泡沫經(jīng)濟欠下的債遍布全日本遣妥。
在日本，“負動產(chǎn)”一種是指攀细，除了還房貸之外箫踩，高額的維護和管理費用。
還有一種辨图，其特征是存在多個共有人可能無法按照自己的意愿處置班套；又或者到子女繼承時又老又破的公寓，很可能根本賣不出去故河，而該交的費用卻一分也不能少吱韭。
《負動產(chǎn)時代》繪出日本房地產(chǎn)市場從狂熱盲信時代到少子老齡化時代的巨大落差，揭示政策滯后及相關(guān)部門的疏忽帶來的嚴重后果鱼的，追問這些“欠債”到底該由誰買單理盆，并提示解決這一系列問題的若干方向。
從資產(chǎn)到負債的“負動產(chǎn)”
在日本凑阶，土地在過去是只要買來就一定能增值的寶貴資產(chǎn)猿规，如今卻成了稅費和物業(yè)費不堪重負的負擔(dān)。度假地和地方城市的地價不斷下跌宙橱。
比如91年的時候姨俩，一位老人在靜岡買了一塊約300平的別墅用地。作為到了假期可以隨時度假的身份象征师郑。最初以1,300萬日元高價買下环葵，直到2017年老人賣掉了一直沒蓋起別墅的這片地，售價10萬日元宝冕，是當(dāng)初買入價的1/130张遭，扣除還要向不動產(chǎn)中介公司支付的約21萬日元手續(xù)費和廣告費，這筆交易最后的結(jié)果是-11萬日元地梨。
盡管如此菊卷，老人仍然感覺松了一口氣。當(dāng)年地買下來之后一直空著宝剖，每年都要繳納4.6萬日元的別墅用地管理費和7000日元的固定資產(chǎn)稅洁闰，賣掉土地相當(dāng)于再過兩年就能把這次虧的錢賺回來。
老人有兩個女兒万细，本以為有人愿意繼承扑眉，沒想到結(jié)果是兩個女兒都不想要。他最初要價100萬日元，沒想到一直無人問津襟雷。最終降到10萬日元后才找到了買主。
老人說到土地賣不出去的話仁烹，孩子們還得繼續(xù)交管理費和固定資產(chǎn)稅耸弄，這也算一種斷離舍吧，當(dāng)時信奉土地神話卓缰，以為只要持有土地就能升值计呈，現(xiàn)在已經(jīng)再三反省了。
即使另付費也甘愿脫手的“負動產(chǎn)”
2016年征唬，長岡市一位來自不動產(chǎn)中介的促銷廣告捌显，上面寫著：“別墅度假地或農(nóng)村的土地與房屋配套度假區(qū)會員身份等，除了極少一部分能在市場上交易总寒，其余大部分都是找不到買家的負財產(chǎn)扶歪，現(xiàn)在實際情況是即使不要錢，也難以找到愿意接受的人摄闸，基于這種情況善镰，本公司特向曾找我們咨詢過的客戶提議，請您考慮付費將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給我們年枕§牌郏”
有一位男士，他的哥哥在2005年購置了一間開間戶型的度假公寓用于滑雪度假熏兄。但是他對滑雪和度假沒有什么興趣品洛，當(dāng)時只是覺得既然有現(xiàn)成的房產(chǎn)，繼承下來也無所謂摩桶，實際上他發(fā)現(xiàn)這套完全用不上的房子桥状，每年都要繳納15萬日元的物業(yè)費和維修基金，還有3萬日元的固定資產(chǎn)稅典格，男士開始擔(dān)心這份看不到盡頭的負擔(dān)岛宦，決定馬上把它賣掉。
最初開價40萬日元耍缴，結(jié)果整整一年只接到一個電話砾肺，看房人數(shù)是0。就在這時接到了前文提到的促銷廣告防嗡，對方告知賣掉房子需要120萬日元变汪，中介公司提出的是“負價格”，即由業(yè)主付錢請他們接手房產(chǎn)蚁趁，理由是公寓在未來三年的物業(yè)費和相關(guān)手續(xù)費等共需約115萬日元裙盾，即便這樣也無法保證三年之內(nèi)能賣出去。男士覺得既然這樣還不如干脆趁現(xiàn)在就此機會趕緊脫手。于是他毫不猶豫地付錢番官，賣掉了房子庐完。
