一直以來播演，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是中國(guó)人心中最揪心的事情伴奥，房?jī)r(jià)的一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)牽動(dòng)大家的心拾徙，而相比于房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)大跌反而更能牽動(dòng)大家的神經(jīng)选浑，因?yàn)樯蠞q并不罕見玄叠，但是一旦大跌立馬就會(huì)風(fēng)聲鶴唳草木皆兵拓提，最近新華社刊文表示《莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地》代态，再次把三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)問題提到了風(fēng)口浪尖，三四線城市房地產(chǎn)真的那么恐怖西雀？為什么說相比于P2P暴雷歉摧、股市暴跌房地產(chǎn)可能才最恐怖的危機(jī)叁温？
一、讓人揪心的三四線城市樓市
縱觀中國(guó)最近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程冲九，我們可以發(fā)現(xiàn)跟束，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出逐層下降的趨勢(shì)冀宴，2014年前后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一個(gè)較為平穩(wěn)的橫盤態(tài)勢(shì)之中，2014年隨著中國(guó)樓市的平穩(wěn)氧腰，二三線城市的高庫(kù)存問題嚴(yán)重，為了解決這個(gè)問題箩帚，2015年開始出現(xiàn)寬松黄痪，結(jié)果到了2016年桅打，一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲，一日千里鹅搪，快速的漲價(jià)去庫(kù)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖的同時(shí)遭铺，把中國(guó)最后一個(gè)低杠桿的部分居民部分杠桿激增魂挂，新增負(fù)債從2015年的4.6萬億上升到2016年7.1萬億，2017年又繼續(xù)上升至8萬億涂召。
激增的高杠桿的背后是中國(guó)樓市的全面抬頭果正，最先北上廣深等一線城市城市開始上漲舱卡，面對(duì)著一線城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，監(jiān)管層開始進(jìn)行宏觀調(diào)控矫钓，將大量的需求擠到了二線熱點(diǎn)城市舍杜，結(jié)果二線城市開始漲價(jià)既绩，于是在2016年的930國(guó)家出臺(tái)了930新政，全面控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格私杜，于是二線城市也逐漸開始停漲了。然而锣光，從2017年開始各大三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)異動(dòng)铝耻，一方面瓢捉，很多偏遠(yuǎn)地區(qū)的三四線城市的房地產(chǎn)依然處于較高庫(kù)存的狀態(tài)，另一方面搂漠，三四線城市開始接過了一二線城市的接力棒兽赁。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)刀崖，今年6月拍摇，在70個(gè)大中城市里，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別同比上漲6.0%和4.3%蜂莉，漲幅均與上月相同映穗。丹東幕随、遵義、南充辕录、貴陽(yáng)梢卸、大理等城市新建商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)9%以上同比增幅蛤高。
同時(shí)碑幅，三四線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升枕赵。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示位隶，受監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大篮昧，成交樓面均價(jià)懊昨、土地平均溢價(jià)率等數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)率明顯高于一二線城市春宣。
二月帝、三四線城市房?jī)r(jià)是怎么漲上去的？
我們仔細(xì)分析三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候簿姨，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)簸搞，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲有著非常明顯的特征趁俊，這就是那些有著較多可炒作空間的三四線城市，比如說環(huán)京暇务、環(huán)滬沽讹、環(huán)深爽雄，或者有著未來較大發(fā)展?jié)摿Ρ热缯f丹東，這些城市都出現(xiàn)了上漲叹谁，那么支撐三四線城市上漲的動(dòng)力根源到底是什么呢焰檩？
