前一陣子和我導師見面荔燎，大家說起以后和召集TA帶的師兄弟姐妹回來經(jīng)常聚聚。既然要聚聚就得要有主題销钝，我倆思來想去說要不這樣：先期我們先每次約十來個人并請其中一到兩個同學向大家介紹一下各自從事的行業(yè)有咨，每次半天時間（吃飯壓縮時間，盡量簡餐蒸健，最好邊吃邊聊）座享。

同學們各行各業(yè)的都有婉商，且在自己所在的行業(yè)都已經(jīng)深耕很多年，很多都是業(yè)內(nèi)專家渣叛。由導師建一個交流平臺丈秩，大家聚在一起，向非業(yè)內(nèi)認識講述行業(yè)基本概況淳衙、特點和業(yè)內(nèi)的故事蘑秽，讓我們在最短的時間內(nèi)了解一個新的領(lǐng)域，這樣有助于我們拓展知識邊界箫攀，并得到向身邊的行業(yè)專家請教的機會肠牲。我覺得這真是個好主意！

既然有這樣的安排靴跛，那么我也需要準備一下缀雳，講講我自己所在的行業(yè)：物業(yè)管理。正好自己也一直想把自己在這一行的從業(yè)的經(jīng)歷梢睛、對行業(yè)的所思所想以文字的形式有所記錄肥印，匯總為《物業(yè)服務(wù)從業(yè)筆記》，今天就借此先個小小的開篇绝葡，用一些外部信息來淺淺地勾勒一下什么是物業(yè)管理深碱，并略略回應(yīng)一下：物業(yè)管理公司到底是干什么的？”

一藏畅、先問問AI怎么想莹痢？

在回答這個問題前，出于好奇墓赴，想知道外界是怎么看物業(yè)管理這件事的，為此我分別請了騰訊和百度文心一言的AI航瞭，畫一幅畫來說明“物業(yè)管理是干什么的诫硕？”得到了如下的結(jié)果：

1、騰訊給出的答案是：

2刊侯、百度文心一言給出的答案是：

我不知道我是不是可以這樣認為：AI的認知里章办，物業(yè)管理≈保潔

二、國家層面法律法規(guī)對此的界定

我想滨彻，要搞清楚這個行業(yè)在我國的是如何被界定的藕届，需要從國家法律法規(guī)層面溯源。

目前亭饵，在國內(nèi)法規(guī)層面規(guī)范物業(yè)管理各方法律關(guān)系的法律法規(guī)中最核心的是《中華人民共和國民法典》和國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》紧武，對我國的物業(yè)管理做出了定義颁督，并確立了物業(yè)管理的基本法律法規(guī)的基本框架。

從法律法規(guī)出發(fā)所意，物業(yè)管理的內(nèi)容可以理解為：維修、養(yǎng)護剃执、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序肉盹，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全疹尾。

法律出處：《中華人民共和國民法典》第二百八十五條上忍、第九百三十七條、第九百四十二條纳本，原文如下：

第二百八十五條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托窍蓝，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督饮醇，并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問它抱。

第九百三十七條　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護朴艰、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)观蓄，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)祠墅，妥善維修侮穿、養(yǎng)護、清潔毁嗦、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分亲茅，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身狗准、財產(chǎn)安全克锣。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保腔长、消防等法律法規(guī)的行為袭祟，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理捞附。

這里需要特別的是強調(diào)：《中華人民共和國民法典》明確規(guī)定了業(yè)主在選擇物業(yè)方式上的權(quán)力巾乳。第二百八十四條 規(guī)定了業(yè)主可以有三個選擇：可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理鸟召。

在實際操作過程中胆绊，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理，也是目前最普遍采用的做法欧募。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》正是專門針對業(yè)主選擇以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進行物業(yè)管理活動時压状，調(diào)整和規(guī)范的相關(guān)各方關(guān)系和行為的法規(guī)。

《物業(yè)管理條例》第二條 本條例所稱物業(yè)管理槽片，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)何缓，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定肢础，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護碌廓、管理传轰，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

