關(guān)于投資有一個(gè)眾所周知的常識(shí)：投資有風(fēng)險(xiǎn)悼瓮。所以很多人認(rèn)為不投資就沒有風(fēng)險(xiǎn)。工資直接打入銀行帳戶艰猬，轉(zhuǎn)為定期存款谤牡，省時(shí)省心，沒有虧損的風(fēng)險(xiǎn)姥宝，還能獲得利息翅萤。表面看來(lái)資金很安全，實(shí)際上真的沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎腊满？

1/?通貨膨脹侵蝕財(cái)富

持有“不投資就沒風(fēng)險(xiǎn)”這種想法和觀念的人只是看到了表面的現(xiàn)象套么，缺乏對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)深刻的認(rèn)識(shí)。對(duì)于普通老百姓來(lái)說不投資往往也會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)碳蛋。

現(xiàn)在我們不得不承認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是：物價(jià)不斷上漲的速度遠(yuǎn)大于工資上漲的速度胚泌，衣食住行的各種開支相比過去也大幅度提升，這使得我們手中的人民幣不斷貶值肃弟。

你今天擁有10萬(wàn)元的現(xiàn)金玷室，那么10年以后呢，這10萬(wàn)元相當(dāng)于現(xiàn)在的多少笤受？要保持當(dāng)前的消費(fèi)能力穷缤，你的收入水平必須能抵擋通貨膨脹。否則箩兽，盡管眼前看似資金充裕津肛，在將來(lái)很有可能不夠用。這樣的風(fēng)險(xiǎn)難道不值得關(guān)注嗎汗贫？

我們來(lái)算一筆賬身坐，假設(shè)每年物價(jià)上漲4%秸脱，以現(xiàn)在的100元為例：

5年后，實(shí)際消費(fèi)能力相當(dāng)于現(xiàn)在的81.5元

10年后部蛇，相當(dāng)于現(xiàn)在的66.4元

20年后摊唇，相當(dāng)于現(xiàn)在的44.2元

30年后，相當(dāng)于現(xiàn)在的29.4元

由此可見涯鲁，30年后的100元只能買到相當(dāng)于現(xiàn)在30元能買到的東西巷查。

換句話說，20年前的100元可以買多少東西撮竿，現(xiàn)在可以買到多少吮便，那么20年以后呢，又可以買到多少幢踏？因此髓需，投資有風(fēng)險(xiǎn)，而不投資所存在的“隱性風(fēng)險(xiǎn)”也是很可怕的房蝉。

2/?錢存到銀行就安全嗎僚匆？NO！

抵御通貨膨脹的影響搭幻，你不能把錢只存在銀行咧擂，因?yàn)閮?chǔ)蓄的功用只是杯水車薪，以儲(chǔ)蓄存款的方式持有現(xiàn)金檀蹋，只是典型的低風(fēng)險(xiǎn)低收益的選擇松申。把錢存銀行從短期來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)很小甚至是沒有風(fēng)險(xiǎn)俯逾。從長(zhǎng)期來(lái)看贸桶，儲(chǔ)蓄存款不僅收益很低，而且風(fēng)險(xiǎn)也在加大桌肴。

那么皇筛，到底存一筆一年期定期會(huì)虧多少錢？對(duì)此坠七，分析師算了一筆賬水醋，假設(shè)存款10萬(wàn)元，而全年CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）在2.3%左右彪置，這里大致可以把它看做通脹率為2.3%拄踪。

按照國(guó)有大行的存款利率來(lái)計(jì)算：一年期存款利率1.75%，10萬(wàn)元存款到期本息合計(jì)為101750元悉稠，根據(jù)現(xiàn)金價(jià)值宫蛆，以2.3%的通脹率對(duì)到期本息進(jìn)行折現(xiàn)，101750÷1.023等于99462.37的猛。

即一年后的101750元僅相當(dāng)于現(xiàn)在的99462.37元耀盗，也就是說，在銀行存10萬(wàn)元一年期定期卦尊，到期實(shí)際上是凈虧537.63元叛拷。

