城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略與城投轉(zhuǎn)型的思考

我們有什么崎岂？

我們干什么袱讹？

我們?cè)趺锤桑?/h3>

我們有什么？——河

世界上所有古老的文明都有一條河作伴棚点。埃及文明有尼羅河，印度文明有恒河作伴湾蔓，印加文明有亞馬遜瘫析，巴比倫文明有幼發(fā)拉底河、底格里斯河，中華文明有長(zhǎng)江黃河贬循。河流從古至今咸包，自始至終都是全世界文明最認(rèn)可的資源。

回到國(guó)內(nèi)杖虾，有哪一條城中河最為著名烂瘫，最為人們所津津樂(lè)道？有哪一條城中河歷經(jīng)朝代更迭不曾消亡奇适，歷經(jīng)文明興衰而歷久彌新坟比？有哪一條城中河無(wú)論是達(dá)官貴人、文人墨客嚷往、平頭百姓都想去一親芳澤葛账？有哪一條城中河即使你明知道它已遠(yuǎn)不負(fù)歷史盛名，但仍想去見(jiàn)證皮仁？

秦淮河籍琳。

所以怎么利用城中河，就看看秦淮河是怎樣一種風(fēng)情贷祈。

以河提為界趋急，靠河內(nèi)側(cè)是優(yōu)雅風(fēng)情的世界，靠河外側(cè)是世俗熱鬧的人間天堂势誊。

將河看做舞臺(tái)储藐，所有的開(kāi)發(fā)商業(yè)均像看臺(tái)一樣節(jié)節(jié)升高，不阻攔后排的視野莺匠，直到航空限高挠锥。

我們的沮河也是一條穿城而過(guò)的河，對(duì)比長(zhǎng)江勋颖，它不會(huì)讓隔江相望的對(duì)岸有疏離感嗦嗡，也不向秦淮河一樣過(guò)于小家碧玉，他的寬度正好饭玲，即可以看著對(duì)面光影闌珊享受這岸的閑暇侥祭，又可隨時(shí)乘船渡岸去加入對(duì)面的歡樂(lè)，不會(huì)因?yàn)楹影短珜挾鴧s步茄厘。

我們還有什么矮冬？——寺

寺廟是人的精神歸宿，是一地的精神凝聚點(diǎn)次哈。我們既有接納紅塵信徒的玉泉寺胎署，也有閉門(mén)清修的度門(mén)寺。

玉泉寺有長(zhǎng)長(zhǎng)的入園觀光大道窑滞，一側(cè)民宅小管兒鄉(xiāng)民琼牧，一側(cè)稻田疊水遠(yuǎn)山恢筝；玉泉寺有山門(mén)到寺院的入寺小道，兩側(cè)小山如手臂環(huán)抱巨坊，中間小溪沿路蜿蜒撬槽，抬頭高聳的“羅馬引水渠”；信徒可上得“天上天”許愿還愿趾撵，出寺可到大堰塘劃水靜心侄柔，還有珍珠泉與你互動(dòng)。

在關(guān)羽磨刀石下占调，可拾級(jí)而上直達(dá)堆藍(lán)晚翠的山頂暂题，在攀登一千多級(jí)臺(tái)階，身心疲憊之時(shí)妈候，正好到達(dá)山頂敢靡，云霧繚繞樹(shù)林叢生的小道，讓你有平步青云之感苦银。

干什么啸胧？——聚人造城

有人的地方才有社會(huì)，有人的地方才有江湖幔虏。那人跟著什么跑纺念？人跟著資源跑。

古代人們逐水草而居想括，是因?yàn)槊褚允碁樘臁?/p>

現(xiàn)代人怎么選居住地陷谱？現(xiàn)代人依然“逐水草”而居，只是水草不再僅僅是吃的瑟蜈，而是其他更多的需求烟逊。如果你去大城市選房子，在還沒(méi)有看到房子時(shí)你最先會(huì)想到什么铺根？附近有沒(méi)有學(xué)校宪躯？有沒(méi)有醫(yī)院？有沒(méi)有車(chē)站位迂？有沒(méi)有CBD访雪？有沒(méi)有菜市場(chǎng)？有沒(méi)有公園掂林？

李嘉誠(chéng)說(shuō)臣缀，房子最重要的三點(diǎn)是“地段”、“地段”泻帮、“地段”精置。就是指的房子最重要的屬性是房子附帶的周邊公共資源。想想北京锣杂、武漢氯窍、是不是常掛在嘴邊的是三環(huán)以內(nèi)什么價(jià)饲常，三環(huán)以外什么價(jià)？

我們建了濕地公園狼讨，沿公園的娛樂(lè)街，在附近隔地相望的地方配備醫(yī)院學(xué)校柒竞，在遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方配備動(dòng)車(chē)站政供，配齊其他公共基礎(chǔ)設(shè)施，這時(shí)候就算用鐵柵欄攔都攔不住要來(lái)住的人

