這是一個(gè)講REITs的系列,此為第一篇.
介紹這東西的主線實(shí)在是需要從稅法來下手的,只是在下實(shí)在是沒這個(gè)本事,攤開手隨便講講就算了.
REITs的英文縮寫為Real Estate Investment Trusts,這四個(gè)詞到還是簡(jiǎn)潔明了,real estate為房地產(chǎn),investment trusts為投資信托.它有兩種基本類型,一種叫股權(quán)型REITs,另一種叫抵押型REITs.當(dāng)然也有兩者混合起來的,叫做混合型REITs.抵押型的REITs在開始占有的比重較大,隨著演進(jìn)的過程,權(quán)益類的開始占據(jù)主導(dǎo),至于為什么,我后面會(huì)說明.
抵押型主要是做放款業(yè)務(wù),也就是靠抵押貸款所產(chǎn)生的利息,當(dāng)然還有向其他銀行購買不動(dòng)產(chǎn)貸款或不動(dòng)產(chǎn)貸款抵押受益證券;而權(quán)益型的玩法是買下持有商業(yè)地產(chǎn),然后收取租金.這也就決定了抵押型的杠桿率大概是權(quán)益型的兩倍左右.
REITs的起源可以追朔到19世紀(jì)末的"馬薩諸塞投資信托",它主要是為了可以持有不動(dòng)產(chǎn),并且想承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)避稅,但是直到1960年,問題也沒被解決.比如1935年美國最高法院雖然稅務(wù)豁免了共同基金,但是REITs并不在列,它既要被征個(gè)人所得稅又要被征收公司所得稅.
所以REITs的第一次轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在1960年,這一年國會(huì)通過了免征REITs的法案,但是為了防止征稅豁免權(quán)的濫用,施加了一些限制措施.這些限制措施變成了是否是REITs識(shí)別的Test.具體說來滿足以下四條的就是REITs:
- 至少投資75％的資產(chǎn)用于房地產(chǎn)箕慧，現(xiàn)金或美國國庫券
- 從房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)抵押貸款利息或房地產(chǎn)銷售利息中收取至少75％的總收入
- 每年至少以股東紅利的形式支付其應(yīng)納稅所得額的90％
- 是一個(gè)作為公司納稅的實(shí)體,至少有100個(gè)股東
在這個(gè)法案過后REITs的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的,你可以參考新浪房產(chǎn)的這篇文章,它列舉了REITs按年發(fā)生的大事記錄
美國房地產(chǎn)基金演義：講述REITs45年45件事
而這期間的主線就是我說的稅法,加之經(jīng)濟(jì)信貸周期與商業(yè)地產(chǎn)供需之間的變動(dòng).
真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在1981到1988年的兩次稅改,它解決了兩大主要問題,一是所得稅的遞減,并且允許縮短折舊期限,加速折舊扣除(可以通過加速折舊降低利潤來減少所得稅),二是允許了REITs可以進(jìn)行內(nèi)部管理.
其中的第二點(diǎn)是意義深遠(yuǎn)的,也是我開頭說的,REITs在演進(jìn)過程中,從抵押型逐漸變成權(quán)益類的為主的原因.
我想引述下我上面提到的那篇文章里引述的一句話,它來自于BRE公司的總裁Connie Moore:
1986年的改革讓REITs從一個(gè)簡(jiǎn)單的資產(chǎn)包形式升級(jí)到可以自行管理資產(chǎn)，我清晰地記得在之前嗜浮，一只REITs并不能從其擁有的寫字樓物業(yè)范圍內(nèi)的電話亭收取利潤袱衷，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候這不算房地產(chǎn)相關(guān)的利潤敬察。所以這些利潤跑到了我們的物業(yè)管理者的手中薪捍。而1986年的改革則開始允許REITs自行管理物業(yè)
在1981年到1986年,REITs蓬勃發(fā)展,在此之后的90年初,經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退,房地產(chǎn)行業(yè)的低迷.由于這個(gè)時(shí)期銀行業(yè)出現(xiàn)了大問題,REITs的融資渠道反而在IPO和債券市場(chǎng)上有了爆發(fā)的增長.
20年代后,美國人民的喜好在成長股與REITs這種收入資產(chǎn)之間變了幾遍...