3/?資產(chǎn)配置！分散風(fēng)險(xiǎn)+提高收益

可能有人會(huì)說岂却，身邊有朋友投資虧了忿薇，所以自己也不敢做投資了。其實(shí)躏哩，我們個(gè)人在進(jìn)行投資時(shí)署浩，一些不成熟的投資理念與習(xí)慣，是導(dǎo)致投資失敗的重要原因扫尺。要么太過于注重本金的安全性筋栋，而忽略了資金的預(yù)期收益，以至于資金的實(shí)際收益無(wú)法抵御購(gòu)買力下行和通脹風(fēng)險(xiǎn)正驻。要么太過于看重投資收益弊攘，而忽略了資金的安全性，過高地估計(jì)個(gè)人對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性的承受能力姑曙。

“全球資產(chǎn)配置之父”加里·布林森說過：

“做投資決策襟交，最重要的是要著眼于市場(chǎng)，確定好投資類別伤靠。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看捣域，大約90%的投資收益都是來(lái)自于成功的資產(chǎn)配置⊙绾希”

資產(chǎn)配置之所以是合理且有效的焕梅，是因?yàn)椴煌耐顿Y工具，具備不同的收益性形纺、風(fēng)險(xiǎn)性丘侠、流動(dòng)性；且不同的投資工具之間逐样，還具備不同的相關(guān)性蜗字。不同投資工具在各經(jīng)濟(jì)周期中的表現(xiàn)不同，如果個(gè)人投資者根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況脂新、風(fēng)險(xiǎn)承受能力及其他相關(guān)因素挪捕，進(jìn)行多元化的資產(chǎn)配置，那在每一個(gè)市場(chǎng)階段争便，都會(huì)有相應(yīng)的資產(chǎn)表現(xiàn)更加良好级零，來(lái)彌補(bǔ)其他資產(chǎn)表現(xiàn)不佳的情況，從而，降低整體投資組合收益的波動(dòng)性奏纪，平滑投資過程中的整體風(fēng)險(xiǎn)鉴嗤。

對(duì)于各類資產(chǎn)的周期性表現(xiàn)特征，市場(chǎng)已給予我們很多次教育序调。我們簡(jiǎn)單回顧一下醉锅，2008年的債券市場(chǎng)行情，2009年上半年的股市行情发绢，2009年下半年的房市行情硬耍，2010年、2011年的大宗商品行情边酒，2012年经柴、2013年的現(xiàn)金類資產(chǎn)行情，直到2014年墩朦、2015年的股票市場(chǎng)行情坯认，2016年的P2P與私募股權(quán)...

江山總是輪流坐，但遺憾的是介杆，沒有人能夠準(zhǔn)確的預(yù)期經(jīng)濟(jì)周期與市場(chǎng)周期鹃操，并在各類資產(chǎn)之間進(jìn)行準(zhǔn)確的時(shí)機(jī)切換。對(duì)于我們普通人來(lái)說春哨，只有通過資產(chǎn)配置荆隘，才可以在實(shí)際中把握各類市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。

總之赴背，資產(chǎn)配置具有如下特征：

① 平滑了投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)椰拒；

② 有利于取得長(zhǎng)期回報(bào)；

③ 在過程當(dāng)中能夠滿足流動(dòng)性需求凰荚。

一般來(lái)說燃观，資產(chǎn)配置達(dá)到3年以上，就能體現(xiàn)投資價(jià)值便瑟，獲取合理的投資回報(bào)缆毁。而沒有做資產(chǎn)配置，即使是某一領(lǐng)域最專業(yè)的機(jī)構(gòu)到涂，也不能逃離這個(gè)領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)脊框。隨著中國(guó)利率市場(chǎng)化的推動(dòng)，定價(jià)樞紐不斷與國(guó)際接軌践啄，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下調(diào)是大概率事件浇雹，在不到2%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平下，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力屿讽，投資者唯有做好資產(chǎn)配置昭灵，才是投資良藥。?

