隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展兜粘，小區(qū)公共收益的渠道日漸豐富申窘，包括利用小區(qū)公共區(qū)域收取廣告費、停車費孔轴、設(shè)置自動售水機剃法、快遞柜等“花式”收益等等，部分小區(qū)年收益甚至超百萬路鹰。然而贷洲，對大多數(shù)業(yè)主而言，小區(qū)公共收益仍是一個陌生概念晋柱。因為陌生而被忽視恩脂，這筆神秘收入就這樣悄無聲息地流入了物業(yè)的腰包。近年來趣斤，南方某些城市已然出現(xiàn)業(yè)主的“權(quán)利覺醒”，開始就此向物業(yè)討說法黎休。然而浓领，現(xiàn)實中小區(qū)公共收益卻被搞成了一筆“糊涂賬”玉凯，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主矛盾不斷升級，甚至對簿公堂联贩。

舊聞鏈接

據(jù)今年4月份《新華日報》報道：近日漫仆，針對一起業(yè)委會起訴物業(yè)公司要求支付電梯廣告費的案件，睢寧縣法院進行了公開判決泪幌。2019年盲厌，睢寧縣某小區(qū)業(yè)委會發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯內(nèi)部被物業(yè)公司租給廣告公司使用，而物業(yè)公司卻未公示電梯廣告費用祸泪，也未向業(yè)主進行分配吗浩，業(yè)委會認(rèn)為物業(yè)公司收取的廣告費用不透明，損害業(yè)主的合法權(quán)益没隘，遂向睢寧法院提起訴訟懂扼。物業(yè)公司辯稱，2萬元的電梯租賃費已經(jīng)支出右蒲，一部分用于成本支出阀湿，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，但僅提供了成本支出方面的證據(jù)瑰妄，未提供其他證據(jù)陷嘴。

■ 何謂小區(qū)公共收益

小區(qū)公共收益，是指居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司利用屬于業(yè)主共有的道路间坐、公共綠地灾挨、公共服務(wù)設(shè)施等共有部分進行經(jīng)營所產(chǎn)生的收入扣除合理成本之后的收益。

根據(jù)《民法典》第282條規(guī)定眶诈，建設(shè)單位涨醋、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后逝撬，屬于業(yè)主共有浴骂。

雖然小區(qū)公共收益屬于業(yè)主共有，但并不意味著按照業(yè)主人頭平分宪潮，按照《民法典》第283規(guī)定溯警，這部分收益分配，有約定的按照約定狡相，沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配梯轻。這意味著業(yè)主的房屋面積越大，分到的收益就越多尽棕。

■ 何謂業(yè)主的共有部分

1.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路喳挑，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;

2.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外;

3.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施;

4.物業(yè)服務(wù)用房;

5.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

6.建筑物的基礎(chǔ)伊诵、承重結(jié)構(gòu)单绑、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分曹宴，通道搂橙、樓梯、大堂等公共通行部分笛坦，消防区转、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備版扩，避難層废离、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

7.其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等资厉。

■ 小區(qū)公共收益的來源

實踐中厅缺，小區(qū)公共收益的收入來源多種多樣，因小區(qū)所在地理位置宴偿、大小湘捎、新舊等因素而有所差異。

主要包括以下幾種：

1.小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置的車輛收費停放場地窄刘；

2.小區(qū)公共區(qū)域的樓道窥妇、電梯、外墻娩践、車輛出入欄桿等地方的廣告費活翩；

3.小區(qū)公共區(qū)域擺攤、設(shè)置自制售水機翻伺、安裝快遞柜等的進場費材泄；

4.建設(shè)通信基站等設(shè)備的占地費；

5.出租屬于全體業(yè)主的會所吨岭、游泳池拉宗、健身房、架空層等公建配套用房或公共場地辣辫；

6.小區(qū)公共區(qū)域的活動場所對外經(jīng)營收益（如足球場旦事、高爾夫球場、網(wǎng)球場急灭、籃球場等）姐浮；

7.小區(qū)物業(yè)用房、經(jīng)營用房的租金收益葬馋；

8.因損壞或違法使用小區(qū)公共設(shè)施進行的賠償卖鲤；

9.其他屬于小區(qū)的公共收益肾扰。

■ 小區(qū)公共收益的用途

1.主要用于補充專項維修資金；

2.通過業(yè)主大會決定扫尖，可以用于：

（1）維修白对、更新、改造换怖、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（2）業(yè)主公益活動的開展蟀瞧；

（3）業(yè)主委員會沉颂、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費和補貼；

（4） 邀請第三方對業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益進行審核所需費用悦污；

（5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的用途铸屉。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定：公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用切端。假如小區(qū)維修資金充裕彻坛，小區(qū)業(yè)主向業(yè)主大會提出、由業(yè)主大會決定踏枣，利用小區(qū)公共收益給業(yè)主發(fā)紅包或日常用品昌屉，也符合情理與法律規(guī)定。

■ 小區(qū)公共收益的管理形式

根據(jù)居民小區(qū)有無業(yè)主大會和業(yè)主委員會茵瀑，小區(qū)公共收益的管理形式基本可以區(qū)分為三種情況：

1.未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)间驮，在小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前马昨，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定竞帽，受委托對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)鸿捧，公共收益一般由物業(yè)公司代管屹篓。

2.已經(jīng)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)，通過物業(yè)服務(wù)合同約定委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理匙奴。

3.已經(jīng)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)堆巧，業(yè)主委員會自行管理小區(qū)公共收益。

目前各小區(qū)一般都是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理饥脑，并由其決定公共收益的用途恳邀。

■ 小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在銀行單獨開立小區(qū)公共收益賬戶，建立收支臺賬灶轰，將收益結(jié)余等信息資料保存完好谣沸，并定期將收支明細(xì)以合理方式向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督笋颤。作為監(jiān)督主體的廣大業(yè)主乳附，應(yīng)當(dāng)充分利用自身的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)内地，要求物業(yè)公司或業(yè)委會定期或不定期公開收支情況，通過召開業(yè)主大會的方式來決定公共收益的使用赋除、分配等問題阱缓。

法條鏈接

《民法典》

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有举农，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外荆针。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有颁糟，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外航背。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房棱貌，屬于業(yè)主共有玖媚。

第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位婚脱、車庫的歸屬今魔，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定障贸。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位错森，屬于業(yè)主共有。

第二百八十二條 建設(shè)單位惹想、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入问词，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有嘀粱。

第二百八十三條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偧づ病⑹找娣峙涞仁马棧屑s定的锋叨，按照約定;沒有約定或者約定不明確的垄分，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

《物業(yè)管理條例》

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位娃磺、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)薄湿，建設(shè)單位不得擅自處分。

第五十四條 利用物業(yè)共用部位偷卧、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的豺瘤，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會听诸、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后坐求，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金晌梨，也可以按照業(yè)主大會的決定使用桥嗤。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第十三條 業(yè)主請求公布须妻、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一） 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集泛领、使用情況荒吏；

（二） 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則渊鞋，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄绰更；

（三） 物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況锡宋；

（四） 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位动知、車庫的處分情況；

（五） 其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料员辩。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分鸵鸥、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動奠滑，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀妒穴、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的宋税，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形讼油，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的杰赛，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任矮台。