大家都知道弄慰，就上海的房產(chǎn)標(biāo)的動輒1000萬朝上，找到筍盤能省個100萬左右蝶锋，所以這么多人熱衷于挖筍陆爽，但筍也是可遇不可求的。有效的筍盤房產(chǎn)談判會讓你再省掉10萬-20萬扳缕，只要了解這些套路流程慌闭，多多進(jìn)行實踐，卻是每個人都可以掌握的躯舔。
選籌后談判的步驟和技巧
以實際舉例驴剔，內(nèi)中環(huán)一套房子中介的掛牌價為1300萬，中介急哄哄地給你電話告知粥庄，此房源低于同戶型價位和小區(qū)掛盤價丧失，此時別急，按步驟來拿下惜互。
你需要心里知道的是布讹，既然中介對外掛盤價1300萬，那么在房源維護(hù)人那里的價格應(yīng)該是1200萬左右训堆。
此時談判拆成5個步驟
第一步描验，了解房源及房東背景，心中有數(shù)
房子信息包括：
?·房子的來龍去脈
?·產(chǎn)調(diào)信息
?·小區(qū)歷史及環(huán)境
?·同小區(qū)掛牌價與成交價
?·小區(qū)未來前景與大家對此小區(qū)的看法
?·競品樓盤及競品房型的成交價
?·房屋評估價
房東的信息
?·房東的資產(chǎn)情況
?·房東背景
?·房東賣房動機
?·房東房產(chǎn)情況
第二步坑鱼，中介探底價
這一步一定是專業(yè)人士來做的挠乳，也就是要找你的中介。中介中菜鳥和老手差距很大姑躲，你要有幾個御用中介睡扬，靠譜可信任的人，讓他來冒充假客戶去談判黍析，試探房東的底價卖怜。
通常中介是很懶的群體，鏈家對房源的維護(hù)非常的重視阐枣，他們有專人來運營房東马靠，粘住房東，待在房東家里陪吃陪喝陪玩蔼两，也就是房子的維護(hù)人甩鳄，跟房東有著親近的關(guān)系，他得知的是房東的心理價额划。
通常這個時候你得知的價格妙啃，是維護(hù)人長期維護(hù)的價格。因為賣房知道客戶會砍價，肯定會留底揖赴。除非他已收到明確的買房意向才肯放價出來馆匿。
讓中介假冒客戶，顯示出有強烈的買房意向燥滑。如果對方給的條件足夠好渐北，可以適當(dāng)讓一下付款方式 。
這輪你得到的價格會比維護(hù)人價格好一些铭拧，試出房東對待有誠意客戶的底價赃蛛。
第三步，約房東出來談搀菩，虛擬談探討底價
這一步可以約房東出來談了呕臂。談判就是一個博弈的過程，這個過程少不了要4個小時的打底準(zhǔn)備秕磷。你要知道剩下的是一年年薪的錢。
時間選擇：晚上8-12點炼团，越晚越好澎嚣。越晚談房東越容易不耐煩，也顯示出你的誠意瘟芝，談下來的概率比較大易桃。
環(huán)境準(zhǔn)備：空調(diào)開的熱一點，穿的少一點锌俱。中介的小環(huán)境晤郑，越悶熱，越不利于房東保持冷靜贸宏。
吃少一點造寝，保持飽滿的精神狀態(tài)。最好當(dāng)天其他事情不要做吭练，上班的請個假诫龙，好好休息備戰(zhàn)一下。晚一點去鲫咽，保持長期奮戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備签赃，比如搞4個小時搞到半夜12點甚至天亮。至少值個工薪年薪分尸。
初見房東锦聊，首先要建立信任，攀關(guān)系拉資源箩绍，東扯西扯使勁扯孔庭，blabla 興趣愛好，工作上的重心材蛛，有什么資源史飞。其實房東是很樂意聊的尖昏，因為他會想要了解買家是否買的起。构资。隨便聊就是不要聊房子本身抽诉。
另外值得注意的一點，確認(rèn)房東和產(chǎn)調(diào)是一個人吐绵。一般小中介要注意些迹淌，大中介買房子，房東是中介維護(hù)的己单，會比較放心唉窃。
你要先讓房東不耐煩，首先提出談房子纹笼。
這時你要充分顯示出你的購房實力纹份，跟房東講下你購房的時間安排，首付款來源廷痘。最好還有別的房子蔓涧，工作不錯，收入不錯等笋额，秀下你的能力元暴。
如果你遇到的房東是有談判經(jīng)驗的，你說“價格能不能便宜30萬”兄猩，房東“你付全款就可以”茉盏，那么比較難搞，先磨一下你的耐心枢冤。凡是出價一定要列出原因鸠姨，有理有據(jù)。
拉鋸戰(zhàn)開始... ...
