自2017 年起，全國法院統(tǒng)一通過網(wǎng)絡司法拍賣的方式處置各類財產(chǎn)柱查，包括不良資產(chǎn)廓俭、破產(chǎn)財產(chǎn)、罰沒財產(chǎn)等等唉工。

由于法拍財產(chǎn)價格便宜研乒、種類繁多，很多人選擇司法拍賣作為新的投資渠道酵紫，希望能在里面“撿漏”告嘲。

尤其是房地產(chǎn)，起拍價常常比評估價低一大截兒奖地，著實令人心動橄唬。

比如廣州市天河區(qū)的一套商品房，評估價 929萬参歹，起拍價只有 595 萬仰楚，足足低了 334萬！

一、法拍定價規(guī)則

司法拍賣起拍價這么低僧界，是因為法院為了快速處置資產(chǎn)侨嘀，常常會將起拍價設置的低于評估價，降價的幅度一般可以達到評估價的 20%--30%捂襟。

也就是說咬腕，第一次拍賣（一拍）的價格，有可能低至評估價的 7 折葬荷。

如果第一次拍賣無人購買（流拍）涨共，第二次拍賣的時候，還可以在一拍價格的基礎上再次降低 20%宠漩，也就是低至評估價的 5.6 折举反。

法拍房看起來誘人，但卻是一支“帶刺的玫瑰”扒吁，曾有不少人因為對法拍缺乏了解而不幸踩坑火鼻。

對于法拍中的很多風險，法院也只會進行提示雕崩，后果都是由競買人自己承擔魁索。

二、法拍常見風險

1盼铁、稅費過高的風險

司法拍賣中稅費一般由競買人承擔蛾默，法院通常會在競買須知中提示稅費繳納的風險，但是具體的稅費金額法院也不清楚捉貌，也不會承擔詳盡告知的責任。

但是房產(chǎn)過戶稅費可能因房屋用途（住宅或非住宅等）冬念、買賣雙方身份（個人或企業(yè)）趁窃、房屋面積和買方擁有房產(chǎn)數(shù)量、房屋交易年限急前、當?shù)胤慨a(chǎn)政策等存在較大差異醒陆。

同時，除稅收外裆针，房產(chǎn)還可能存在欠繳的物業(yè)刨摩、水電氣暖等費用，這些都需要競買人自行承擔世吨。

去年就有位深圳男子通過司法拍賣買了一套學區(qū)房澡刹，結(jié)果這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬耘婚。