家庭資產(chǎn)配置的選擇、歷年通脹烂完、利率及穩(wěn)定收益產(chǎn)品试疙、黃金的表現(xiàn)情況

關(guān)于家庭資產(chǎn)的配置，首先來(lái)看以下一組網(wǎng)上整理的數(shù)據(jù)：

而在中國(guó)家庭的金融類資產(chǎn)中窜护，大概配置如下：

在美國(guó)的家庭資產(chǎn)配置中效斑，金融類資產(chǎn)大概占比60%非春，在金融類資產(chǎn)中柱徙，銀行儲(chǔ)蓄僅占約4%，大部分是持有股票奇昙、基金护侮、債券和其他托管類資產(chǎn)。當(dāng)然储耐，這歸根于美國(guó)有著發(fā)達(dá)完善的金融體系羊初。說到底，家庭資產(chǎn)的配置無(wú)非就是為了資產(chǎn)的保值增值什湘，為了跑贏其他人长赞，跑贏通脹，跑贏GDP闽撤，甚至跑贏過去10年年平均增長(zhǎng)超過15%的貨幣供應(yīng)M2得哆。

我們大概可以這么想：跑贏M2，你的財(cái)富大概沒有被稀釋哟旗；跑贏GDP贩据，你相當(dāng)于跑贏了一半以上的人；跑贏通脹（CPI）闸餐，你的生活質(zhì)素不會(huì)逐年降低饱亮。所以，跑贏通脹是最基本的要求舍沙。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)近上，2016年實(shí)際GDP同比增長(zhǎng)6.7%，往后GDP增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)會(huì)逐步下行拂铡。而CPI的數(shù)據(jù)如下：

從1980年到2016年壹无，受90年代中惡性通脹的影響，中國(guó)的通脹率平均每年約5%和媳；而過去10年格遭，年平均通脹率為2.72%。上圖在警示我們留瞳，如果惡性通脹再現(xiàn)拒迅，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)？

接下來(lái)，我們來(lái)看一下銀行定期存款璧微、債券作箍、債基、黃金的表現(xiàn)：

1前硫、銀行儲(chǔ)蓄存款：從下圖可以看出胞得，自1979年以來(lái)，一年期銀行定期存款加權(quán)平均年化收益與CPI平均值基本一致屹电，但獲取這個(gè)累計(jì)收益的代價(jià)是放棄資金流動(dòng)性阶剑。而過去10年的平均利率約為2.76%，基本于CPI持平（算出這個(gè)結(jié)論后危号，我們有點(diǎn)疑惑牧愁，難道說銀行定期存款是可以抗通脹的？但隨后又想想外莲，你要在1979年把你的資產(chǎn)全部放進(jìn)去定存猪半，然后30多年一分不取，才能抗通脹偷线，可這根本做不到嘛）磨确。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)，2016年的CPI值是2%声邦，現(xiàn)時(shí)的一年期銀行存款利率是1.5%乏奥，雖然長(zhǎng)期看會(huì)回歸，但目前是跑輸通脹的翔忽。

2英融、債券：下圖分別是上證國(guó)債、上證企債指數(shù)圖歇式。上證國(guó)債以2003年1月3日為基點(diǎn)驶悟，累計(jì)凈值為160.86，年化收益約3.7%材失；上證企債以2003年6月13日為基點(diǎn)痕鳍，累計(jì)凈值為209.45，年化收益約5.5%龙巨。國(guó)債基本可以看作是剛性兌付笼呆，所以收益率較低；企債自2015年“天威債”違約以來(lái)旨别，剛性兌付已被打破诗赌，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的企債違約事件發(fā)生。

如果家庭資產(chǎn)要配置債券秸弛，剛性兌付的國(guó)債或債券基金是比較好的選擇铭若，但債基的收益千差萬(wàn)別洪碳，要認(rèn)真比較，不要只看當(dāng)年收益叼屠，要看成立以來(lái)的歷史表現(xiàn)瞳腌，尤其是要仔細(xì)對(duì)比混合債基在牛熊市中的表現(xiàn)，近一兩年新成立沒有歷史業(yè)績(jī)參考的堅(jiān)決排除在外镜雨。以下是成立時(shí)間最長(zhǎng)（大部分10年以上）的前30只債基年化收益分布圖（根據(jù)天天基金網(wǎng)提供的累計(jì)凈值計(jì)算）嫂侍。可以看出荚坞，大部分債基的年化收益在4-6%之間挑宠，最高的年化收益8.15%，最低的2.8%西剥，均值為5.36%痹栖。

