房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求

一、施工中主要項目組成員的組成

一個建筑項目的組織結(jié)構(gòu)（團隊）可能包括

1建筑項目經(jīng)理（項目經(jīng)理）：對流程和工程進行全面指導(dǎo)和管理懈息，負責(zé)獲得項目成果征冷，并管理項目團隊馋没。

2設(shè)計經(jīng)理史翘；協(xié)調(diào)項目的設(shè)計工作，監(jiān)督執(zhí)行的設(shè)計文件是否符合先前批準(zhǔn)的項目前和項目文件庐完，負責(zé)實施有效的解決方案，變體設(shè)計和設(shè)計方案的優(yōu)化（價值工程）徘熔。

3施工經(jīng)理：協(xié)調(diào)在施工現(xiàn)場進行的所有工程门躯，根據(jù)工作文件、技術(shù)條例和實踐守則監(jiān)督工程的實施酷师。

4許可證管理人員：協(xié)調(diào)所有與執(zhí)行城市規(guī)劃和其他許可證和批準(zhǔn)有關(guān)的問題讶凉，獲得技術(shù)規(guī)范和特殊技術(shù)條件染乌，并按照既定程序批準(zhǔn)設(shè)計和工作文件。

5成本經(jīng)理：根據(jù)融資時間表和工程的實際執(zhí)行情況懂讯，協(xié)調(diào)合同義務(wù)和其他支出的支付慕匠，控制稅收支付，實際支出與項目預(yù)算的一致性域醇，在項目實施過程中進行必要的調(diào)整台谊。

6采購經(jīng)理；協(xié)調(diào)項目施工階段的所有采購和供應(yīng)鏈活動譬挚。

7進度控制協(xié)調(diào)員 ：負責(zé)制定項目進度表并定期監(jiān)測其執(zhí)行情況锅铅，隨著項目的進展進行必要的調(diào)整和改變。

8合同經(jīng)理减宣；監(jiān)督合同義務(wù)的履行盐须，負責(zé)遵守合同修訂程序，處理索賠漆腌。

9運營前和保修工作的協(xié)調(diào)者贼邓；負責(zé)組織和進行運營測試，為設(shè)施運營做準(zhǔn)備闷尿，向開發(fā)商（投資者）移交運營和保修文件塑径，在保修運營期間為開發(fā)商（投資者）提供支持。

10項目經(jīng)理（文件控制協(xié)調(diào)員）填具；協(xié)調(diào)和控制文件管理和支持活動统舀，確保為項目組的工作提供必要條件。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求

二劳景、適用領(lǐng)域

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了建筑業(yè)項目管理的要求誉简，以確保有效實現(xiàn)投資和建設(shè)活動中的項目目標(biāo)和目的。

本標(biāo)準(zhǔn)的要求適用于所有建筑項目的管理盟广，可適用于各種功能用途的建筑物和結(jié)構(gòu)的建設(shè)闷串、重建和重大維修，但根據(jù)《城市規(guī)劃法》定義為特別危險和技術(shù)復(fù)雜的物體筋量、線性鐵路運輸設(shè)施烹吵、文化遺產(chǎn)物體除外。

本標(biāo)準(zhǔn)可用于評估建筑業(yè)的項目管理是否符合本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求毛甲。

在使用本標(biāo)準(zhǔn)時年叮，建議在公共信息系統(tǒng)中檢查參考標(biāo)準(zhǔn)的有效性-在互聯(lián)網(wǎng)上的相關(guān)技術(shù)規(guī)范和計量局的官方網(wǎng)站或年度信息索引"國家標(biāo)準(zhǔn)"，該索引自當(dāng)年1月1日起發(fā)布玻募，并通過當(dāng)年的月度信息索引"國家標(biāo)準(zhǔn)"的問題只损。如果一個未注明日期的參考標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)被取代，建議使用該標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)前版本，并考慮到對該版本的任何修改跃惫。如果一個注明日期的參考標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)被取代叮叹，建議使用上面注明批準(zhǔn)（采用）年份的該標(biāo)準(zhǔn)的版本。如果在本標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)后爆存，對某一注明日期的參考標(biāo)準(zhǔn)進行了修訂蛉顽，影響到該參考標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，建議適用該規(guī)定而不考慮該修訂先较。如果某項參考標(biāo)準(zhǔn)被廢除而不被取代携冤，則建議在不影響該參考標(biāo)準(zhǔn)的情況下，采用該參考標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定闲勺。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求