房東：“1300萬淹真，樓上就是掛的1300萬瓦阐∑膛Γ”
買家：“1300萬賣不掉肺魁。1200萬渺蒿。”
房東：“1300萬賣不掉值纱，1250萬總能賣”
買家：“我實在沒有首付balabala ...
我首付能力有限鳞贷，跟家里親戚會借一部分..."
提前想好5-10個理由，每個理由2-3分鐘跟房東耗一部分時間虐唠。
健談的房東一般都會被扯偏題的搀愧，直到談到你的心理價位，那你說跟你心理價位差30-50萬。
第四步咱筛，與房東分離
這個時候已經(jīng)氣氛很尷尬了搓幌，已到1170萬價格雙方僵持不下，一定要給房東找臺階下迅箩。通常這一階段的談判會再讓一點溉愁，但不會多，也就幾萬塊饲趋。
尋求中介幫助拐揭，將你和房東分開，分開談判奕塑。你和中介在一起堂污，房東和房源維護(hù)人在一起。你要知道中介吃這碗飯龄砰，本身有很多種方法來打壓價格盟猖，公司也會有這方面的培訓(xùn)。通常有經(jīng)驗的中介會根據(jù)第三步换棚，順?biāo)浦圻M(jìn)行第四步式镐。
這時你們在不同房間，維護(hù)人和中介會通過微信來溝通圃泡〉福可以打幾個電話詐一下愿险。
道具要準(zhǔn)備起來颇蜡，一捆捆紅磚現(xiàn)金拿出來震撼一下，顯示你的實力和誠心辆亏。大半夜房東談了4個小時风秤，看到一摞現(xiàn)金在眼前晃，心理一定會產(chǎn)生變化扮叨。再不濟也要準(zhǔn)備一兩塊磚頭裝裝樣子缤弦，道具弄弄好。這個時候如果房東怒了彻磁，確實受不了了碍沐，說明價基本到位了，就不要拘泥于這些小技巧衷蜓，留住房東下定簽單累提。順便榨取一些小小的利益，保留家具什么的磁浇。其他交易條件放在最后談斋陪，房東也比較容易妥協(xié)。一些敏感的條款，讓中介在最后關(guān)頭无虚，如果能加在正常條款最好缔赠，不行的話進(jìn)補充協(xié)議。比如配合唯一友题，配合做低嗤堰。
第五步，制造狀況咆爽，用假房源翹邊梁棠。
這個時間最好讓別人來制造一些狀況，讓別人打電話過來告訴你有其他的房源談好了斗埂，假裝打幾個電話符糊。最好讓房東看見，看不見也得聽見呛凶，這時他的心態(tài)還會再發(fā)生一些變化男娄，順便就再談一些條件。
一般技巧練好漾稀，能談下來房價的1-3%模闲，值得好好學(xué)習(xí)和鞏固的。
不能中途餓了叫外賣吃東西崭捍，這樣房東就沒有那么強的意志力談了尸折。
ps，練練好拍磚的氣勢殷蛇，有助于成交实夹。
? ? ? ? 大標(biāo)的安排好資金流程，越拖久對買房越有好處粒梦，不是老手藥單千萬不要碰亮航。