下圖是過去一年（截至2017年1月26日）債券型基金的收益分布情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：天天基金網(wǎng)，剔除成立時(shí)間不夠一年的基金）瞭空，571個(gè)債券型基金中，回報(bào)率差別極大疗我，最好的回報(bào)為12.79%咆畏，最差的竟然虧損17.45%，均值在1.68%吴裤，看來(lái)過去一年債基的表現(xiàn)并不好旧找。2017年是企債風(fēng)險(xiǎn)的大年，債基的表現(xiàn)可能會(huì)更差麦牺，若要回避債券類資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)钮蛛，可選擇配置風(fēng)險(xiǎn)更低的貨幣型基金。

3剖膳、讓我們?cè)賮?lái)看看大家公認(rèn)的保值抗通脹品種——黃金的表現(xiàn)（下圖）：

1975年1月國(guó)際黃金價(jià)格為175美元/盎司魏颓，2017年1月黃金平均價(jià)格為1200美元/盎司，42年的時(shí)間吱晒，年化收益是4.7%甸饱，長(zhǎng)期來(lái)看，遇到惡性通脹時(shí)期仑濒，也未必一定可以跑贏通脹叹话。如果將時(shí)間再拉長(zhǎng)一些，收益表現(xiàn)可能會(huì)更差墩瞳。當(dāng)然驼壶，由于黃金是以美元計(jì)價(jià)的，基于美元長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)的堅(jiān)挺喉酌，相對(duì)于配置人民幣資產(chǎn)來(lái)看热凹，長(zhǎng)期配置黃金可以對(duì)沖人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)箩溃。綜合目前各國(guó)黃金開采的成本大概在1000-1200美元/盎司之間，這可以作為判斷黃金價(jià)格的一個(gè)錨碌嘀，不過跌破開采成本也不是沒可能的事涣旨。

第三部分：無(wú)法回避的房地產(chǎn)

在當(dāng)下討論房?jī)r(jià)是要冒很大錯(cuò)判風(fēng)險(xiǎn)的，很多磚家的臉過去十幾年一直被打得啪啪響股冗，對(duì)于大部分中國(guó)家庭堅(jiān)信的“宇宙第一配置”霹陡，我們需要把分析的時(shí)間周期拉得足夠長(zhǎng)一些，因?yàn)?b>房地產(chǎn)走完一個(gè)周期一般要20年（為什么說20年止状，下來(lái)會(huì)有分析）烹棉。下面，我們看一下投資房產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)率是怎樣的怯疤，會(huì)不會(huì)是我們印象中的“一房在手浆洗、一輩無(wú)憂”？我們還是以數(shù)據(jù)來(lái)說話集峦，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間不長(zhǎng)伏社，到現(xiàn)在還沒有走完一個(gè)周期，所以我們先看美國(guó)的情況：

下圖是1890-2013年美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局塔淤，威斯康辛大學(xué)）摘昌，在過去的123年里，房地產(chǎn)上漲的年份有95年（占77%）高蜂，下跌的年份有28年（占23%）聪黎，所以說房?jī)r(jià)大多數(shù)時(shí)候是上漲的說法是正確的。那么它到底漲多快呢备恤？同樣過去的123年稿饰，美國(guó)CPI通脹率平均每年為2.82%，房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)3.07%露泊，比CPI高0.25個(gè)百分點(diǎn)喉镰，所以說房子抗通脹的說法也是正確的，但作為投資產(chǎn)品滤淳，年化回報(bào)率卻低得可憐梧喷。但話說回來(lái)，這里只是統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的收益脖咐，如果算上每年房租的收益铺敌，應(yīng)該會(huì)大很多，房租收入甚至占了投資收益的大頭屁擅，這也從側(cè)面證明了租金才是房子的核心價(jià)值所在偿凭。所以說，長(zhǎng)期投資房產(chǎn)派歌，千萬(wàn)不要忽視租售比（下面會(huì)提到）弯囊，即使是住宅痰哨。