三曾棕、術(shù)語和定義

以下術(shù)語及其各自的定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

投資和建設(shè)活動：旨在吸引菜循、投資和管理投資（投資）的活動翘地，用于建設(shè)、重建和資本維修癌幕、組織（規(guī)劃）衙耕、生產(chǎn)和非生產(chǎn)設(shè)施以及線性結(jié)構(gòu)的調(diào)試。

價值工程：修改設(shè)計或施工文件勺远，以確定并采用能降低資本和運營成本橙喘、提高施工效率和設(shè)施質(zhì)量的設(shè)計方案。

建設(shè)前的準(zhǔn)備工作：為了證明和獲得在一個地區(qū)進行城市規(guī)劃活動的權(quán)利而進行的復(fù)雜工作谚中。

建設(shè)項目（投資和建設(shè)項目）渴杆。一系列相互關(guān)聯(lián)的活動，旨在創(chuàng)造一個設(shè)施（固定資產(chǎn)）宪塔，一組生產(chǎn)或非生產(chǎn)設(shè)施，在時間和資源限制下的線性結(jié)構(gòu)囊拜。

建設(shè)管理公司：從事建設(shè)項目管理活動的法律實體某筐，旨在實現(xiàn)投資和建設(shè)項目的目標(biāo)和目的，根據(jù)合同并代表開發(fā)商（投資者）冠跷，在各方規(guī)定的權(quán)力范圍內(nèi)行事南誊。

項目經(jīng)理。開發(fā)商（投資者）授權(quán)其管理工程蜜托，計劃抄囚、控制和協(xié)調(diào)項目參與者的工作，管理.控制財政資源橄务，評估和管理風(fēng)險的責(zé)任人幔托。

項目經(jīng)理直接代表管理公司或開發(fā)商（投資者）的組織。

施工管理：工地上施工活動的組織，包括：計劃重挑、控制嗓化、風(fēng)險評估和管理、承包商和安裝人員的協(xié)調(diào)谬哀、作者監(jiān)督刺覆、施工監(jiān)督以及參與施工、重建或重大維修的其他各方史煎。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求

四谦屑、一般規(guī)定建筑業(yè)的項目管理

建筑業(yè)的項目管理是一項旨在實現(xiàn)投資和建設(shè)項目的目標(biāo)和目的的活動，從形成投資計劃篇梭、選擇地塊或設(shè)施氢橙、工程調(diào)查、項目前期和項目建設(shè)準(zhǔn)備很洋，到設(shè)施的建設(shè)充蓝、重建或大修以及隨后的調(diào)試和驗收。

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了建筑項目的管理程序喉磁。它規(guī)定了項目實施的階段谓苟，以及建筑業(yè)項目管理的領(lǐng)域。

該標(biāo)準(zhǔn)包含了對項目經(jīng)理协怒、其主要職能和任務(wù)的建議的統(tǒng)一方法涝焙，其中可能包括支持交鑰匙工程的全部組織和管理活動，其中包括

[if !supportLists]w? [endif]組織實施一個投資和建設(shè)項目孕暇。

[if !supportLists]w? [endif]收集和準(zhǔn)備基線數(shù)據(jù)仑撞。

[if !supportLists]w? [endif]施工前準(zhǔn)備。

[if !supportLists]w? [endif]分析參與投資和建設(shè)項目的各方妖滔，他們的能力隧哮、財務(wù)和經(jīng)濟狀況、聲譽和遵守能力座舍。

[if !supportLists]w? [endif]風(fēng)險評估和管理沮翔。

[if !supportLists]w? [endif]提供技術(shù)客戶和施工監(jiān)督的功能。

[if !supportLists]w? [endif]建設(shè)的規(guī)劃曲秉、組織和控制采蚀，包括設(shè)計、調(diào)查（包括特殊：地震承二、地球物理等）榆鼠、研究、實驗設(shè)計亥鸠、施工和裝配妆够、精加工以及其他與工業(yè)和非工業(yè)設(shè)施的建設(shè)、重建或大修有關(guān)的工作，以及線性建設(shè)责静。

在使用進步和現(xiàn)代解決方案的基礎(chǔ)上確保資本投資的效率袁滥，考慮到使用當(dāng)?shù)夭牧稀F(xiàn)代信息技術(shù)和其他投資者對設(shè)施的技術(shù)水平和質(zhì)量的要求灾螃，使之具有競爭力的結(jié)果题翻。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求

