在業(yè)主括享、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)知情，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的断楷，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
理解與適用：
【前期物業(yè)管理】
前期物業(yè)管理崭别，是指在業(yè)主冬筒、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理茅主。前期物業(yè)服務(wù)合同舞痰，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同诀姚，這種合同具有過渡的性質(zhì)响牛。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的赫段，人民法院不予支持呀打。
【開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力】
開發(fā)商可以與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只要合同訂立時糯笙，開發(fā)商與物業(yè)公司沒有會導(dǎo)致合同無效的情形贬丛，該合同就有效。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條的規(guī)定给涕，在業(yè)主瘫寝、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稠炬，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同焕阿。雖然說，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利首启，但是在物業(yè)建成之后暮屡、業(yè)主大會成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動毅桃，在這種情況下褒纲，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂钥飞，具有過渡的性質(zhì)莺掠。開發(fā)商在沒有召開業(yè)主大會的情況下，為保障業(yè)主的權(quán)益读宙，預(yù)約管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同彻秆，是符合本條例規(guī)定的。至于合同是否有效，要視合同的訂立情況而定唇兑【贫洌《民法典》第939條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同扎附，對業(yè)主具有法律約束力蔫耽。”第940條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前留夜，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的匙铡，前期物業(yè)服務(wù)合同終止“啵”
條文參見
《民法典》第939鳖眼、940條；《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第2條
典型案例指引
1即纲、蘇某等與廣州市某物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛上訴案（廣東省廣州市中級人民法院民事判決書【2008】穗中法民五終字第3749號）
案件適用要點：《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主具帮、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前博肋，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的低斋，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同》朔玻”因此膊畴，建筑單位與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效。根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定病游，在合同期限內(nèi)或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前唇跨，現(xiàn)物業(yè)公司取得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理權(quán)，即依據(jù)該合同約定的物業(yè)服務(wù)管理費用標(biāo)準(zhǔn)衬衬，物業(yè)公司享有向有關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人收取管理服務(wù)費的權(quán)利买猖，該標(biāo)準(zhǔn)對該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主或物業(yè)使用人均有約束力。
2滋尉、王某與北京市某有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案（北京市第二中級人民法院民事判決書【2010】二中民終字第1568號）
案件適用要點：房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主具有約束力玉控。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理狮惜，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序高诺，向業(yè)主提供符合約定的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費碾篡。