一是投資需求的外溢和輻射。我們一直在強(qiáng)調(diào)中國(guó)人的資產(chǎn)荒難題兜叨，改革開放之后逐漸富起來的中國(guó)人發(fā)現(xiàn)自己手上好不容易賺來的錢似乎完全沒有投資渠道国旷，買股票中國(guó)資本市場(chǎng)最近一段時(shí)間的股市大跌就很能說明問題茫死，更別提不時(shí)出現(xiàn)的千股跌停的股災(zāi)了峦萎，買互聯(lián)網(wǎng)金融，互聯(lián)網(wǎng)金融的暴雷潮不斷讓所有人都膽戰(zhàn)心驚被环，把錢存銀行雖然錢是安全了搓蚪，但是錢增值的速度連通脹水平都跑不過妒潭，可以說是越存越薄揣钦，最后國(guó)人發(fā)現(xiàn)縱觀中國(guó)改革開放的發(fā)展歷史冯凹，只有房地產(chǎn)是幾乎穩(wěn)賺不賠的投資品，于是資金全部向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中匈庭，于是我們看到了2016年第四季度之后浑劳，隨著一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的密集出臺(tái)魔熏，投資需求被大量擠出鸽扁，無處可去的資金就開始向那些并不限購(gòu)的三四線城市轉(zhuǎn)移桶现，于是我們看到了一二線城市房?jī)r(jià)增速降幅明顯鼎姊，而三四線城市卻是持續(xù)性上漲相寇。
二是棚改貨幣化引發(fā)的內(nèi)生動(dòng)力。支撐一個(gè)地方房?jī)r(jià)的除了外生性動(dòng)力之外东囚，還有內(nèi)生性動(dòng)能页藻，2015年開始植兰，國(guó)家逐步推出了棚改貨幣化安置楣导，用直接給錢的方式對(duì)拆遷居民進(jìn)行補(bǔ)償，居民再自行以補(bǔ)償款購(gòu)買商品住宅噩凹。由于這種貨幣化的形式驮宴，會(huì)把一個(gè)城市短期的住房需求給大量釋放出來呕缭，但是一個(gè)地方一段時(shí)間內(nèi)的住房供給卻是有限的，這樣在供需作用的帶動(dòng)下房地產(chǎn)銷售開始快速激增迎罗，房地產(chǎn)供不應(yīng)求纹安，自然帶來了房?jī)r(jià)的上漲，從全國(guó)范圍來看啥刻，到了2017年底咪笑，三四線城市的去庫(kù)存效果已經(jīng)日益顯著窗怒，根據(jù)著名分析師任澤平的判斷扬虚，到了今年7月份，去庫(kù)存的任務(wù)已經(jīng)基本完成荸镊。
但是堪置，就是在這個(gè)內(nèi)外雙重力量的作用下躬存，三四線城市直接帶來了房?jī)r(jià)的上漲。
三舀锨、為什么說三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)更大岭洲？
2016年底，國(guó)家已經(jīng)逐漸明確了“房子是用來住的坎匿，不是用來炒”的主基調(diào)盾剩，逐漸確定了宏觀調(diào)控的目標(biāo)，到了今年替蔬，面對(duì)著三四線城市房?jī)r(jià)的上漲告私，國(guó)家在7月底明確表示，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題德挣，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。到了8月7日快毛，住建部更是明確了，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控不力的地方番挺，要堅(jiān)決問責(zé)唠帝。接連不斷地額政策重拳告訴我們，“房住不炒”是一個(gè)底線玄柏，國(guó)家對(duì)此的決心可謂前所未有襟衰。
那么，明白了這個(gè)理念之后粪摘，我們?cè)賮砜雌偕梗罱欢螘r(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)绍坝，支撐三四線城市房?jī)r(jià)的動(dòng)能已經(jīng)逐漸消失了，一方面苔悦，“房住不炒”理念的貫徹實(shí)施轩褐，讓三四線城市也逐漸出臺(tái)了自己的房地產(chǎn)調(diào)控措施，再想炒房幾乎已經(jīng)不太可能了玖详，所以炒房資金要不已經(jīng)被深度套牢把介，要不已經(jīng)被擠出。另一方面蟋座，2018年6月國(guó)家開始對(duì)棚改貨幣化進(jìn)行調(diào)整拗踢，這個(gè)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)能正在逐漸衰退。
與此同時(shí)向臀，我們也看到巢墅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最近正在陷入一個(gè)前所未有的資金鏈緊張局面中，許多大型房企都被爆出了負(fù)債高企券膀，企業(yè)資金鏈過于緊繃的問題君纫，這些問題已經(jīng)很難說是個(gè)別問題，有可能是共性問題三娩。
這個(gè)時(shí)候庵芭，我們?cè)賮砜慈木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)問題了，相比于一二線熱點(diǎn)城市居民的較高收入雀监，以及城市人口的大量流入双吆，所帶來的剛性需求，三四線城市的問題則嚴(yán)重的多会前，這是因?yàn)樵谑杖雽用婧美郑木€城市居民收入與房?jī)r(jià)之間的相對(duì)差距甚至更大，舉例來說瓦宜，某中部四線城市的當(dāng)?shù)厝司べY水平在三千左右蔚万，但是當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)已經(jīng)超過了一萬多，達(dá)到了居民月收入的四倍以上临庇，這個(gè)時(shí)候再加上當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃?dòng)性其實(shí)并不大反璃，房?jī)r(jià)和居民收入的背離問題將會(huì)進(jìn)一步明顯。
綜上所述假夺，相比于一二線城市淮蜈，當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可能更加集中，如果調(diào)控措施再不得當(dāng)?shù)脑捯丫恚瑯O有可能產(chǎn)生類似于當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)梧田，這一點(diǎn)需要我們重點(diǎn)關(guān)注。
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