六、設(shè)施的調(diào)試和驗收腰鬼。

建筑項目經(jīng)理人與投資建設(shè)項目的其他參與者的互動是基于合同法律關(guān)系和開發(fā)商（投資者）建立的權(quán)力嵌赠。

建設(shè)管理公司可以將項目管理和技術(shù)客戶的職能結(jié)合起來，因為技術(shù)客戶在投資建設(shè)項目實施過程中的責(zé)任和參與僅限于項目前期和項目建設(shè)的準(zhǔn)備階段熄赡，建設(shè)和調(diào)試的對象姜挺。大部分的管理、組織、財務(wù)和技術(shù)決策都是在項目的啟動和規(guī)劃階段做出的。開發(fā)商（投資者）只有權(quán)簽訂合同浊竟，讓管理公司履行技術(shù)客戶的職能谆棱。

當(dāng)管理公司履行建筑控制職能時趁桃，必須要有一個自律的組織和具有必要資格和能力的專業(yè)人員。

建設(shè)項目管理方法是根據(jù)國家和國際項目管理標(biāo)準(zhǔn)和慣例制定的。建筑業(yè)項目管理的主要階段在附錄A的圖A.1中顯示。

附錄A中的圖A.2顯示了建筑業(yè)項目管理的示意圖缺虐。

七、建筑業(yè)中的項目管理組織

建筑業(yè)的項目管理涉及使用適當(dāng)?shù)姆椒ê湍芰韺嵤┙阜病Ｖ陵P(guān)重要的是高氮，建筑項目的各個階段--其中大部分受到現(xiàn)有法律的嚴(yán)格監(jiān)管--要有系統(tǒng)的排序和相互聯(lián)系。

在施工中顷牌，項目參與者的互動是參照相關(guān)國家項目管理標(biāo)準(zhǔn)中列出的項目管理流程來管理的剪芍。

建筑業(yè)項目管理的組織結(jié)構(gòu)取決于項目的復(fù)雜性、具體情況窟蓝、投資額紊浩、實施時間、區(qū)域和氣候的具體情況疗锐。例如，在極北地區(qū)工作费彼，離居民區(qū)相當(dāng)遙遠滑臊，以及其他不利條件。

項目管理的組織結(jié)構(gòu)和項目組專家的能力的定義對實現(xiàn)正確的結(jié)果有直接的影響箍铲；一個符合標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)雇卷、以正確的質(zhì)量、在規(guī)定的預(yù)算內(nèi)和按時完成的項目。

建筑業(yè)項目管理的組織結(jié)構(gòu)是一個臨時性的結(jié)構(gòu)关划。其中包括項目組成員小染，界定他們的責(zé)任范圍以及權(quán)力的級別和界限，這些都應(yīng)該明確界定并傳達給所有的項目利益相關(guān)者贮折。項目組主要成員的組成裤翩。

為了在開發(fā)商（投資者）的組織層面上管理項目，應(yīng)確定一名主管（負責(zé)任的代表）调榄，他有權(quán)授權(quán)項目的啟動和資源的使用踊赠，為建設(shè)項目的成功實施做出貢獻并提供支持。監(jiān)理人做出管理決策每庆，解決項目經(jīng)理無法解決的任務(wù)和問題筐带，包括改變投資建設(shè)項目的預(yù)算和實施的時間。

八缤灵、建設(shè)中的項目實施階段啟動建設(shè)中的項目

這一階段確定了建設(shè)投資項目的必要性和可行性伦籍，其商業(yè)規(guī)劃。

在的投資活動是根據(jù)“關(guān)于在以資本投資形式進行的投資活動”的相關(guān)法腮出，以及相關(guān)法的規(guī)定進行的帖鸦。

關(guān)于外國投資的及其他法律和管理文件。

在利诺，資本投資的對象是私人富蓄、國家、市政和其他所有制形式的各種新創(chuàng)造和/或現(xiàn)代化的財產(chǎn){2］慢逾。

在項目啟動階段立倍，開發(fā)商（投資者）設(shè)定項目的初始目標(biāo)和預(yù)期結(jié)果（成功標(biāo)準(zhǔn)），任命一名主管和一名項目經(jīng)理侣滩。進行業(yè)務(wù)規(guī)劃口注，其中確定內(nèi)容、財政資源君珠、內(nèi)部和外部利益相關(guān)者以及影響最終結(jié)果的其他因素寝志。

項目的批準(zhǔn)和融資的決定是在項目本身開始之前進行的。然而策添，項目經(jīng)理和項目組應(yīng)該在業(yè)務(wù)規(guī)劃過程中參與準(zhǔn)備和分析數(shù)據(jù)材部。專家在早期階段的參與使我們有可能識別建筑項目的潛在風(fēng)險，并確定如何在早期階段最大限度地減少或消除這些風(fēng)險唯竹。

