帶看是經(jīng)紀人工作流程中最重要的一環(huán)缴啡，也是我們對客戶進行深入了解的最佳時機壁晒，這一過程把握的好壞直接影響到交易的成功與否，帶看把握得好业栅，即使該次帶看沒有成功秒咐，也使我們對客戶的需求和購房心理有了更深一步的了解，對以后的工作會有很大的幫助碘裕。1帶看前

1.再次確認時間地點携取，約客戶時間點，約房東時間段(在20分鐘左右)帮孔，防止由于時間問題造成我們的被動局面雷滋，引起約看不順不撑。

約房東:

客戶可能會在10點至10點15分左右到，因為他同時還要考慮另外一套房屋晤斩，看完那套才能看這套焕檬，（給房東造成緊迫感）

約客戶：

A.您一定要準(zhǔn)時10點到，房東一會兒還有事情澳泵，要出去;

B.我的其他同事還有客戶要看实愚，意向非常強，您要是遲到兔辅，恐怕就沒了腊敲。

C.今天看房的人很多，有客戶和房東談得很好了维苔，現(xiàn)在有客戶要求房東不讓人看了兔仰，您趕緊來吧!

D.不管您是否最終購買該房屋，也一定來看一下蕉鸳，否則錯過合適的房屋很遺憾的乎赴！

2.提前與客戶房東溝通，防止跳單潮尝。

A.對房東：一會兒我?guī)Э蛻羧タ茨姆课蓍藕穑視膶I(yè)市場的角度全力推銷您的房屋的，根據(jù)我的經(jīng)驗勉失，您不要表現(xiàn)的太過于熱情羹蚣，否則客戶會認為您著急賣房，借機壓價乱凿，一切交給我顽素，您就放心吧。

B.對客戶：房東是我的好朋友徒蟆，跟我關(guān)系非常好（防止客戶私下聯(lián)系房東）胁出，您一會去就專心看房屋，其他事情交給我搞定段审，如果您對房屋滿意全蝶，也不要多說話，恐怕房東會見風(fēng)漲價寺枉，要是您對房屋不滿意抑淫，也不要當(dāng)面說太多，我再幫您找房子姥闪，我們還要做房東的生意始苇，希望您能體諒。

3.再次確認物業(yè)的詳細信息（包括面積筐喳，價格催式，樓層函喉，裝修情況，小區(qū)物業(yè)費等）總結(jié)房屋的優(yōu)缺點蓄氧，提前準(zhǔn)備說辭應(yīng)對客戶提問函似。

4.在帶看人員的選擇上盡量選擇和業(yè)主及客戶熟悉、溝通得比較好的同事喉童。

5.準(zhǔn)備物品：名片撇寞、買賣雙方的聯(lián)系電話、看房確認書堂氯、鞋套（包括客戶的）蔑担。

6.針對房源的了解選擇帶看路線，盡量避開一些周邊臟亂差的環(huán)境咽白，避開中介密集的道路啤握，選擇能夠突出房屋優(yōu)點（交通便利、配套齊全晶框、環(huán)境優(yōu)美）的路線排抬，增加印象分。

7.約客戶在小區(qū)附近標(biāo)志性建筑見面授段，避免約在中介密集或者小區(qū)門口蹲蒲，防止其他中介騷擾或客戶詢問小區(qū)門衛(wèi)，為帶看帶來不必要的麻煩侵贵。

8.提高對復(fù)看的重視程度届搁，如果過多沉醉于初次帶看的成功中，那么爆單的可能性就非常大了窍育，所以一定要在復(fù)看的時候繼續(xù)努力的作秀卡睦，傳遞緊張氣氛，盡量不要馬上答應(yīng)客戶漱抓，其他連鎖店好像已經(jīng)下了定金了表锻，問問再給客戶回話，讓客戶以為房子很搶手辽旋，也可要求客戶帶著定金來看房浩嫌，促使其下決定。

2帶看中

1.守時补胚，一定要比客戶早到。

2.剛見客戶時追迟，假意聯(lián)系房東時接到同事的電話溶其，表示有意向客戶復(fù)看；斥責(zé)對方敦间，表示我方客戶也有意向瓶逃，我方要先看束铭；在看房前表示對客戶的尊重，讓客戶產(chǎn)生優(yōu)越感厢绝。

3.帶看路上的溝通：

A.要多問多聽契沫，所謂言多必失，我們可從中了解買方的家庭構(gòu)成昔汉，找出核心人物懈万；

B.適當(dāng)滲透意向金概念與中介費收費標(biāo)準(zhǔn)，可引用其他客戶的例子靶病，不易直接提出会通，以免引起客戶的反感；

C.路上告訴他“其他同事還不知道這個房子娄周，他們有好幾個誠意客戶想要這樣的房子”涕侈，“別的店好像有客戶看中了這套房子，正在考慮煤辨，我們一定要抓緊去看裳涛！”拉近與客戶的距離，傳遞緊迫感众辨；