如果你覺得老美的數(shù)據(jù)不靠譜，那么對(duì)比一下我們自己的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）匾嘱，請(qǐng)看下圖斤斧。從1999-2015年，北京房?jī)r(jià)上漲4.7倍霎烙，平均每年漲幅10.3%撬讽；上海房?jī)r(jià)上漲6.9倍，平均每年漲幅12.9%悬垃；從2002-2015年游昼，廣州房?jī)r(jià)上漲3.5倍，平均每年漲幅10%尝蠕，深圳房?jī)r(jià)上漲6.4倍烘豌，平均每年漲幅15.5%。

如果你不相信官方粉飾過的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看彼，那我們?cè)倏纯粗性y(tǒng)計(jì)的北上廣深的二手房成交價(jià)格數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原數(shù)據(jù)廊佩，指數(shù)統(tǒng)計(jì)以2004年5月為基期，基期指數(shù)為100點(diǎn)）：截至2016年12月闲昭，北京價(jià)格指數(shù)為851罐寨，上漲8.5倍，年均漲幅18%序矩；上海為599，上漲5.9倍跋破，年均漲幅14.5%簸淀；廣州為633，上漲6.3倍毒返，年均漲幅15.3%租幕；深圳為793，上漲7.9倍拧簸，年均漲幅17.2%劲绪。經(jīng)對(duì)比，中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的漲幅要明顯高于官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)盆赤，但考慮到官方數(shù)據(jù)起始年份是1999年贾富，中原的起始年份是2004年，而房?jī)r(jià)真正快速上漲是在2004年之后牺六，所以統(tǒng)計(jì)出來(lái)的年均漲幅結(jié)果不同也是正常的颤枪。

總的來(lái)說，我國(guó)自1998年房改以來(lái)淑际，北上廣深等核心城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲畏纲，年均漲幅大約在12-15%之間扇住，也就是說，如果你在1998年開始配置房產(chǎn)盗胀，年化回報(bào)率在12-15%之間艘蹋，但這是核心一線城市的回報(bào)率服傍，如果全國(guó)平均或其他城市挠他，回報(bào)率會(huì)低得多，有興趣的同學(xué)可以自己去統(tǒng)計(jì)臀规。而且米间，過去的20年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的20年强品，如果20年算一個(gè)周期的話，那房地產(chǎn)也大概要走完這個(gè)上漲周期了屈糊。

為了不打臉的榛，我們不去判斷房?jī)r(jià)未來(lái)幾年的走向，因?yàn)閲?guó)家政策逻锐、政府干預(yù)會(huì)影響短期價(jià)格的波動(dòng)夫晌。我們只分析房?jī)r(jià)目前所處的階段，主要從三個(gè)方面分析：一是周期昧诱，二是租售比晓淀；三是人口和城鎮(zhèn)化。

1盏档、關(guān)于周期：我們來(lái)看下面的出生人口數(shù)曲線圖（數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)上）凶掰，中國(guó)經(jīng)歷過兩個(gè)人口出生高峰，也就是嬰兒潮蜈亩，一個(gè)是1962-1972年懦窘，一個(gè)是1980-1990年，如果按照20-40歲是購(gòu)房主力的說法稚配，20年剛好一個(gè)輪回畅涂，房地產(chǎn)的一個(gè)大周期很可能就是約20年左右，1998年的房改道川，剛好是第一個(gè)嬰兒潮26-36歲的時(shí)候午衰，這個(gè)時(shí)候?qū)嵭蟹扛模靡驊?yīng)了這代人大量剛性的購(gòu)房需求冒萄，房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了黃金的20年臊岸。第一個(gè)10年（1998-2007年），是第一個(gè)嬰兒潮為主力的10年宦言，第二個(gè)10年（2008-2017年）扇单，則是第二個(gè)嬰兒潮為主力的10年。當(dāng)然奠旺，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)行業(yè)周期不一定會(huì)這么精確蜘澜，會(huì)受到國(guó)家政策的調(diào)整施流、政府的干預(yù)而變長(zhǎng)或縮短，但我認(rèn)為房地產(chǎn)作為一個(gè)商品鄙信，最終影響其價(jià)格的一定是供需關(guān)系的變化瞪醋。或許可以得出一個(gè)結(jié)論：目前我國(guó)房地產(chǎn)估計(jì)很可能大概率正處于本輪上漲周期的末端装诡。