在決定在各自領(lǐng)土上投資建設(shè)企業(yè)乐导、建筑和結(jié)構(gòu)的可行性和可能性的過程中，以及為了獲得初步的基線數(shù)據(jù)浸颓、可用于建設(shè)的土地物臂、以及將設(shè)施與供應(yīng)源旺拉、公用事業(yè)和網(wǎng)絡(luò)連接的條件，必須制定關(guān)于在投資建設(shè)企業(yè)棵磷、建筑和結(jié)構(gòu)的意向的申請（聲明）［4］蛾狗。在制定申請（聲明）時應(yīng)遵循、各主體的法律法規(guī)和其他規(guī)范投資和建設(shè)活動的國家文件仪媒。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求沉桌。

九、建筑業(yè)的項目規(guī)劃

項目經(jīng)理與開發(fā)商（投資者）一起對建筑項目的未來實施進行詳細規(guī)劃规丽，定義并明確目標(biāo)和目的蒲牧，制定隨后實現(xiàn)這些目標(biāo)所需的活動順序，確定工作的構(gòu)成（一般內(nèi)容）赌莺。這一階段的結(jié)果是施工項目管理計劃冰抢，其中包括。

確定項目的工作范圍（內(nèi)容）艘狭，施工前研究挎扰，初步選擇地塊（施工/重建地點）。

溝通規(guī)劃-項目中信息和文件的交流巢音。

項目預(yù)算規(guī)劃遵倦。

項目的采購規(guī)劃。

項目質(zhì)量規(guī)劃官撼。

對項目的人力資源進行規(guī)劃梧躺。

確定項目風(fēng)險以及如何緩解這些風(fēng)險。

規(guī)劃和管理項目的時間表傲绣。

規(guī)劃工作掠哥，并對項目進行可能的修改。

界定建筑業(yè)的關(guān)鍵績效指標(biāo)和項目成果秃诵。

建設(shè)項目管理計劃是主要的規(guī)劃文件

和項目的實施续搀、管理和監(jiān)測，以及移交和正式完成項目的條件菠净。

確定項目的工作范圍（內(nèi)容）禁舷。

確定工作范圍的目的是制定未來項目的詳細要求和特點，其技術(shù)和工藝特點毅往，以及投資的理由牵咙。

確定建設(shè)項目工作范圍的主要內(nèi)容是項目前期設(shè)計（概念設(shè)計）、土地的合理選擇攀唯、空間規(guī)劃條件和制約因素霜大、工程基礎(chǔ)設(shè)施的可用性、土壤和其他可顯著影響項目成本和時間的條件革答。

項目溝通規(guī)劃战坤，項目參與者之間的信息和文件交流

溝通規(guī)劃和后續(xù)管理涉及促進決策、變更残拐、收集和分發(fā)輸入數(shù)據(jù)途茫、圖紙和其他文件方面的及時和高質(zhì)量的信息交流，然后將其歸檔并可快速檢索溪食。建筑業(yè)成功實施項目的關(guān)鍵

該項目的主要目標(biāo)是確保為建筑業(yè)的所有項目參與者提供一個最新的數(shù)據(jù)庫囊卜、文件和報告。

十错沃、規(guī)劃一個建筑項目的預(yù)算

建筑項目的財務(wù)規(guī)劃和預(yù)算（成本）管理包括

[if !supportLists]w? [endif]計算要進行的工程和服務(wù)的費用栅组。

[if !supportLists]w? [endif]將所有的要素和業(yè)務(wù)集中起來，規(guī)劃項目預(yù)算枢析，以及確定資金來源玉掸。

[if !supportLists]w? [endif]檢查提交給組織的工作、提供的產(chǎn)品和服務(wù)的文件醒叁。

[if !supportLists]w? [endif]確保根據(jù)與工程承包商簽訂的合同及時融資并及時支付工程款司浪。

[if !supportLists]w? [endif]對必要的變化進行成本計算，提出優(yōu)化預(yù)算的建議把沼。

[if !supportLists]w? [endif]向開發(fā)商（投資者）報告財政資源的使用情況啊易、下一階段的財政資源需求，并根據(jù)開發(fā)商（投資者）負責(zé)代表的要求饮睬，報告投資建設(shè)項目實施的業(yè)務(wù)信息租谈。

在預(yù)算計算的基礎(chǔ)上，對業(yè)務(wù)規(guī)劃階段確定的財務(wù)指標(biāo)進行補充核查捆愁。會計割去、運營和統(tǒng)計記錄通常由開發(fā)商（投資者）保存。

