房產(chǎn)加名二三事

隨著新婚姻法及相關(guān)司法解釋的出臺，又進(jìn)一步梳理了產(chǎn)權(quán)人加名字相關(guān)問題攻走。但是殷勘，仍舊有許多未婚夫妻要求婚前加名，以免自己利益受損昔搂，但婚前加名要征收3%契稅玲销，代價不小。而且摘符，無論是婚前還是婚后購入房產(chǎn)贤斜，若尚在按揭中，想加名字并不簡單逛裤。?

一瘩绒、房產(chǎn)加名該咋辦理，婚前婚后各不同带族。

?所謂加名锁荔，是指夫妻一方所有的房產(chǎn)增加另一方為共有人，在登記過程中分為“贈與”蝙砌、“買賣”兩種方式阳堕， （一）贈予 夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書跋理，夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證恬总、身份證前普、公證書到中心辦理加名手續(xù)； （二）買賣 雙方需簽訂買賣合同越驻，然后攜帶房產(chǎn)證汁政、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理缀旁。 若婚后加名记劈，則程序較比其他簡單很多。這種情況屬于更正登記并巍，雙方只需持房產(chǎn)證目木、身份證、結(jié)婚證辦理即可懊渡。

?二刽射、按揭中房產(chǎn)如何辦理加名 先去他項(xiàng)權(quán)證所屬銀行辦理抵押變更手續(xù)，具體事宜可撥打電話咨詢相關(guān)的銀行剃执，然后攜房產(chǎn)證原件誓禁、復(fù)印件，身份證肾档、結(jié)婚證去交易中心提交材料預(yù)審摹恰、繳費(fèi)即可辦理。?

?三怒见、加名后若離婚房產(chǎn)如何分割?

（一）如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字俗慈，另一方對房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字絕非代表有二分之一份額遣耍」脍澹《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》關(guān)于分割的規(guī)定，有協(xié)議的從協(xié)議舵变，沒有協(xié)議的酣溃，需要綜合考慮各方對房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素。

?（二）如果是婚前購房且沒有共同還貸部分纪隙，那么離婚時救拉，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個人財產(chǎn)瘫拣，歸產(chǎn)權(quán)方所有亿絮。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財產(chǎn)，協(xié)議分割派昧，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割黔姜。?

（三）如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時蒂萎，根據(jù)上述司法解釋秆吵，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則五慈，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償纳寂；如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財產(chǎn)泻拦，協(xié)議分割毙芜，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

?（四）如果有貸款未還清争拐，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行確定腋粥。如果屬于夫妻共有財產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理架曹。如果屬于一方婚前購買隘冲、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個人債務(wù)繼續(xù)償還绑雄，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割展辞。?

（五）對于房產(chǎn)增值部分的補(bǔ)償，可以根據(jù)房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所占的比例來考量其分割原則万牺。?

1纵竖、一方婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分，該部分系不動產(chǎn)的自然增值杏愤，并非投資收益，不應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割已脓。?

2珊楼、雙方婚后共同還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，其對應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)度液。房屋所有權(quán)人不僅應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償另一方夫妻共同還貸部分的一半厕宗，還應(yīng)該補(bǔ)償共同還貸部分對應(yīng)的房產(chǎn)增值。

?3堕担、尚未償還的貸款部分已慢，未歸還的貸款是房屋所有權(quán)人的個人債權(quán)，其對應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于房屋所有權(quán)人所有霹购，另一方無權(quán)要求分割其對應(yīng)的增值部分佑惠。 舉例來說突梦，假如夫妻婚前購房總價值200萬元，首付50萬元调卑，按揭150萬元杉编。婚后數(shù)年赌厅，按揭還本30萬元穷绵、付息50萬元，房屋總值升至400萬元特愿。那么仲墨，離婚時應(yīng)當(dāng)這樣分割：產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，未還的120萬元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個人債務(wù)繼續(xù)歸還揍障。屬于共同財產(chǎn)的部分包括：婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬元本金和50萬元利息目养，以及相對應(yīng)的房產(chǎn)增值部分30/200×400-30=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬元中的一半即55萬元亚兄。 在婚姻法新司法解釋出臺前混稽，同樣是這套200萬元的房子，在相同情況下审胚，未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬元本金和50萬元利息的一半即40萬元匈勋。也就是說，根據(jù)婚姻法新的司法解釋膳叨，實(shí)際上未登記的另一方能多得15萬元洽洁。

?四、房產(chǎn)分割相關(guān)問題檢索?