2银受、關(guān)于租售比：簡(jiǎn)單來(lái)說，租售比就是房子每月租金與房子總價(jià)格的一個(gè)比值鸦采。為什么要談租售比呢宾巍，因?yàn)榉孔幼鳛橐粋€(gè)商品，就應(yīng)該有它的價(jià)值渔伯，要么自住顶霞，要么投資，用來(lái)投資時(shí)锣吼，每月的租金回報(bào)就是它的長(zhǎng)期價(jià)值选浑。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，任何商品的價(jià)格都會(huì)圍繞它的價(jià)值上下波動(dòng)玄叠，房子也一樣古徒。

按照國(guó)際上比較流行的觀點(diǎn)，租售比的合理范圍一般在1:200 至1:300读恃，即每年的租金回報(bào)率大概在1*12/200=6% 到 1*12/300=4%之間隧膘，從世界各地的房?jī)r(jià)歷史走勢(shì)來(lái)看，當(dāng)租售比低于合理范圍時(shí)寺惫，長(zhǎng)期來(lái)看最終會(huì)回歸舀寓，要么租金上漲，要么房?jī)r(jià)下跌肌蜻，反之亦然。

我們來(lái)看一下看世界主要城市的售租比（數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)自北美購(gòu)房網(wǎng)必尼，日本東京蒋搜、香港數(shù)據(jù)來(lái)自網(wǎng)上整理，中國(guó)主要城市的數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）判莉，這里要說明一下的是豆挽，美國(guó)房?jī)r(jià)自2006年泡沫下跌后，2009年正處于那波下跌后的第一個(gè)谷底券盅，售租比回到平均15的水平帮哈，用租金回報(bào)率來(lái)算的話，相當(dāng)于6.7%锰镀，部分城市隨后價(jià)格反彈娘侍，到2013年的時(shí)候咖刃，舊金山、洛杉磯憾筏、紐約的房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高了嚎杨，租金回報(bào)率降到了2.85%左右。

2015年氧腰，日本東京枫浙、香港的租金回報(bào)率分別在6.25%和5%左右。而中國(guó)的幾大城市中古拴，除了廣州箩帚、成都外，北上深廈的售租比都在50%以上黄痪，深圳最高紧帕，達(dá)到61%。

按租金回報(bào)率來(lái)算分別是：深圳1.64%满力，廈門1.67%焕参，北京1.92%，上海1.98%油额，廣州2.58叠纷，成都3.61%。對(duì)比世界各大主要城市潦嘶，就可以看出我們一線城市房?jī)r(jià)所處的位置了涩嚣。按照目前我國(guó)一線城市的售租比情況來(lái)看，很多國(guó)家城市的房?jī)r(jià)在極端上漲的時(shí)候都沒有達(dá)到這個(gè)高度掂僵，理性告訴我們航厚，售租比最終都會(huì)回歸的，要么租金上漲锰蓬，要么房?jī)r(jià)下跌幔睬，而租金上漲需要國(guó)民收入的大幅提升。

3芹扭、大部分人津津樂道的房?jī)r(jià)上漲根基——人口流入和城鎮(zhèn)化：先說城鎮(zhèn)化麻顶，我國(guó)1949年建國(guó)的時(shí)候城鎮(zhèn)化率是10.64%，2016年的城鎮(zhèn)化率是57.35%舱卡。的確辅肾，過去幾十年城鎮(zhèn)化率的大幅提升，大量無(wú)產(chǎn)人員從農(nóng)村涌進(jìn)城市尤其是一線城市轮锥，給房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)很大的需求支撐矫钓。但歷史數(shù)據(jù)告訴我們，房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化率并非必然的正相關(guān)關(guān)系，在城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高的過程中新娜，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅的波動(dòng)赵辕，因此并不是說只要在快速城鎮(zhèn)化，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌杯活。

