? ? ? 鑒于目前市場(chǎng)上存在一定規(guī)模的回遷安置房房交易细移，且因回遷安置房交易引發(fā)的糾紛逐步顯現(xiàn)搏予。在回遷安置房交易無(wú)法消除的現(xiàn)狀下，如何就認(rèn)識(shí)回遷安置房交易的風(fēng)險(xiǎn)以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)弧轧，本文擬嘗試分析，供實(shí)務(wù)參考碗殷。
? ? ? 一精绎、回遷安置房的權(quán)利主體確認(rèn)
? ? ? 1.1共有人的確認(rèn)，共有人確認(rèn)依賴于當(dāng)事人的陳述以及回遷相關(guān)手續(xù)的佐證锌妻。鑒于回遷過(guò)程中戶內(nèi)人口的實(shí)際變動(dòng)以及以戶為單位安置方式的復(fù)雜性代乃，我們認(rèn)識(shí)到確認(rèn)戶內(nèi)人口的重要性及復(fù)雜性。確認(rèn)共有權(quán)人是回遷房交易的法律基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)依據(jù)仿粹，較之于商品房交易的清權(quán)屬清晰可辨搁吓，回遷房往往因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的多樣性及業(yè)主辦理產(chǎn)證的積極性，回遷房的權(quán)屬某種程度上在外觀上看總是撲朔迷離吭历，如果僅僅依據(jù)當(dāng)事人的自我陳述或回遷手續(xù)確認(rèn)權(quán)利歸屬堕仔，無(wú)疑是極為冒險(xiǎn)的，因?yàn)楫?dāng)事人陳述可能因?yàn)榧庇谧儸F(xiàn)或者出于法律認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的無(wú)權(quán)處分都可能給后續(xù)交易埋下嚴(yán)重法律及經(jīng)濟(jì)隱患晌区。如果是依據(jù)選房卡等回遷手續(xù)貿(mào)然認(rèn)定權(quán)屬也是十分冒險(xiǎn)的摩骨，因?yàn)檫x房卡在現(xiàn)實(shí)中的體現(xiàn)方式也是極為簡(jiǎn)陋的，某種程度上只能夠在回遷過(guò)程及集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部起到保障回遷秩序及房屋分配的作用朗若，其根本不具備確認(rèn)房屋權(quán)屬的效力和作用恼五。
? ? ? 1.2確認(rèn)的方式，那么根據(jù)上述對(duì)回遷房權(quán)屬確認(rèn)的分析哭懈，為保障進(jìn)一步的回遷房交易我們應(yīng)該如何確認(rèn)房屋權(quán)屬呢灾馒，首先通過(guò)身份證戶口本等權(quán)威居民信息進(jìn)行初步確認(rèn)戶內(nèi)人口，其次依據(jù)婚姻關(guān)系以及常見的親屬關(guān)系確認(rèn)戶內(nèi)成員遣总，其次在此基礎(chǔ)上通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織及物業(yè)等機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)睬罗，最后如果在可能的情形下依據(jù)最原始的拆遷安置協(xié)議確認(rèn)戶內(nèi)人口及房屋歸屬，本來(lái)回遷安置協(xié)議是最為直接且高效的辨認(rèn)方式彤避，但由于拆遷安置工作的特殊性傅物，這一途徑在現(xiàn)實(shí)中往往難以進(jìn)行。
? ? ? 1.3確認(rèn)的效力.通過(guò)上述方式確認(rèn)后琉预，是否就可以一勞永逸高枕無(wú)憂了?答案是否定的董饰，因?yàn)榉慨a(chǎn)作為常見的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定是必須通過(guò)法定的權(quán)利確定方式予以呈現(xiàn)，基于回遷安置房在權(quán)屬辦理上的先天不足，我們?nèi)匀恍枰诮?jīng)過(guò)審慎的確認(rèn)后仍舊需要房屋出售者的承諾卒暂。
? ? ? 二啄栓、回遷安置房的交易保障
? ? ? 2.1合同約束，合同約束是保障回遷房交易的基礎(chǔ)手段也祠，白紙黑字的房屋交易標(biāo)的確認(rèn)昙楚，雙方權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)，價(jià)款支付及房屋交付的實(shí)現(xiàn)诈嘿，違約情形及違約責(zé)任的類型化堪旧，缺一不可。且不可心存僥幸奖亚，自信以為熟人介紹淳梦，關(guān)系牢靠，自我感覺無(wú)誤等主觀認(rèn)識(shí)而忽視對(duì)購(gòu)房合同的忽略昔字，實(shí)踐中部分交易者簡(jiǎn)單的認(rèn)為購(gòu)房合同就是一張紙質(zhì)文件爆袍，草草簽署，而對(duì)其中的內(nèi)容并無(wú)確切認(rèn)識(shí)及深刻理解作郭，導(dǎo)致糾紛發(fā)生時(shí)陨囊，悔不當(dāng)初且無(wú)可奈何。
? ? ? 2.2第三方見證夹攒，回遷房的交易大多發(fā)生在較為熟悉的交際圈之內(nèi)蜘醋，一般都是通過(guò)熟人介紹而彼此達(dá)成交易意向的，那么通過(guò)熟人的見證對(duì)于交易及后續(xù)的合同履行及爭(zhēng)議解決都有著不可或缺的作用芹助。