（一）如果離婚時菲嘴，房產(chǎn)還有貸款沒有還清饿自，那么又分幾種情況?分別可能如何判決? 答：如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行確定龄坪。如果屬于夫妻共有財產(chǎn)昭雌，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理。如果屬于一方婚前購買健田、婚內(nèi)還貸的烛卧，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割妓局。?

（二）婚前財產(chǎn)公證总放、房產(chǎn)證加名字哪個效力更大，或者說更加優(yōu)先?有沒有必要“雙管齊下”? 答：無論哪種方式好爬，房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)局雄。因此，婚前財產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時最好各方能簽署協(xié)議存炮，對于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進(jìn)行明確炬搭，避免矛盾蜈漓。

?五、案例檢索 郭靖與黃蓉于2008年2月確立戀愛關(guān)系尚蝌，2009年1月22日登記結(jié)婚迎变，婚后未生育子女，雙方于2009年11月起分居飘言。郭靖與黃蓉辦理結(jié)婚登記前衣形，郭靖個人名下有三套房產(chǎn)，分別位于浦東新區(qū)姿鸿、虹口區(qū)和寶山區(qū)谆吴，其中位于浦東新區(qū)的房屋(以下簡稱系爭房屋)由郭靖于2003年1月 15日由其個人出資購買，2009年5月22日苛预，郭靖考慮到與黃蓉結(jié)為夫妻句狼，將系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更為郭靖、黃蓉兩人热某，系爭房屋尚有銀行貸款腻菇，由黃蓉一直還貸，雙方無其他重大共有財產(chǎn)昔馋，亦無其他夫妻共同債務(wù)筹吐。 2010年2月26日，黃蓉與郭靖因性格不和秘遏，黃蓉以夫妻感情破裂為由將郭靖訴至法院丘薛，要求解除與郭靖的婚姻關(guān)系，主張系爭房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有邦危，黃蓉向郭靖支付系爭房屋價值一半的房屋折價款洋侨。 一審期間，黃蓉與郭靖就夫妻感情已經(jīng)破裂這一事實(shí)均無異議倦蚪，但就系爭房屋的分割存在較大分歧希坚。 本案爭議的焦點(diǎn)是：黃蓉能否基于共同共有的房產(chǎn)登記事實(shí)主張享有房屋。

?【法庭判決】 一陵且、準(zhǔn)予郭靖與蓉兒離婚; 二裁僧、離婚后，位于浦東新區(qū)的系爭房屋產(chǎn)權(quán)歸郭靖所有滩报，該房屋尚未歸還的銀行貸款由郭靖負(fù)責(zé)償還，郭靖于本判決生效之日起十五內(nèi)內(nèi)支付蓉兒房屋折價款人民幣300000元播急。 蓉兒對一審結(jié)果不服脓钾，上訴至上海市第二中級人民法院，二審維持原判桩警。?

?【筆者分析】 本案系爭房屋雖然系郭靖婚前購買可训，但婚后郭靖自愿將該房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在郭靖、蓉兒名下，并登記為共同共有握截，故該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為郭靖飞崖、蓉兒的共同財產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)予以分割谨胞，具體分割方式固歪，應(yīng)當(dāng)在扣除尚未償還的銀行貸款之后，結(jié)合房屋來源胯努、雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間長短及雙方對該房屋所作貢獻(xiàn)大小等因素牢裳，進(jìn)行傾斜分割，蓉兒要求分得房屋價值一半的財產(chǎn)權(quán)益于情于理都不合適叶沛，蓉兒主張房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有蒲讯、向郭靖支付相應(yīng)房屋折價款的訴求，根據(jù)法律規(guī)定灰署，不應(yīng)得到支持判帮。