4.講房子：

A.講房子首先必須詳細了解房屋的情況（房型端三，結(jié)構(gòu)，小區(qū)環(huán)境泻轰，物業(yè)公司及物業(yè)費技肩，開發(fā)商及周邊生活設(shè)施，未來規(guī)劃浮声，升值潛力）虚婿，總結(jié)房屋的優(yōu)缺點，根據(jù)客戶的需求泳挥，針對性的進行介紹然痊；

B.贊美并放大房子的優(yōu)點（價格低，房型好等）屉符，引導(dǎo)客戶發(fā)現(xiàn)一些不容易發(fā)現(xiàn)的優(yōu)點剧浸！認為房子有缺陷，輕描淡寫把缺點說出來矗钟，說這是“唯一的缺點”唆香，對于客戶指出的缺點不要過分掩蓋，利用話題將其注意力引到房子的優(yōu)點上吨艇，并指出房子是沒有十全十美的躬它；

C.用比較法說房子，用同小區(qū)东涡、同房型冯吓、不同裝修倘待、不同樓層的房屋價格做比較；幫助其設(shè)計组贺、裝修凸舵，引導(dǎo)客戶先入為主進行思考，造成先入為主的效果失尖；

D要有適當(dāng)?shù)奶釂柊⊙伲私饪蛻舻母杏X。傳遞緊張氣氛雹仿，造成促銷局面增热；售罄商學(xué)院：中國地產(chǎn)培訓(xùn)第一品牌！100強地產(chǎn)中介總裁強烈推薦胧辽！影響中國2780000名行業(yè)精英＞稹（微信號：orizixun）

5.給客戶制造適當(dāng)?shù)膲浩雀校?/p>

A.根據(jù)提前安排好的多組帶看時間間隔，要保證彼此碰面邑商，形成聚焦摄咆；

B.當(dāng)著客戶的面，經(jīng)紀人的手機來電人断，假裝其他同事的客戶對該房屋已經(jīng)考慮的差不多了吭从，準(zhǔn)備付預(yù)定金，恭喜同事恶迈，表達自己的客戶現(xiàn)在還在考慮涩金，透露非常遺憾的態(tài)度；

C.假裝接到自己客戶的電話暇仲，客戶在電話中明確表示經(jīng)過家人商量步做，已經(jīng)準(zhǔn)備預(yù)定這套房屋，詢問相關(guān)后續(xù)事宜奈附，耐心解答的同時全度，贊美客戶的眼光，電話結(jié)束后斥滤，婉轉(zhuǎn)表達意思将鸵，表示遺憾的態(tài)度，詢問客戶的意向佑颇；

D.電話斥責(zé)同事：“已經(jīng)與你說過了顶掉，我?guī)Ю峡蛻粝瓤矗趺茨阌謳Э蛻艨戳颂粜兀趺茨苓@么沒有信用呢一喘？”既做了辛苦度，讓客戶感覺受到重視嗜暴，又傳遞了緊迫感凸克；

E.帶看過程中接到同事電話，詢問鑰匙闷沥，假裝同事的客戶現(xiàn)在正在路上萎战，帶錢復(fù)看，準(zhǔn)備下定舆逃，借機逼迫客戶蚂维；

F.帶看結(jié)束后，同事適時出現(xiàn)路狮，焦急的拿過房屋鑰匙虫啥，興奮的告知，他的客戶馬上帶錢來復(fù)看奄妨，基本上沒有問題就要下定了涂籽，借機逼迫客戶；

G.偶遇同事砸抛，同事激動的表示评雌，房子確實很不錯，客戶第一眼看上了直焙，現(xiàn)在讓他算款費了景东，如果沒有太大問題就考慮下定了，借機給客戶造成緊迫感奔誓；

6.在帶看有鑰匙房或者包銷房時扮一假房東在家斤吐，盡量在意向強時當(dāng)面議價，我們可以幫助客戶向房東殺價格厨喂，以便摸其心理價格和措，獲得好感，并盡力在第一時間議價杯聚，逼定臼婆；

7.防止跳單：

A、帶看確認書一定要客戶填寫幌绍，保障我們的權(quán)益颁褂；

B、看房時盯緊雙方傀广，避免客戶和房東有過多的交流颁独，永遠出現(xiàn)在客戶與房東中間；

C伪冰、虛擬之前自行成交產(chǎn)生不良后果的案例誓酒，向買賣雙方講解，把危害性夸大；

3帶看后

1靠柑、根據(jù)客戶反應(yīng)寨辩，判斷客戶意向，詢問客戶價格歼冰。

一般情況下靡狞，如果客戶看房時間頗長、對房屋瑕疵提出意見隔嫡、主動對房屋的裝修甸怕，家具擺放發(fā)表建議，打電話詢問家人意見腮恩，主動詢問價格浮動以及過戶貸款問題梢杭，如果客戶具備以上諸多行為其中之一，我們就可以認為客戶對房屋初步產(chǎn)生了購買意向秸滴；