項目的采購規(guī)劃

項目管理的一個工具是對材料牙瓢、設(shè)備劫拗、工程和服務(wù)的采購進行規(guī)劃，以優(yōu)化要購買的產(chǎn)品的成本和交付時間矾克。

項目經(jīng)理參與確保和組織在競爭性選擇的基礎(chǔ)上購買首選的材料页慷、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品和設(shè)備胁附，組織起草職權(quán)范圍酒繁，準(zhǔn)備簽訂設(shè)備和材料的供應(yīng)合同，對項目中首次使用或開發(fā)的解決方案控妻、技術(shù)工藝州袒、設(shè)備、結(jié)構(gòu)弓候、材料或產(chǎn)品的專利許可進行控制郎哭，準(zhǔn)備客戶對供應(yīng)商的索賠或經(jīng)濟制裁文件他匪。

采購部門可能是開發(fā)商（投資者）機構(gòu)的一部分。

建筑業(yè)的項目規(guī)劃和質(zhì)量管理

就建筑業(yè)的項目質(zhì)量而言夸研，其主要結(jié)果是保護公民的生命和健康以及自然人和法人的財產(chǎn)邦蜜。國家或市政財產(chǎn)，并確保建筑和結(jié)構(gòu)的能源效率亥至。質(zhì)量保證應(yīng)在項目的所有階段進行規(guī)劃和實施悼沈。質(zhì)量計劃的制定應(yīng)考慮到建筑項目的具體情況和負責(zé)質(zhì)量保證的外部組織的參與及其相互作用。這包括建筑承包商的施工控制姐扮、建筑商的施工控制絮供、設(shè)計者對項目的監(jiān)督（如有必要或基于建筑商的決定）、專家機構(gòu)茶敏、國家建筑檢查機構(gòu)和其他主管部門壤靶。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求。

十一睡榆、項目人力資源的規(guī)劃和管理

人力資源管理計劃的制定是界定萍肆、分配和記錄項目參與者之間的角色和責(zé)任的過程。相關(guān)工作人員必須具備必要的知識胀屿、技能和能力塘揣，以便能夠成功地執(zhí)行所分配的任務(wù)。在項目的規(guī)劃和實施階段宿崭，項目經(jīng)理有責(zé)任正確識別在某一特定時間點所需的關(guān)鍵資源亲铡。

建筑業(yè)的項目規(guī)劃和風(fēng)險管理

項目中的可能風(fēng)險是指一個事件或一組事件和條件，如果它們發(fā)生葡兑，可能會影響項目的成功交付奖蔓。根據(jù)一般的風(fēng)險管理框架，主要的子過程是風(fēng)險識別讹堤、風(fēng)險評估吆鹤、風(fēng)險處理（包括制定減輕或緩解措施）、風(fēng)險研究和監(jiān)測洲守、風(fēng)險交流以及其他疑务。風(fēng)險規(guī)劃和管理的必要文件是風(fēng)險管理計劃和項目風(fēng)險登記冊。風(fēng)險控制和管理應(yīng)在整個項目中進行梗醇。

建設(shè)項目時間表的規(guī)劃和管理

當(dāng)項目的工作范圍（內(nèi)容）被確定后知允，時間表規(guī)劃就開始了。

規(guī)劃的結(jié)果是項目的詳細時間表叙谨，包括

項目經(jīng)理負責(zé)以下工作：制定項目文件的時間表温鸽；施工（建筑和安裝工程）的時間表和網(wǎng)絡(luò)時間表：融資的時間表和其他。在投資和建設(shè)項目的實施過程中手负，項目經(jīng)理不斷監(jiān)測進度涤垫，并在必要時進行調(diào)整和改變姑尺。

十二、規(guī)劃和管理項目在施工中可能出現(xiàn)的變化

建筑項目在設(shè)計和施工過程中最容易發(fā)生變化雹姊，往往不僅是因為需要調(diào)整最初的決定股缸，而且還因為外部的不可控因素，如立法和其他方面的變化吱雏。為了管理變化并盡量減少其可能的不利影響，應(yīng)確定處理變化的程序瘾境。在項目管理中歧杏，變更管理過程的結(jié)果是定義和記錄處理項目變更的過程，如識別變更迷守，確定對項目進度犬绒、預(yù)算或質(zhì)量的影響程度，同意和批準(zhǔn)變更兑凿，組織項目版本和產(chǎn)品的核算凯力，以及向利益相關(guān)者傳達變更。對項目設(shè)計進行重新審查的必要性將根據(jù)現(xiàn)行法律來確定礼华。