命運共同體的考驗——與欠費抗?fàn)幍睦吓f公寓
在日本，公寓是一個命運共同體徘熔，熱潮退去之后门躯，隨著業(yè)主們年事漸高以及住戶減少，度假公寓面臨著收不到物業(yè)費和維修基金的危機酷师，這種趨勢下普通公寓也無法置身事外讶凉，在人口減少以及回歸城市中心的影響下，大城市周邊的空置房屋越來越多山孔，老舊現(xiàn)象也日益加劇懂讯，雖然普通公寓的物業(yè)費和維修基金及固定資產(chǎn)稅沒有配備了游泳池和公共浴場的度假別墅那么貴，但對于依靠微薄的養(yǎng)老金度日的人們來說台颠，仍是一筆沉重的負擔(dān)褐望，公寓與欠費的斗爭開始了。
然而蓉媳，“負動產(chǎn)”是一個惡性循環(huán)譬挚，因為其處理有兩個條件：
一、地處車站附近等交通便利的位置
二酪呻、可以增加樓層能出售增建的房屋减宣，用作重建資金。
然而現(xiàn)實中不符合條件的公寓很難重建玩荠，而拆除公寓又需要高昂的費用漆腌，騰出來的土地又不一定能賣掉，所以這樣的房子想拆掉也很難阶冈，因此就成了一個負動產(chǎn)的惡性循環(huán)闷尿。
從根本上重新審視土地政策的動向
近幾年，日本政府開始著手修訂女坑，在泡沫經(jīng)濟時期地價高漲等背景下制定的土地基本法填具，旨在抑制投機性交易，規(guī)定了土地的基本理念和國家的職責(zé)等匆骗，但對人口減少導(dǎo)致土地貶值劳景，缺乏土地利用意愿的情況下，單純持有土地的情況沒有明確的準則碉就。
為了彌補這個問題盟广，以便土地得到適當(dāng)?shù)墓芾砗屠茫瑧?yīng)該規(guī)定所有人必須承擔(dān)的責(zé)任瓮钥。
捐贈給國家或地方政府的土地筋量，也是只有有利用價值的才有可能被接受烹吵，否則原則上是沒有人接受的。允許所有人在繳納一定費用之后能放棄所有權(quán)或者把土地捐贈出去桨武，在此基礎(chǔ)上還需要確定接收土地的主體是國家地方政府還是NPO或居委會等第三方機構(gòu)肋拔。
日本需要允許所有人放棄所有權(quán)的相關(guān)機制，并針對接收這些土地的新型公共機構(gòu)也提出了建議呀酸。需要的話可以直接由國家或地方政府接管只损，不需要時則可以由新型機構(gòu)持有或出售。
總之七咧，人口老齡化，少子化的大趨勢叮叹，這些都是對房地產(chǎn)市場不利的因素艾栋，不少人看跌房地產(chǎn)市場也是由于這個原因。誰會來接盤房子蛉顽？這是一個值得深思的問題蝗砾，所以未來的房地產(chǎn)市場是不容樂觀的。
水往低處走携冤，人往高處走悼粮，這是經(jīng)濟規(guī)律，也是人性曾棕，所以人口老齡化扣猫、少子化對房地產(chǎn)的長遠影響是巨大的，未來全國的房價很難出現(xiàn)普漲的局面翘地，越是核心的城市申尤，房價越有支撐，而人口持續(xù)流出的城市衙耕，房價會逐漸“鶴崗化”昧穿。今天中國城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象。
而日本作為老齡化嚴重的國家橙喘，產(chǎn)生的“負動產(chǎn)”效應(yīng)，也給我國的房價趨勢也敲醒了一例警鐘。
未雨綢繆扳缕、居安思危是必不可少的硝烂，因此，不妨讀一讀《負動產(chǎn)時代》磁奖。