我們來(lái)看看美國(guó)的數(shù)據(jù)：過去123年以來(lái)匆帚，美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)過兩次較大幅度的下跌，一次是在1929-1933年的大蕭條時(shí)代旁钧，一次是在2006-2011年金融危機(jī)的時(shí)候吸重，平均跌幅都在30%以上，一線城市跌幅更大歪今。對(duì)應(yīng)來(lái)說嚎幸，1929-1933年美國(guó)的城鎮(zhèn)化率大約在50%左右，剛好處于中國(guó)目前的情況寄猩，而美國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到80%以上嫉晶。所以說，用城鎮(zhèn)化來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)并不準(zhǔn)確田篇。

接下來(lái)看看人口情況替废，以下是北京、上海2001年以來(lái)的年末常住人口增長(zhǎng)率（廣州泊柬、深圳數(shù)據(jù)暫無(wú)找到）椎镣。可以看出兽赁，2010年是北京状答、上海人口流入增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨后人口流入速度明顯放慢刀崖，2015年上海常住人口甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)惊科，而同年北京、上海的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了暴漲亮钦。所以說馆截，大城市人口持續(xù)流入支撐房?jī)r(jià)上漲的說法也是不成立的。

分析到這里蜂莉，我們大概也清楚了北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)所處的階段了孙咪。最后，我們回到房子作為商品最基本的供需里巡语，大家都清楚，我國(guó)民眾房子自有率是比較高的淮菠，很多家庭還不止一套男公，住房尤其是新房空置率也很高，空置率的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)只有天知道，但只要晚上去各大城市主要樓盤看一看亮燈情況枢赔，就能猜出一二澄阳。這些空置的住房基本是用來(lái)投資的，對(duì)于投資的房產(chǎn)踏拜，最終要尋求投資收益碎赢，當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅放慢或者預(yù)期要下跌時(shí)，這部分房子就會(huì)爭(zhēng)先恐后大量地流入二級(jí)市場(chǎng)速梗，增加供應(yīng)肮塞，特別是第一個(gè)嬰兒潮人群步入老年化（60歲）后，大概在2022年姻锁。

可以確定的是枕赵，長(zhǎng)期來(lái)看，這次的上漲周期是一定要走完的位隶，售租比是一定要回歸合理的拷窜，價(jià)值只會(huì)遲到，永遠(yuǎn)不會(huì)缺席涧黄，我們現(xiàn)在應(yīng)該思考的是房子作為家庭配置資產(chǎn)未來(lái)的收益率會(huì)怎樣變化篮昧。本部分一開始就提到，自1998年實(shí)施房改以來(lái)笋妥，配置一線城市房產(chǎn)的年化回報(bào)率大概在12-15%之間懊昨，而接下來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，這個(gè)收益率恐怕是要大幅下降的挽鞠，經(jīng)歷幾個(gè)周期更替后疚颊，最后的平均收益率理論上應(yīng)該回到接近通脹的水平上。所以信认，我們要清晰知道材义，假如現(xiàn)在配置房產(chǎn)的話，從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來(lái)看嫁赏，并不劃算其掂，前面等待我們的是什么，也許是長(zhǎng)達(dá)幾十年的漫漫熊途潦蝇。

第四部分：淺談“萬(wàn)惡”的股市

炒股一直以來(lái)被看作是“賭博款熬、不務(wù)正業(yè)”的代名詞，當(dāng)然攘乒，如果重點(diǎn)在“炒”贤牛，那也真沒說錯(cuò)。在這里则酝，我們先拋開偏見殉簸，將股票作為一項(xiàng)家庭長(zhǎng)期投資的權(quán)益類資產(chǎn)來(lái)看待，看看會(huì)有什么不同。同樣般卑，時(shí)間拉得足夠長(zhǎng)一些武鲁，我們還是看圖說話，對(duì)比一下美國(guó)三大指數(shù)（道瓊斯工業(yè)指數(shù)蝠检、標(biāo)普500沐鼠、納斯達(dá)克指數(shù)）、日經(jīng)指數(shù)叹谁、香港恒生指數(shù)以及我們大A股上證指數(shù)的長(zhǎng)期走勢(shì)和投資收益率（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind）：

