寫(xiě)在最前面,接下來(lái)計(jì)劃每天1個(gè)章節(jié)的進(jìn)度完成本書(shū)的筆記,本書(shū)總共11個(gè)章節(jié).主要操作流程是在第9章.不過(guò)這邊還是從第一章開(kāi)始的連續(xù)下去完成.希望在預(yù)計(jì)3周的時(shí)間內(nèi)完成可以獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的能力.
第一章房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題
第一章主要是概念性的一個(gè)章節(jié).從投資的概念到投資分析的概述迅速的全覽了一下,最后還有關(guān)于術(shù)語(yǔ)與概念的簡(jiǎn)單敘述方便后續(xù)章節(jié)的閱讀
全章架構(gòu)
投資概念->投資分析概念->分析常用術(shù)語(yǔ)概念
一、什么是房地產(chǎn)投資
定義:直接或間接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),經(jīng)營(yíng),管理,服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資
旁地產(chǎn)投資又可分以下3面2點(diǎn)
房地產(chǎn)投資的3個(gè)方面
1.形式
a.直接:
? 開(kāi)發(fā)投資:(購(gòu)買使用權(quán)>策畫(huà)>設(shè)計(jì)>施工>市場(chǎng)銷售)
? 置業(yè)投資:購(gòu)置務(wù)業(yè)居住或出租
b.間接:權(quán)益(股票.債卷,REITs房地產(chǎn)投資信托基金)
2.用途
a.住宅房地產(chǎn)投資:自用為主風(fēng)險(xiǎn)小
b.商業(yè)房地產(chǎn)投資:以現(xiàn)金流收入為主
c.工業(yè)房地產(chǎn)投資:不易轉(zhuǎn)手
d.休閑娛樂(lè)酒店房地產(chǎn)投資
e.特殊務(wù)業(yè)投資:需政府許可(加油站.機(jī)場(chǎng)...)
3.經(jīng)營(yíng)方式
a.出售型
b.出租型
c.混和型
投資2個(gè)點(diǎn)
1.目的:
a.現(xiàn)金流收益
b.避稅收益(擴(kuò)大規(guī)模,加速折舊,應(yīng)收所得額,開(kāi)始獲利年)
c.銷售收益
2.特性:
a.區(qū)位選擇重要
b.適于進(jìn)行長(zhǎng)期
c.異質(zhì)性導(dǎo)致價(jià)值難以判斷
d.易受政策
e.收益受周邊環(huán)境變化影響
f.依賴專業(yè)的管理(估價(jià)師.會(huì)計(jì)師,律師)
g.投資額較大
h.風(fēng)險(xiǎn)高
i.變現(xiàn)能力差
j.保值與增值
二蜜笤、投資分析
目的:經(jīng)過(guò)科學(xué)的方法提供投資方向,運(yùn)作方式,投資收益,投資風(fēng)險(xiǎn)等分析
流程:
1.市場(chǎng)分析
2.區(qū)位條件分析
3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算
4.財(cái)務(wù)分析
5.不確定性分析
6.風(fēng)險(xiǎn)分析
7.決策分析
后面章節(jié)細(xì)部流程介紹
其中注意可行性分析與投資分析的關(guān)系
1.方案(數(shù)量最多)->
2.可行性分析(可有多個(gè),常是由專業(yè)人員進(jìn)行如經(jīng)濟(jì)專家,工程師)->
3.投資分析(最適合的)
可行性分析的10個(gè)步驟
1.判斷物理法律的特點(diǎn)
2.市場(chǎng)研究
3.規(guī)劃研究
4.估算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
5.估算現(xiàn)金融資成本
6.估算收入
7.現(xiàn)金流量計(jì)劃表
8.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
9.環(huán)境效應(yīng)評(píng)價(jià)
10.結(jié)論
三把兔、術(shù)語(yǔ)與概念
術(shù)語(yǔ):交易價(jià)格,最可能銷售價(jià)格,市場(chǎng)價(jià)值,投資價(jià)值,交易區(qū)間
概念:現(xiàn)金流量,投資回收,投資回報(bào),財(cái)務(wù)杠桿,收益率
參考書(shū)籍:劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)金大學(xué)出版社
圖片來(lái)源:網(wǎng)路
