一直以來想搞明白為什么建筑行業(yè)下行了魔市，設(shè)計院的底層員工加班強度卻沒有減輕的問題。明明項目變少了赵哲，設(shè)計人員工作的時間卻沒有變少待德。
要搞明白這個問題，需要從供需關(guān)系上開始研究枫夺。
1. 住宅開發(fā)：封閉小區(qū)vs開放街區(qū)
1.1 中國的住宅開發(fā)模式--小區(qū)型的住宅開發(fā)
政府控制土地
中間是開發(fā)商
最下面是買房的老百姓
設(shè)計院是開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)時介入的将宪，提供建筑方案與施工圖紙，具體建造則由施工企業(yè)負責橡庞。
中國的住宅開發(fā)是封閉式小區(qū)開發(fā)模式较坛，
【超級深度】中國房地產(chǎn)為何走到今天？業(yè)主苦等扒最、供應(yīng)商崩潰丑勤、銀行頭皮發(fā)麻，開發(fā)商究竟怎么走到破產(chǎn)這一步吧趣？_嗶哩嗶哩_bilibili
厲害財經(jīng)觀點“大型社區(qū)的開發(fā)法竞，是開發(fā)商不能承受之痛”
中國的小區(qū)開發(fā)最初學(xué)習自蘇聯(lián)老大哥，上世紀單位分房就很像"赫魯曉夫房"
蘇聯(lián)解體后强挫，中國瞄準了”香港模式“岔霸。1998年的分稅制改革
1.2 歐美街區(qū)型住宅開發(fā)模式
西歐在二戰(zhàn)后也面臨住宅短缺問題，以法國為例俯渤，在上世紀50年代政府支持開發(fā)了大型社區(qū)秉剑，這反映了在工業(yè)化（或者恢復(fù)工業(yè)化）的過程中開發(fā)大型小區(qū)是共性的特征。但是西方的土地私有制決定了他們的土地開發(fā)商想要拿到大地塊很困難稠诲，因此街區(qū)開發(fā)成為主流侦鹏。
2016年《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作若干意見》提出新建住宅小區(qū)推廣街區(qū)制诡曙，原則上不再假設(shè)封閉住宅小區(qū)
【中共中央、國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見】-國家發(fā)展和改革委員會 (ndrc.gov.cn)
1.3 日本的住宅開發(fā)模式
房地產(chǎn)的國際經(jīng)驗：全球幾種主要模式分析 - 知乎 (zhihu.com)
日本房地產(chǎn)的發(fā)展進程：從1947年開始的城市開發(fā)略水、城市化价卤、住房短缺驅(qū)動的首波房價上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲渊涝，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲慎璧，最后到1990年房地產(chǎn)泡沫破滅，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的周期跨释。
2. 設(shè)計院之殤
如何看待建筑行業(yè)從業(yè)者過剩胸私，設(shè)計院卻勞動力短缺的矛盾現(xiàn)象？ - 知乎 (zhihu.com)
市場的問題是前少后多鳖谈。具體來說即使前端土地只有地方政府這個幾百個玩家的渠道岁疼，中端房地產(chǎn)幾千到幾萬企業(yè)，后端設(shè)計幾十萬設(shè)計院缆娃，土地開發(fā)以整塊小區(qū)為唯一形式捷绒。最后端的使用方，購買方幾億贯要。最終購買使用房子的人民居然大部分不能直接介入自己的住宅的設(shè)計暖侨。甚至連間接影響都很微弱。這種上層基本壟斷的市場崇渗，作為后端設(shè)計院必然是隨著甲方的意圖品質(zhì)低高速度高加班高成本敏感性字逗。我們隨便拿個反例來說，日本宅广，分散的產(chǎn)權(quán)造就了幾千萬的土地玩家扳肛，而這些玩家中最末端的自住房用戶占了大頭，自然會有幾千萬的設(shè)計需求乘碑，而這些自建房需求如果對時間成本敏感挖息，市場上有大量工業(yè)化預(yù)制住宅可以供選擇，并快速建成兽肤。而有設(shè)計需求的一部分對時間和成本相對不敏感套腹。再這個上下對等的市場中，設(shè)計師的地位自然能得到保證资铡，設(shè)計水平能夠穩(wěn)步提高电禀。同時通過大量小項目低風險的前期積累建筑師可以更好的獨立成活并完成逐漸向中大型項目發(fā)展的轉(zhuǎn)型。這點在中國就是不具備的笤休。只要中國能有大量城市中產(chǎn)階級個人建房需求尖飞，那么設(shè)計行業(yè)大態(tài)勢就會根本性改變。如果城市中產(chǎn)階級追求在郊區(qū)自建高品質(zhì)別墅型住宅，就會面臨土地所有權(quán)的問題政基。地是國家的贞铣，私人買賣土地的使用權(quán)問題。
3 中國是否進入存量房時代沮明？
任澤平的觀點：長期看人口
- 城鎮(zhèn)化進程開始放緩
- 人均住房面積和套戶比達到發(fā)達國家水平
- 總和生育率不斷下降
5. 破局之路
近景
擴容：一線城市都市圈擴容辕坝，《置身事內(nèi)》蘭小歡指出西部土地供給指標高但住房需求少，東部沿海一線供地仍不足荐健。任澤平對比東京和北京酱畅、上海的人口容量，指出一線超大城市仍有較大擴容潛力江场。
自建房建設(shè)：農(nóng)村宅基地自建房與城市郊區(qū)別墅建設(shè)
改造：大面積低品質(zhì)住宅開發(fā)向低密度自建房纺酸、改造房開發(fā)；