道瓊斯指數(shù)(DJI30)（1896-2017）：從1896年算起饲梭，道瓊斯指數(shù)的年均漲幅是5.3%，如果從1932年大蕭條的最低點(diǎn)投資算起本慕，年平均漲幅是7.65%排拷。如果從1973-1974年石油危機(jī)最低點(diǎn)投資算起，年平均漲幅是8.8%锅尘〖嗲猓可以看出，正所謂危中有機(jī)藤违，每一次大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所造成的市場(chǎng)恐慌浪腐，都是股票市場(chǎng)買入的良機(jī)，當(dāng)然顿乒，我們不可能猜到市場(chǎng)的底在哪里议街，但什么情況能夠買入，下面會(huì)進(jìn)行分析璧榄。

標(biāo)普500（1927-2017）：從1927年算起特漩，標(biāo)普指數(shù)的年均漲幅是5.6%，和1896年以來(lái)道瓊斯指數(shù)的年均漲幅差不多骨杂。

納斯達(dá)克指數(shù)（1971-2017）：從1971年算起涂身，納斯達(dá)克指數(shù)的年均漲幅是9.4%，因?yàn)樵诩{斯達(dá)克上市的都是新技術(shù)產(chǎn)業(yè)搓蚪，而過去的幾十年蛤售，是新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的年代，所以納指的年均漲幅會(huì)高很多妒潭，這也從側(cè)面證明了股市的確是經(jīng)濟(jì)的晴雨表悴能；如果從1971年開始算，到2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫時(shí)納指的第一次山頂位雳灾，年均漲幅高達(dá)14.5%漠酿。

日經(jīng)指數(shù)（1970-2017）：從1970年算起，日經(jīng)指數(shù)的年均漲幅只有4.6%谎亩，這主要受1990年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后長(zhǎng)達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)衰退所拖累记靡。如果計(jì)算1970-1990年日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20年谈竿，日經(jīng)指數(shù)的年均漲幅高達(dá)15%。

香港恒生指數(shù)（1964-2017）：從1964年算起摸吠，恒生指數(shù)的年均漲幅為12.6%，這和過去幾十年香港經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展密不可分嚎花。當(dāng)然寸痢，隨著內(nèi)地城市的崛起，香港的地位已經(jīng)不同以前紊选，未來(lái)恒生指數(shù)的年均漲幅大概率是要下降的啼止。

上證指數(shù)(SH000001)（1990-2017）：從1990年開設(shè)股市以來(lái)，上證指數(shù)雖然經(jīng)歷過90年代的大起大落兵罢，2008年金融危機(jī)跌幅高達(dá)72.8%献烦，2015年暴力去杠桿幾近腰斬，但依然取得年均漲幅14.3%的好成績(jī)卖词，很意外吧巩那！至于未來(lái)上證的走勢(shì)會(huì)怎樣，那就要看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走向了此蜈。

經(jīng)過上述分析即横，我們可以看到，如果一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展裆赵，股票作為權(quán)益類產(chǎn)品的投資东囚，長(zhǎng)期來(lái)看，跑贏通脹絕對(duì)沒問題战授，甚至可以跑贏其他大多數(shù)資產(chǎn)页藻，就算對(duì)于過去黃金20年年化回報(bào)在12-15%的房地產(chǎn)來(lái)說，股市也略勝一籌植兰。為什么呢份帐，因?yàn)楣墒惺墙?jīng)濟(jì)的晴雨表，長(zhǎng)期投資股市會(huì)讓你享受到一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的紅利收益钉跷，但有個(gè)前提弥鹦，你得相信這個(gè)國(guó)家會(huì)欣欣向榮。不過爷辙，如果你在股市的高位買入彬坏，情況就大不相同了，雖然隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)膝晾，最后基本都會(huì)解套栓始，但你的年化收益率就會(huì)變得很低很低。所以血当，永遠(yuǎn)不要在遠(yuǎn)離價(jià)值的任何高位買入任何資產(chǎn)幻赚。

一句話結(jié)尾：資本市場(chǎng)就像鐘擺禀忆，總是不斷地從高估走向低估，然后由低估再運(yùn)行到高估落恼，周而復(fù)始箩退、循環(huán)反復(fù)。