一仲锄、未取得土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓合同效力

土地轉(zhuǎn)讓方未取得權(quán)屬證書创葡、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓或者未繳納土地出讓金的事實(shí)不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立和法律效力唬党。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為物權(quán)變動(dòng)的一種形態(tài)滑频，其轉(zhuǎn)讓行為適用民法典物權(quán)編規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)原則腺逛。轉(zhuǎn)讓方能否取得案涉土地使用權(quán)證書或經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓著拭，屬于合同履行問題纱扭，并非合同的生效要件。

《民法典》

第一百四十三條　具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力儡遮；

（二）意思表示真實(shí)乳蛾；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定鄙币，不違背公序良俗肃叶。

雖轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但該合同不違反法律十嘿、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定因惭，不違背公序良俗，故未取得土地使用權(quán)證書與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效绩衷。

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珠海市嘉德利投資有限公司與北京秦龍投資有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛

案號(hào)：（2015）民申字第196號(hào)蹦魔，最高人民法院

【裁判要旨】

土地使用權(quán)屬于物權(quán)的一種激率，物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，適用于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定勿决。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又屬于有償轉(zhuǎn)讓權(quán)利的合同乒躺，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條所確立的特殊買賣的效力規(guī)則也適用于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷。

因此低缩，對(duì)于未領(lǐng)取土地權(quán)屬證明的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力嘉冒，不宜對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定作簡(jiǎn)單的反面解釋，認(rèn)定在起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效咆繁。

【法院認(rèn)為】

就不動(dòng)產(chǎn)交易而言讳推，物權(quán)變動(dòng)的原因?yàn)楹贤贤慕Y(jié)果為物權(quán)變動(dòng)玩般，原因與結(jié)果需做法律上區(qū)分娜遵，即合同于當(dāng)事人意思表示一致時(shí)產(chǎn)生債法上的相對(duì)效力，而物權(quán)的變動(dòng)則必須依賴登記這一公示行為方能產(chǎn)生對(duì)世的絕對(duì)效力壤短，債權(quán)合同的效力獨(dú)立存在设拟，不以合同是否履行以及能否履行等物權(quán)變動(dòng)為生效要件。

因此久脯，本案《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》所附生效要件成就時(shí)生效纳胧，《協(xié)議書》則自成立之日即生效，是否辦理物權(quán)登記均屬于合同履行的情形帘撰，并非認(rèn)定合同效力的法定事由跑慕，不影響合同的效力。

秦龍公司雖引用《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款關(guān)于“法律摧找、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)核行、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”的規(guī)定主張本案所涉《協(xié)議書》無效蹬耘，但我國現(xiàn)行法律芝雪、行政法規(guī)并無關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)登記或批準(zhǔn)等手續(xù)方發(fā)生效力的具體規(guī)定。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修訂）第三十八條第六項(xiàng)關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定综苔，只是房地產(chǎn)登記部門在行使行政管理職能時(shí)審查房地產(chǎn)變更登記的所需條件惩系，不是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條所指的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如筛，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的堡牡，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定，并未直接否定合同的效力或確認(rèn)自始無效杨刨。

故秦龍公司關(guān)于原判決認(rèn)定《協(xié)議書》有效系適用法律錯(cuò)誤的主張因無法律依據(jù)而不能成立晤柄。

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河南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李炳紅合同糾紛

案號(hào)：（2019）最高法民再379號(hào)妖胀，最高人民法院

【法院認(rèn)為】

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定芥颈，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)惠勒，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效浇借。

恒昌公司雖主張根據(jù)該條解釋應(yīng)認(rèn)定案涉協(xié)議無效，但該條解釋僅就“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)怕品，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”的合同效力作了規(guī)定妇垢，并未對(duì)“起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”情形下的合同效力作出規(guī)定。

而且肉康，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定闯估，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更吼和、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同涨薪，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效炫乓；未辦理物權(quán)登記的刚夺，不影響合同的效力。

具體到本案末捣，案涉協(xié)議中侠姑，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為物權(quán)變動(dòng)的一種形態(tài)，其轉(zhuǎn)讓行為適用物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)原則箩做，恒昌公司能否取得案涉土地使用權(quán)證書或經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓莽红，屬于合同履行問題，并非合同的生效要件邦邦。

此外安吁，原審已查明案涉相關(guān)協(xié)議均系當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，亦無《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形燃辖，故原審認(rèn)定案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議二》有效鬼店，適用法律并無不當(dāng)。