人開(kāi)始聚集朽基，我們就由局部建設(shè)變成全面造城布隔。

城投怎么發(fā)展？在規(guī)劃實(shí)施之前拿地稼虎，在合適的時(shí)機(jī)建設(shè)樓盤(pán)圈錢(qián)割韭菜：濕地公園一側(cè)衅檀、學(xué)校醫(yī)院環(huán)繞的圈內(nèi)，房?jī)r(jià)賣(mài)不到6000就是失敗霎俩。

衣：市場(chǎng)配給

食：市場(chǎng)配給

装Ь：山中別墅、水中別墅打却、城中別墅杉适，是你你選那座別墅？依山傍水是首選柳击，其次是水邊豪宅猿推，再次是山中雅居，最后是繁華之所捌肴。

行：動(dòng)車(chē)蹬叭，高速商圈建設(shè)。

2018年后續(xù)思考

上文是2016年底的想法状知，現(xiàn)在再回頭看秽五，又發(fā)現(xiàn)之前的想法依然片面∈杂模縱觀城投的發(fā)展筝蚕，其核心思想就是資源換錢(qián)。只是以前局限于土地使用權(quán)資源铺坞，上文中更多的考慮土地上的不可能私有化的資源起宽，更多通過(guò)景、河济榨、寺坯沪、醫(yī)院、學(xué)校等的附加價(jià)值利用形成現(xiàn)金流擒滑，但同樣存在開(kāi)發(fā)難度大腐晾，投資大叉弦。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，不是一個(gè)縣級(jí)平臺(tái)能夠輕易操作的藻糖，而作為能操作的省級(jí)城投或以上又難以真正對(duì)當(dāng)陽(yáng)有實(shí)實(shí)在在的開(kāi)發(fā)之心淹冰。形成理想豐滿現(xiàn)實(shí)骨感的困境。

但經(jīng)過(guò)河道砂石限制民間開(kāi)采轉(zhuǎn)為城投開(kāi)采巨柒，提供了一個(gè)新的思維方向：土地上的可開(kāi)采資源利用樱拴。

地上的砂、石洋满、林晶乔、木、水庫(kù)牺勾、河道以及底下的礦產(chǎn)等正罢。只是每一樣的利用都不能再像10年前那樣簡(jiǎn)單粗暴，都必須有正對(duì)性的推出系統(tǒng)化解決方案驻民。

簡(jiǎn)單以林木開(kāi)采為列：為取得開(kāi)采權(quán)翻具，需選擇易開(kāi)采、環(huán)境影響小的地段川无，并邊開(kāi)采邊植樹(shù)及其他環(huán)保措施呛占。不能簡(jiǎn)單的賣(mài)原料，需做品牌懦趋，提升附加價(jià)值晾虑，保障利潤(rùn)率等，因目前中央政策限制仅叫，地方縣級(jí)政府能真正自有權(quán)限的卻沒(méi)有帜篇。

以下以探礦權(quán)轉(zhuǎn)采礦權(quán)為例試著講述城投開(kāi)發(fā)新資源利用渠道的設(shè)想。

背景介紹：

采礦權(quán)取得方式有三種:協(xié)議诫咱、招拍掛笙隙、探礦權(quán)轉(zhuǎn)采礦權(quán)。新授予的采礦權(quán)一律實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)或掛牌坎缭。

根據(jù)《探礦權(quán)采礦權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌管理辦法》第二章第十條有下列情形之一的竟痰，主管部門(mén)不得以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式授予：一是探礦權(quán)人依法申請(qǐng)其勘查區(qū)塊范圍內(nèi)的采礦權(quán)；二是……

“探礦權(quán)人可以對(duì)符合國(guó)家邊探邊采規(guī)定要求的復(fù)雜類(lèi)型礦床進(jìn)行開(kāi)采掏呼；但是坏快，應(yīng)當(dāng)向原頒發(fā)勘查許可證的機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)儲(chǔ)量審批機(jī)構(gòu)和勘查項(xiàng)目主管部門(mén)提交論證材料憎夷，經(jīng)審核同意后莽鸿，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于采礦登記管理法規(guī)的規(guī)定，辦理采礦登記∠榈茫”在探礦權(quán)有效期和保留期內(nèi)兔沃，探礦權(quán)人有優(yōu)先取得勘查作業(yè)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源采礦權(quán)的權(quán)利，未經(jīng)探礦權(quán)人的同意级及，登記管理機(jī)關(guān)不得在該勘查作業(yè)區(qū)內(nèi)受理人的礦業(yè)權(quán)申請(qǐng)乒疏。探礦權(quán)人在其勘查作業(yè)區(qū)內(nèi)申請(qǐng)采礦權(quán)的，礦業(yè)權(quán)可不評(píng)估创千，登記管理機(jī)關(guān)不收取價(jià)款缰雇。