確定建筑業(yè)的關(guān)鍵績效指標(biāo)和項目成果

一個建筑項目的關(guān)鍵性能和結(jié)果指標(biāo)表明了整個項目及其各個部分的有效性咐鹤。允許使用以下內(nèi)容作為績效指標(biāo)。

該項目在預(yù)算范圍內(nèi)按時完成圣絮。

設(shè)施的要求（設(shè)計）質(zhì)量已經(jīng)達到祈惶。

盡可能有效地分配項目資源。

該項目符合商業(yè)計劃的要求扮匠。

房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求每個項目的關(guān)鍵績效指標(biāo)由項目經(jīng)理與開發(fā)商（投資者）共同制定捧请。

十三、實施一個建筑項目

建筑項目的初始階段是選擇施工地點和執(zhí)行產(chǎn)權(quán)文件棒搜。施工現(xiàn)場必須符合空間規(guī)劃方案疹蛉。項目經(jīng)理應(yīng)協(xié)助選擇地塊并按照既定程序進行登記。

在收集和準(zhǔn)備施工前和設(shè)計準(zhǔn)備的輸入數(shù)據(jù)階段力麸，項目經(jīng)理組織并提供必要的支持可款，以進行工程調(diào)查，為連接設(shè)施和現(xiàn)有公共設(shè)施提供許可末盔，選擇設(shè)計筑舅、調(diào)查和其他組織，準(zhǔn)備技術(shù)規(guī)格和設(shè)計概要陨舱，以及準(zhǔn)備城市規(guī)劃文件翠拣。

項目經(jīng)理確保設(shè)計的輸入數(shù)據(jù)的完整性和質(zhì)量，代表開發(fā)商準(zhǔn)備文件和舉行公開聽證會游盲。

在設(shè)計階段误墓，項目經(jīng)理參與選擇總設(shè)計師以及其他設(shè)計和調(diào)查機構(gòu)蛮粮，正式確定合同關(guān)系，與設(shè)計機構(gòu)協(xié)調(diào)期限谜慌、預(yù)算和項目文件的交付然想，并控制其執(zhí)行（設(shè)計管理）。

項目經(jīng)理在必要時協(xié)調(diào)設(shè)計欣范、勘察和其他參與施工設(shè)計準(zhǔn)備的組織的互動变泄，在設(shè)計和工作文件的制定和實施中控制設(shè)計方案的質(zhì)量，確定變體設(shè)計的可行性和擬議設(shè)計方案的優(yōu)化（價值工程）恼琼。

項目經(jīng)理應(yīng)接收妨蛹、儲存并向承包商交付設(shè)計和工作文件，對設(shè)計進展情況進行記錄晴竞，如果需要進行修改或調(diào)整蛙卤，以及設(shè)計條件發(fā)生重大變化，應(yīng)及時通知投資者噩死。

在項目文件的批準(zhǔn)階段（許可管理）颤难，項目經(jīng)理確保項目文件由國家機關(guān)、市政當(dāng)局和其他有關(guān)組織已维，包括專業(yè)機構(gòu)以規(guī)定的方式進行審查和批準(zhǔn)行嗤，為此，他確定專業(yè)機構(gòu)（如果是

項目經(jīng)理組織對項目文件的批準(zhǔn)和再批準(zhǔn)衣摩，以及根據(jù)專業(yè)知識的要求對項目文件進行修改昂验。項目經(jīng)理組織對項目文件的批準(zhǔn)和再批準(zhǔn)，以及根據(jù)專業(yè)知識的要求對項目文件進行修改艾扮。

在施工階段既琴，項目經(jīng)理參與選擇總承包商和承包商，主要是根據(jù)招標(biāo)結(jié)果泡嘴，制定招標(biāo)的職權(quán)范圍甫恩，評估投標(biāo)報價中規(guī)定的設(shè)施條件。施工和裝配工程的技術(shù)酌予，所需的設(shè)備和機械磺箕，是否有來自自律組織的必要許可證，內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)抛虫，承包商的聲譽和財務(wù)狀況松靡。