原本以為只需要花369萬就能撿到的便宜罢浇，最后卻要花611萬！

原因是這套房子原先由公司持有，再加上原始購買價不足5萬嚷闭，土地增值稅要按增值部分的60%收取攒岛，所以光土地增值稅就高達218萬。

2胞锰、現(xiàn)有住戶不肯搬離的風險

有些被執(zhí)行人房子被拍賣心有不甘灾锯，用各種方法阻擾執(zhí)行。

尤其是地段好帶優(yōu)質(zhì)學位的“老破小”嗅榕，很多都會住著一位碰不得挪不動的高齡老弱病殘顺饮。

遇到這種情況，法院也很頭痛誊册，只能通過協(xié)商解決领突。

3、帶租拍賣的風險

根據(jù)“買賣不破租賃”的原則案怯，房屋被法院查封之前已經(jīng)生效的租賃合同君旦，司法拍賣后仍要繼續(xù)履行。

如果租戶不肯搬離嘲碱，競買人不能強制要求他搬離金砍，但是可以收取拍賣后產(chǎn)生的租金。

但也有些人為了惡意阻撓拍賣麦锯，倒簽 20 年的租賃合同恕稠，而且一次性支付全部租金。

這樣對競買人來說扶欣，等于只買了一個產(chǎn)權(quán)證鹅巍，至少十幾年房屋是沒有辦法居住使用的。

4料祠、無法辦證的風險

有些未出證的一手房骆捧，如果舊業(yè)主還拖欠稅費沒交給開發(fā)商，那么開發(fā)商基本上不會爽快地配合出證髓绽。

單純稅費的問題還比較容易解決敛苇。如果是因為開發(fā)商驗收通不過、涉訴被查封等情況顺呕，能否辦證都是未知數(shù)枫攀。

5、限購限貸政策風險

目前法拍房都要遵守當?shù)氐南拶徬拶J政策株茶，否則即便拍下来涨，也無法過戶或者無法貸款。

曾經(jīng)有一位山西朋友聽說法拍房不限購启盛，就通過司法拍賣買了海南的房產(chǎn)扫夜，想用于投資。

結(jié)果買下后才發(fā)現(xiàn)法拍房一樣要遵守限購政策，無法辦理過戶笤闯，無奈只能放棄 50萬的保證金堕阔。

6、 土地房產(chǎn)性質(zhì)風險

我國土地和房產(chǎn)的種類比較多颗味，不同種類的交易過戶條件也不同超陆。

如房產(chǎn)土地為劃撥性質(zhì)，或房產(chǎn)是經(jīng)濟適用房的浦马，都無法直接過戶时呀，需要額外申請政府審批同意或繳納土地出讓金。

上面列出的幾種風險屬于比較容易核實的晶默，除此之外谨娜，法拍房還有戶口遷移、房屋質(zhì)量等等比較隱蔽的風險磺陡。

由于競拍成功后趴梢，法院是不會退回保證金的，萬一后悔币他，只能自己放棄保證金坞靶。

所以，如果有意參加競拍蝴悉，最好提前做好功課彰阴，爭取把風險降到最低。

三拍冠、法拍注意事項

1尿这、仔細閱讀競買公告

法院的競買公告中會告知房產(chǎn)的性質(zhì)、現(xiàn)狀庆杜、居住情況妻味、租賃情況、有無出證欣福、大概稅費、是否限購限貸等等焦履。

同時也會提供稅局拓劝、房管局等部門的咨詢電話，方便競買人進一步了解詳細情況嘉裤。

2郑临、參加實地看樣，多方面了解房屋情況

在競拍之前屑宠，法院通常會組織一次實地看樣厢洞，參與人可能有執(zhí)行法官、拍賣公司和物業(yè)公司的工作人員。

看樣過程中躺翻，不僅能夠直觀的看到房屋的居住情況和使用情況丧叽，還可以通過與工作人員溝通了解更多信息，比如被拍賣的原因公你、有無拖欠各類費用踊淳、辦證情況如何等等。

3陕靠、了解當?shù)叵拶徬拶J政策

了解清楚房屋狀況后迂尝，還要對自己的購房資格、付款能力剪芥、貸款資格等有一個充分的了解垄开。

提前向貸款機構(gòu)申請貸款資格并取得放款承諾，或準備兩套以上的付款方案税肪，以備貸款不能及時到位時仍能按時付清拍賣款溉躲，也是參加法拍的重要步驟。

4寸认、按時付款签财，不要輕易悔拍

競拍成功，并不代表房屋已經(jīng)到手偏塞，還要按法院規(guī)定的時間繳納拍賣款唱蒸，才能拿到法院的裁定文書去辦理過戶手續(xù)。

如果沒能按時付款灸叼，視為悔拍神汹，不僅保證金要被法院沒收，還將喪失該房屋下一次的競拍資格古今。

直到產(chǎn)權(quán)證和房屋拿到手里屁魏，才算法拍完全成功哦！

最后捉腥，看完本文后氓拼，還是想通過法拍撈金的朋友，歡迎關注下一篇法拍詳細攻略抵碟！

關于作者：

侯靖宇律師畢業(yè)于北京大學金融法中心

現(xiàn)為廣東載信律師事務所專職律師

專注房產(chǎn)物業(yè)桃漾、借貸擔保、婚姻家事法律事務