該地區(qū)一定具有價(jià)值上漲的潛力寄月，同樣如果某地居民從依靠政府救濟(jì)來(lái)維持生計(jì)轉(zhuǎn)變成自給自足的居民辜膝，那么該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)也一定會(huì)好轉(zhuǎn)。密切關(guān)注那些新建成的或者正在建設(shè)中的房產(chǎn)的價(jià)格和租金漾肮，他們的售價(jià)是不是比該地區(qū)的原有的房產(chǎn)和公寓樓更高厂抖，如果是這樣，就表明該地區(qū)的價(jià)值在上漲克懊。但是如果新建的房產(chǎn)太多忱辅，肯定會(huì)使房產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)和租金的下跌谭溉。

近代著名實(shí)業(yè)家梁炎卿說(shuō)：“力不到不為財(cái)墙懂。”這是對(duì)于所有投資者的金玉良言夜只。任何投資項(xiàng)目在為投資者帶來(lái)回報(bào)的同時(shí)垒在，也伴隨著不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資同樣需要謹(jǐn)慎的態(tài)度和合理的投資方法扔亥，只有把握城市的變遷規(guī)律场躯，才能在房產(chǎn)投資中獲得更多的收益和成果。