項目經(jīng)理應(yīng)參與締結(jié)關(guān)于企業(yè)、建筑物和結(jié)構(gòu)的基本建設(shè)建椰、重建或重大維修的合同雕欺。在簽訂合同時，根據(jù)批準(zhǔn)的項目管理計劃，項目經(jīng)理確定施工時間屠列、所建設(shè)施質(zhì)量的要求啦逆，根據(jù)項目文件考慮承包商提供的建筑材料、結(jié)構(gòu)笛洛、技術(shù)設(shè)備和其他類型物質(zhì)資源的組成和范圍夏志，工程調(diào)試的程序，規(guī)定工程的合同價格苛让、與施工有關(guān)的風(fēng)險保險條件沟蔑、職業(yè)安全和健康的要求，以及施工合同的條款狱杰。

項目經(jīng)理可以擔(dān)任施工經(jīng)理（總承包商）溉贿，前提是他有自律組織的授權(quán)，并得到開發(fā)商（投資者）的指示來履行這些職能浦旱。

項目經(jīng)理與開發(fā)商（投資者）一起，決定使用監(jiān)理九杂，但監(jiān)理是強制性的情況除外颁湖。

項目經(jīng)理代表和施工方應(yīng)從相關(guān)運營機構(gòu)獲得位于施工現(xiàn)場的架空電力線、通信線例隆、鐵路路權(quán)甥捺、地下公共設(shè)施（電纜線、煤氣線镀层、水管镰禾、污水管）和其他方面的工程許可：在施工期間按照施工管理計劃使用現(xiàn)有來源的電力、煤氣唱逢、水和蒸汽吴侦，在無

項目經(jīng)理下令建立建筑、拆除和固定軸線的大地測量基地坞古，協(xié)助開發(fā)商向國家建筑監(jiān)督部門登記負責(zé)建筑控制的官員备韧，準(zhǔn)備獲得建筑許可證的文件，組織施工現(xiàn)場的準(zhǔn)備工作痪枫，拆除現(xiàn)有建筑和結(jié)構(gòu)织堂，轉(zhuǎn)移水電。包括由開發(fā)商（投資者）支付補償費奶陈。

項目經(jīng)理監(jiān)督設(shè)備和材料的收貨時間易阳，組織驗收程序，提交和審查對制造商和供應(yīng)商的索賠吃粒，并參與仲裁程序（如有必要）潦俺，審查和解決與總承包商和其他承包商的施工合同條款履行情況的爭議。

項目經(jīng)理就施工進度和工作計劃的完成情況準(zhǔn)備定期報告，在項目期限出現(xiàn)偏差時及時通知開發(fā)商（投資者）黑竞，并提出縮短和優(yōu)化工期和預(yù)算的解決方案捕发。房地產(chǎn)項目建設(shè)管理實用標(biāo)準(zhǔn)要求。

十五很魂、監(jiān)測和監(jiān)督施工中的項目實施

建設(shè)項目監(jiān)測和控制的目的是檢查項目的中間結(jié)果及其進展是否符合質(zhì)量扎酷、時間和成本的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

控制投資和建設(shè)項目的一個基本要求是在項目實施階段對建筑和安裝工作進行監(jiān)督遏匆，以使所完成的工作范圍和質(zhì)量符合項目文件的規(guī)定法挨。

十六、施工監(jiān)理活動由現(xiàn)行法律規(guī)定幅聘。

只有在自律組織被授權(quán)的情況下凡纳，才能申請的立法。

項目的完成帝蒿，設(shè)施的驗收

項目經(jīng)理荐糜。

-在工程系統(tǒng)的單獨和復(fù)雜測試中確定設(shè)施的運行情況，設(shè)備驗收葛超，監(jiān)督調(diào)試工作并組織設(shè)施的調(diào)試準(zhǔn)備暴氏。

-核實施工文件，并將設(shè)施試運行的文件移交給設(shè)施的使用者保管绣张，除非地方當(dāng)局的法規(guī)和/或與開發(fā)商（投資者）的合同另有規(guī)定答渔。

-向驗收委員會提交已完工建筑的必要文件。

-代表建設(shè)者（投資者）確定驗收傭金侥涵，并接受承包商的完工項目沼撕。

-如有必要，與作者的主管互動芜飘，以獲得對項目的意見务豺。

-與訂約當(dāng)局商定一個糾正缺陷和不足的最后期限。

-準(zhǔn)備文件燃箭，向有關(guān)行政當(dāng)局申請入住許可冲呢。

-按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的程序，準(zhǔn)備設(shè)施投入使用的文件招狸，并隨后在當(dāng)?shù)卣怯洝?/p>

-完成后的設(shè)施移交給開發(fā)商（投資者）或用戶組織敬拓。經(jīng)投資者授權(quán)，或?qū)⑵淠贸鰜沓鍪郏ǔ鍪廴瓜贰⑥D(zhuǎn)讓乘凸、租賃）。