探礦權(quán)人依法申請(qǐng)其勘察區(qū)塊范圍內(nèi)的采礦權(quán)時(shí)，應(yīng)按照采礦登記管理法規(guī)的規(guī)定追驴，辦理采礦登記，但在探礦權(quán)有效期和保留期內(nèi)享有優(yōu)先權(quán)疏之，以批準(zhǔn)申請(qǐng)的方式取得采礦權(quán)殿雪。

已有探礦權(quán)，要想申請(qǐng)到采礦權(quán)步驟：

一锋爪、做地質(zhì)報(bào)告丙曙，經(jīng)過(guò)普查，詳查或勘探取得相關(guān)成果并到省國(guó)土廳備案其骄，然后申請(qǐng)劃定礦區(qū)范圍亏镰，計(jì)算采礦權(quán)價(jià)款、接著到能源局去辦理法入準(zhǔn)入拯爽。

二索抓、接下來(lái)就是做可行性研究院報(bào)告、開(kāi)發(fā)利用方案毯炮、初步設(shè)計(jì)逼肯、水資源、水土保持桃煎、環(huán)評(píng)等去發(fā)改委獲得核準(zhǔn)篮幢。然后再準(zhǔn)備礦山環(huán)境、土地復(fù)墾等相關(guān)批復(fù)到省國(guó)土廳交資料为迈。

各個(gè)省的情況不一樣三椿，你可到相關(guān)部門(mén)咨詢。

提供探礦權(quán)葫辐，采礦權(quán)搜锰，探轉(zhuǎn)采等礦權(quán)法律服務(wù)。相關(guān)代辦服務(wù)另患。百度一下（采礦許可證 探礦許可證律師服務(wù)）

辦理時(shí)間快則兩個(gè)月纽乱，滿則半年以上。

操作過(guò)程

先根據(jù)本地所有為開(kāi)發(fā)的礦產(chǎn)資源昆箕，制定開(kāi)發(fā)思路鸦列，像上級(jí)政府申請(qǐng)?zhí)降V權(quán)或者通過(guò)招拍掛形勢(shì)取得探礦權(quán)租冠。

探礦權(quán)取得后，通過(guò)邊探邊采形勢(shì)薯嗤，建立礦產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)顽爹，架設(shè)礦產(chǎn)銷(xiāo)售渠道，熟悉行業(yè)內(nèi)涵骆姐、準(zhǔn)備探礦權(quán)轉(zhuǎn)采礦權(quán)基礎(chǔ)資料等镜粤。

探礦權(quán)開(kāi)采事宜理順，探轉(zhuǎn)采資料齊全玻褪，時(shí)機(jī)成熟時(shí)肉渴，通過(guò)“探礦權(quán)人依法申請(qǐng)其勘查區(qū)塊范圍內(nèi)的采礦權(quán)不得以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式授予”限制，申報(bào)采礦權(quán)其他取得渠道带射。

理想的方式是同规，城投通過(guò)補(bǔ)繳價(jià)款方式取得探轉(zhuǎn)采權(quán)利，補(bǔ)繳資金通過(guò)財(cái)政上繳（到中央窟社？）券勺，再通過(guò)轉(zhuǎn)移支付或其他形式發(fā)放到地方政府，用以償還所欠債務(wù)灿里。

但這種模式下关炼，上級(jí)政府或中央更擔(dān)心全國(guó)如此鋪開(kāi)會(huì)擾亂市場(chǎng)，造成全國(guó)礦產(chǎn)資源過(guò)度開(kāi)采匣吊，礦產(chǎn)價(jià)格暴跌儒拂，寅吃卯糧，未來(lái)國(guó)內(nèi)礦產(chǎn)需求受?chē)?guó)外惡意操縱等風(fēng)險(xiǎn)缀去。

因此因建立先行建立礦產(chǎn)開(kāi)采限制機(jī)制侣灶，市場(chǎng)反饋機(jī)制、通過(guò)實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)機(jī)制限制開(kāi)采節(jié)奏缕碎，褥影，保障市場(chǎng)穩(wěn)定，并可調(diào)節(jié)市場(chǎng)平衡咏雌。

說(shuō)到底還是中央不給錢(qián)凡怎，就要給政策，否則地方城投背負(fù)著山一樣的債務(wù)談轉(zhuǎn)型那都是夢(mèng)話赊抖。不要拿市場(chǎng)上成功的商人幾百萬(wàn)賺幾十億的案例說(shuō)事统倒，城投公司的性質(zhì)決定了其風(fēng)險(xiǎn)偏好，0風(fēng)險(xiǎn)才是城投的最?lèi)?ài)氛雪，幾無(wú)風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)是城投公司能承受的最高風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別了房匆，那些小米釣藍(lán)鯨的事，注定了超高的風(fēng)險(xiǎn)，形同與天使投資浴鸿，沒(méi)有城投公司能承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別井氢。