2武契、如果客戶有意向，立刻拉回店談缸榛。

大多數(shù)客戶產(chǎn)生購買意向都可以理解為在我們的促銷以及房屋本身情況的引誘下暫時性的沖動吝羞，如何讓客戶這種購買意向變得更加強烈以及沖動呢？最好的辦法就是拉回店內(nèi)内颗，不要讓客戶獨自離開钧排，否則不僅意向會隨時間變淡，而且可能收到其他方面的影響均澳，對房屋產(chǎn)生不好的影響恨溜；

3、其他同事配合推薦該房屋找前，打動客戶糟袁。

客戶回到店內(nèi)，一定事先告知店內(nèi)同事躺盛，做好準(zhǔn)備项戴，利用團隊的優(yōu)勢打擊客戶心理，通巢郾梗·使用的是贊美周叮，虛擬，辛苦度幾項界斜，也可以考慮使用假電話仿耽；

A:贊美：其他同事使用

您的眼光真不錯，您如果對這套房屋感興趣各薇，證明您是對二手房市場比較了解项贺，懂行的，這套房屋不僅價格低，而且房質(zhì)好开缎，是最近難得一出的好房子棕叫，您的眼光確實獨到。

B:虛擬：您對這套房屋感興趣啥箭？

這可怎么辦谍珊，我的客戶也對這套房屋非常感興趣，但是他最近很忙急侥，要周末才能看房，要我為他保留侮邀，沒想到您先看上了坏怪，我只有再給他找一套了，唉绊茧！現(xiàn)在出這樣一套房子太不容易了Ｂ料！

C:辛苦度：

先生您是不知道华畏，我們同事為了給您找這套房子鹏秋，付出了很多的努力，他專門為您量身收集房源亡笑。

不僅如此侣夷，還事先和房東議價，說他的老客戶誠心買房仑乌，房東纏不過他百拓，才勉強答應(yīng)以這個價格出售！

D:店內(nèi)接到咨詢同套房屋的電話晰甚，造成促銷衙传，借機逼迫客戶。

“您好厕九，xxxx蓖捶，什么，您想看看**房子扁远，對俊鱼，網(wǎng)上打的廣告，好的穿香，您什么時候有時間亭引？”“哦，是李先生皮获，您好焙蚓，什么？房子您已經(jīng)考慮好了，您想預(yù)定啊购公，好的萌京，您一會過來面談是么？好的：旰啤知残！”

4.針對帶看過的顧客，運用比較法比庄，對比以前帶看過的房子求妹，突出優(yōu)點，弱化缺點佳窑。

5.一直不給價的客戶

A. 虛擬一個客戶出的價格判斷客戶的意向制恍，爭取客戶出價；

B. 通過詢問付款方式神凑，算貸款净神，了解顧客心里價位，爭取客戶出價溉委；

C. 對客戶說：“我看你對房子還是較滿意鹃唯，我?guī)湍慵s下房東，砍砍價”瓣喊，爭取出價坡慌。

6.如果客戶出的價格與房屋底價相差不多或者十分接近后，經(jīng)紀人要控制自己的情緒型宝，千萬不能表現(xiàn)出很興奮的樣子八匠，也不要透露意向價格肯定談得下來，更要堅持做辛苦度趴酣，表示這個價格只能表示去談一下梨树，爭取一下，房東態(tài)度十分的堅決岖寞，難度會比較大抡四。

7. 針對出價低的客戶

A、堅決的說房東不可能同意仗谆。早有人出這個價了指巡，要是這個價的話，房子早賣出去了隶垮，還不知道賣了多少回呢藻雪！你出的價格肯定買不到房子！您還是重新考慮一下吧狸吞！

B勉耀、看房后給價太低還想看第二次指煎，這時應(yīng)直接拒絕，說房東知道您的報價很生氣便斥，根本不考慮把房子賣給您了至壤，還是給你推薦另外一套吧。（要拒絕客戶枢纠，讓自己占主動）

C像街、如果客戶給價始終很低，并且堅決不漲晋渺，就直接告訴他房子賣了镰绎，他確實喜歡的話，他會很失落的些举，再推薦其他房子或下次再看房子時就會很配合跟狱。或者再編個話說房子由于什么原因還在户魏，他就會產(chǎn)生失而復(fù)得的感覺，會很沖動挪挤！

8.如果客戶不滿意此房沒有意向購買叼丑，我們可以說：“現(xiàn)在跟我們回店，我們可以幫你算下費用扛门，（目的了解其經(jīng)濟實力）鸠信，我們內(nèi)網(wǎng)有上萬條房源，我們可以在網(wǎng)上給您查下其它房源等论寨，主要目的讓他跟我們回店星立，再配房子。

9.買賣雙方約到店內(nèi)葬凳，請他們互相確定價格绰垂，打消他們對我們不信任的感覺。

10.如果客戶堅決不回店內(nèi)火焰，則一定要將客戶送走并盡量遠送劲装，既通過路上溝通判斷意向，又防止客戶回去私下聯(lián)絡(luò)房東昌简，如果客戶主動提出要經(jīng)紀人先走占业，我們可以回答：“我一會兒還有一個客戶要來看這套房子，我等他”纯赎，斷絕客戶跳單的機會谦疾。