-編寫并向開發(fā)商（投資者）提交一份關(guān)于合同義務(wù)履行情況和項目建設(shè)所需參數(shù)實現(xiàn)情況的報告累榜。

十七营勤、設(shè)施運行灵嫌、保證期、大修葛作、重建或清算

項目的運行不是項目建設(shè)中的一個階段寿羞，但它是建筑或結(jié)構(gòu)的生命周期中的一個重要部分，直到其處置（退役和拆除）赂蠢。

建筑物在開發(fā)商獲得入住許可后允許運營绪穆。建筑物和結(jié)構(gòu)的運行應(yīng)符合其預(yù)期用途，不違反技術(shù)法規(guī)虱岂、設(shè)計文件玖院、、各主體的法規(guī)和市政法規(guī)的要求第岖。為了確保建筑物和結(jié)構(gòu)在運行過程中的安全难菌，應(yīng)根據(jù)規(guī)范性文件的要求，確保其維護蔑滓、運行控制郊酒、日常和預(yù)防性維護。

項目經(jīng)理與承包商一起键袱，根據(jù)預(yù)先設(shè)計和商定的方案猎塞，為開發(fā)商（投資者）的業(yè)務(wù)人員組織培訓(xùn)。

在保修期內(nèi)杠纵，項目經(jīng)理應(yīng)開發(fā)商（投資者）的要求，監(jiān)督施工參與方在保修期內(nèi)的義務(wù)履行情況钩骇。參與組織和消除設(shè)施投產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)的缺陷比藻。

由有過錯的一方負責(zé)。保修期應(yīng)根據(jù)合同或《民法》的規(guī)定來確定倘屹。

十八银亲、建筑項目管理者的基本權(quán)利

在其活動中，建筑項目經(jīng)理應(yīng)遵循和各主體的立法和法規(guī)纽匙，以及其他規(guī)范投資和建筑活動的文件务蝠。技術(shù)法規(guī)和國家標(biāo)準(zhǔn)制定的要求，以確保產(chǎn)品烛缔、工程和服務(wù)的安全馏段，保護公民的生命和健康、財產(chǎn)践瓷、環(huán)境保護是強制性的院喜。

建筑項目經(jīng)理人有權(quán)利。

在機構(gòu)晕翠、組織和公司中代表開發(fā)商（投資者）的利益喷舀，在其職權(quán)范圍內(nèi)和合同規(guī)定的條件下實施投資和建設(shè)項目。

參與選擇參與制定和實施建設(shè)項目的人員，并提交提案和建議硫麻。

獲得與項目開發(fā)和實施有關(guān)的所有可靠和完整的組織爸邢、項目和執(zhí)行文件，獲得投資和建設(shè)項目的所有參與者及其參與項目的服務(wù)拿愧。

評估開發(fā)商（投資者）提出的變化的風(fēng)險和對項目的影響杠河，并及時將建議傳達給負責(zé)的代表。

在其權(quán)力和權(quán)限范圍內(nèi)赶掖，對建筑業(yè)項目規(guī)劃和實施的所有事項作出決定感猛。

不斷監(jiān)測設(shè)計文件、施工和安裝工作奢赂、供應(yīng)的設(shè)備陪白、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品和材料的質(zhì)量膳灶。

如有必要咱士，暫停項目的工作，包括執(zhí)行某些類型的建筑和安裝工作轧钓。

由他本人或其代表持續(xù)參與工業(yè)事務(wù)和參與項目開發(fā)和實施的人之間的爭端序厉。

在經(jīng)批準(zhǔn)的工作計劃規(guī)定的期限內(nèi)要求提供報告、信息毕箍，并接收有關(guān)出現(xiàn)的業(yè)務(wù)問題的材料和文件弛房。

向開發(fā)商（投資者）提出建議，對那些不及時或不符合標(biāo)準(zhǔn)地執(zhí)行工程而柑、任務(wù)和項目經(jīng)理指示的責(zé)任人按照既定程序進行處罰和其他行政措施文捶。

向開發(fā)商（投資者）的主管（負責(zé)任的代表）提交報告。

提出優(yōu)化預(yù)算媒咳、工程時間的建議粹排，調(diào)整解決方案，以提高所進行的工程質(zhì)量和/或整個網(wǎng)站的性能涩澡。

建筑項目經(jīng)理人的職責(zé)和責(zé)任在合同中規(guī)定顽耳，這取決于項目的復(fù)雜性和各方規(guī)定的項目經(jīng)理人的工作范圍。