因恒昌公司尚未取得案涉土地使用權(quán)證書黔龟，履行合同的條件尚不具備薪韩，原審對(duì)李炳紅要求辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)等訴訟請(qǐng)求不予支持，亦無不當(dāng)捌锭。恒昌公司關(guān)于原審適用法律錯(cuò)誤的再審理由亦不能成立俘陷。

二、涉及查封土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

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查封土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效

《城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條? 下列房地產(chǎn)观谦，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的拉盾，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定豁状、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的捉偏；

（三）依法收回土地使用權(quán)的倒得；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的夭禽；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的霞掺；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律讹躯、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形菩彬。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定潮梯、決定查封的土地骗灶、房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”螅基于物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分原則耙旦，上述規(guī)定限制的是房地產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，而不影響轉(zhuǎn)讓合同這一債權(quán)行為的效力萝究。

轉(zhuǎn)讓已被查封土地訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同只要是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示免都，合同即合法有效，但在解除查封前帆竹，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力琴昆，因此受讓方不能直接請(qǐng)求過戶土地。

【韶關(guān)市佳和印染有限公司與韶關(guān)市萬通房地產(chǎn)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛】

案號(hào)：（2013）民申字第874號(hào)馆揉，最高人民法院

【法院認(rèn)為】

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為业舍，包括出售、交換和贈(zèng)與升酣。

佳和印染公司是依法取得涉案土地使用權(quán)的土地使用者舷暮，在使用年限內(nèi)，其可以依法轉(zhuǎn)讓涉案土地噩茄。

據(jù)一下面、二審法院查明的事實(shí)，佳和印染公司與萬通房地產(chǎn)公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)绩聘，涉案土地已由法院依法查封沥割，在查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形解除前，《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力凿菩，也不能對(duì)抗債權(quán)人机杜。

但由于《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是佳和印染公司、萬通房地產(chǎn)公司及鴻暉置業(yè)公司的真實(shí)意思表示衅谷，且簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)三方對(duì)查封事實(shí)均實(shí)際知曉并接受椒拗，因而《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對(duì)佳和印染公司、萬通房地產(chǎn)公司及鴻暉置業(yè)公司具有法律約束力。

該協(xié)議內(nèi)容也并未發(fā)生變更蚀苛。各方履行的仍是《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在验。

另外，涉案土地使用權(quán)性質(zhì)改變的相關(guān)法律手續(xù)未及時(shí)履行堵未，違反了《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定腋舌，但佳和印染公司據(jù)此認(rèn)為《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》即為無效協(xié)議，依據(jù)不足渗蟹。

因此块饺，佳和印染公司關(guān)于《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》沒有法律效力并已被“三舊”改造的合作開發(fā)模式所代替的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅲ驹翰挥柚С帧?/p>

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土地被查封不構(gòu)成使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法定解除條件

土地被查封不構(gòu)成使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法定解除條件拙徽，但可以將土地被查封作為約定的合同解除條件刨沦。

【約定的合同解除條件】

《民法典》

第五百六十二條　當(dāng)事人協(xié)商一致诗宣，可以解除合同膘怕。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)召庞，解除權(quán)人可以解除合同岛心。

【法定的合同解除條件】

《民法典》

第五百六十三條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的篮灼；

（二）在履行期限屆滿前忘古，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)诅诱，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行髓堪；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形娘荡。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同干旁，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方炮沐。

【長沙金霞開發(fā)建設(shè)有限公司與長沙市交通運(yùn)輸局建設(shè)用地使用權(quán)糾紛】

案號(hào)：（2016）最高法民申1924號(hào)争群，最高人民法院

【裁判要旨】

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人因與他人產(chǎn)生糾紛導(dǎo)致土地使用權(quán)被法院查封，僅可能對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件的執(zhí)行產(chǎn)生影響大年，但并不構(gòu)成《合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除要件换薄，故轉(zhuǎn)讓人不能據(jù)此主張解除土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

【法院認(rèn)為】

金霞公司與長沙市交通局之間的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效翔试，長沙市交通局已經(jīng)實(shí)際占有和使用了本案土地轻要，土地使用權(quán)沒有變更登記至長沙市交通局并非長沙市交通局的過錯(cuò)，而是金霞公司未履行《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的義務(wù)所致垦缅，因此長沙市交通局依據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求取得本案土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)伦腐。

金霞公司因與他人之間的金錢給付之債而導(dǎo)致本案土地被法院查封，僅可能對(duì)本案原審判決的執(zhí)行產(chǎn)生影響失都，但并不構(gòu)成《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除要件柏蘑，金霞公司以此主張解除本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能予以支持幸冻。

本文部分內(nèi)容參考《建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛處理法律實(shí)務(wù)》，北京市天同（南京）律師事務(wù)所咳焚，曹文銜律師

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