? ? ? 2.3律師見證及公證的可行性堂湖。律師作為專業(yè)的法律工作者，對(duì)于房屋交易具備基礎(chǔ)完備的風(fēng)險(xiǎn)防范思維状土，再加上一定的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)无蜂，律師在回遷房交易中的作用一定會(huì)更加凸現(xiàn)，起碼是在其他權(quán)威機(jī)構(gòu)及有效方式介入交易不足的情形下蒙谓，顯得尤為必要斥季。律師一般作為專業(yè)的謹(jǐn)慎的法律工作者是不會(huì)對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行專業(yè)見證，律所一般也不會(huì)允許開展類似業(yè)務(wù)累驮，但是律師對(duì)于合同起草酣倾，解釋及簽署都有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)作用，對(duì)于交易方的擔(dān)憂和爭(zhēng)議都可以通過(guò)規(guī)范化的法律語(yǔ)言在合同中予以描述谤专，對(duì)于個(gè)性化的交易需求也可以量體裁衣滿足交易各方躁锡。
? ? ? ? 2.4其他方式的保障(集體經(jīng)濟(jì)組織，物業(yè)方的參與)置侍。村委會(huì)居委會(huì)及物業(yè)方在回遷房交易中一般不會(huì)直接參與映之，但是因?yàn)槠溟L(zhǎng)期直接同房屋權(quán)利人接觸拦焚，其對(duì)于回遷房屋政策的把握，對(duì)于房屋日常的使用都有著特殊的信息把握杠输，因此或者是求助居委會(huì)或物業(yè)方查證信息赎败，或者是在交易前后征的居委會(huì)或物業(yè)方某種程度的認(rèn)可都是十分重要且極其必要的。
? ? ? ? 三蠢甲、回遷安置房交易后的履行
? ? ? ? 3.1房屋交付后房產(chǎn)瑕疵的責(zé)任歸屬僵刮，回遷房屋交付買房方后，如果遭遇類似房產(chǎn)質(zhì)量的問題怎么辦鹦牛，是找賣方呢還是通過(guò)賣方的協(xié)助找房屋建設(shè)方維護(hù)權(quán)利呢搞糕。不同于一般商品房房屋權(quán)利人可以依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證書直接維權(quán)，基于房屋買受方并不具備社區(qū)當(dāng)然的居民身份能岩，換言之回遷房的權(quán)利是具有一定人身屬性的寞宫，這是誰(shuí)都無(wú)法否認(rèn)的，因?yàn)椴疬w安置本身就含有對(duì)人身生存權(quán)利的保障拉鹃，并非單純的財(cái)務(wù)置換，因此對(duì)于房屋瑕疵的救濟(jì)需要在買賣合同中予以明確鲫忍，以保證在后期發(fā)生問題時(shí)維權(quán)行為的可操作性膏燕。
? ? ? 3.2物業(yè)服務(wù)的保障，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)費(fèi)一般依據(jù)雙方的買賣行為是配合物業(yè)服務(wù)的悟民，但能否和原始社區(qū)居民享受同等的權(quán)利坝辫，就需要另當(dāng)別論了，因?yàn)榛剡w房物業(yè)保障對(duì)原始居民一般是具有一定的福利意味的射亏。作為外來(lái)的購(gòu)房者需要確保的是基于房屋權(quán)利享有基本完善的物業(yè)服務(wù)近忙，物業(yè)服務(wù)能夠滿足正常的生活需求。這實(shí)際也需要居委會(huì)的介入保障買受方的基本權(quán)利智润，而居委會(huì)的合理介入對(duì)于提升小區(qū)價(jià)值和保障交易安全及舍，維護(hù)社區(qū)秩序都是非常重要的。
? ? ? 四窟绷、違約后的處理
? ? 違約救濟(jì)的實(shí)現(xiàn)锯玛，如果安置房交易發(fā)生違約，或者房屋交付的不能兼蜈，或者交付后的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議攘残，任何一個(gè)問題對(duì)于房屋買受人都是致命的，因此前期的調(diào)查工作極其重要为狸，而因前期準(zhǔn)備工作的充分性就回體現(xiàn)到違約救濟(jì)的實(shí)現(xiàn)上來(lái)歼郭，比如違約金的約束就會(huì)對(duì)違約方形成法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)承擔(dān)的威懾，除此之外作為相對(duì)熟悉社群中中居民的交易關(guān)系辐棒，社會(huì)輿論也可以作為一種補(bǔ)充的保障方式病曾，最終通過(guò)司法途徑的救濟(jì)也是極為有效的法律武器牍蜂，真正遇到違約發(fā)生，堅(jiān)定拿起法律武器維護(hù)權(quán)利是必須的知态。絕不能因?yàn)閮?nèi)心的猶豫而錯(cuò)失法律維權(quán)的機(jī)會(huì)捷兰。
? ? ? 綜上，回遷房交易滿足了一大批群眾的購(gòu)房需求和變現(xiàn)需求贡茅，已經(jīng)成為二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中不可回避的問題，構(gòu)建適合市場(chǎng)交易的回遷房買賣機(jī)制十分必要其做，對(duì)于滿足群眾住房需求以及就此引發(fā)的法律需求、中介服務(wù)需求等十分重要妖泄。我們將在實(shí)踐的房屋買賣及司法實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，行成較為合理的回遷房交易保障思路蹈胡，為維護(hù)交易雙方合法利益及地產(chǎn)市場(chǎng)交易穩(wěn)定作出有益探索。