結(jié)合《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理條例》谷婆，我們可以知道物業(yè)管理含義主要包含如下幾點：

1慨蛙、業(yè)主對建筑物及其附屬設(shè)施實施物業(yè)服務(wù)時有三種方式，作為是業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)纪挎，而目前最普遍采用的方式是選擇以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進行物業(yè)期贫。

2、物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同异袄，物業(yè)管理的活動中對應(yīng)的權(quán)力義務(wù)是由雙方締結(jié)的物業(yè)服務(wù)合同約定的通砍，而非法定。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間以物業(yè)服務(wù)合同為契約基礎(chǔ)烤蜕，確定雙方之間為被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系封孙。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用讽营，雙方是平等的民事法律關(guān)系虎忌。

3、物業(yè)管理的內(nèi)容是維修橱鹏、養(yǎng)護膜蠢、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分莉兰，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序挑围，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全糖荒。具體由物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定贪惹。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托寂嘉，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。

特別說明：這里所指的業(yè)主枫绅，當整個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)由一個業(yè)主所有時泉孩，表示單一業(yè)主；當表示整個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)為多個業(yè)主共有時并淋，指的是這些業(yè)主的集合寓搬。

《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理條例》既調(diào)整單一業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，又調(diào)整多個業(yè)主共有時县耽，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系句喷。既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動镣典，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。

既調(diào)整物業(yè)管理期間的物業(yè)管理活動唾琼，也調(diào)整前期物業(yè)管理期間的物業(yè)管理活動兄春。《中華人民共和國民法典》第九百三十九條進一步規(guī)定了建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同锡溯，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同赶舆，對業(yè)主具有法律約束力。

三祭饭、《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》進一步明確了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容

這些年芜茵，我國在物業(yè)管理方面的法律法規(guī)日漸完善，各地紛紛已經(jīng)《中華人民共和國民法典》和國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》制定各地的物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)和《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》倡蝙。

以上海為例九串，2023年新推行使用的《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》對住宅物業(yè)服務(wù)事項的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準做了相對清晰的規(guī)范。第九條 乙方提供的下列服務(wù)事項應(yīng)符合約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準：（一）物業(yè)共用部位寺鸥、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護猪钮，詳見附件三；（二）物業(yè)共有綠化的維護析既，詳見附件四躬贡；（三）物業(yè)共有區(qū)域的保潔，詳見附件五眼坏；（四）物業(yè)共有區(qū)域的秩序維護拂玻，詳見附件六；（五）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施和應(yīng)急預案宰译，詳見附件七檐蚜；（六）綜合管理服務(wù)，詳見附件八沿侈；（七）其他明示承諾內(nèi)容闯第，詳見附件九……。?

四缀拭、物業(yè)公司們認為自己是干什么的咳短？（公開網(wǎng)站數(shù)據(jù)）

一）先講講國際五大行（國際五大行是指業(yè)內(nèi)最著名的五家國際機構(gòu)，考慮到篇幅有限蛛淋，隨機摘取了2家的公開信息）

1咙好、JLL?仲量聯(lián)行：物業(yè)及設(shè)施管理

降低成本和風險之外，為您的物業(yè)及設(shè)施創(chuàng)造更多價值

2褐荷、CBRE 世邦威理士:?管理物業(yè)和投資組合

1)設(shè)施管理:利用卓越的設(shè)施管理(FM)和維護服務(wù)勾效，優(yōu)化您的工作場所效能并確保成功。

我們的全球運營模式以硬服務(wù)為主導，以技術(shù)為支撐层宫，能夠合理選擇最適合的供應(yīng)商杨伙。與競爭對手相比，我們在更多的國家/地區(qū)履行更多的技術(shù)維護工作訂單萌腿，保證為客戶創(chuàng)造出眾價值限匣。我們的維護團隊在履行工作訂單時，總成本/工作訂單比業(yè)內(nèi)供應(yīng)商所實現(xiàn)的低29%哮奇，持續(xù)獲得更高的客戶滿意度得分和更好的響應(yīng)率膛腐。我們通過單一來源問責制、精簡運營和合作采購創(chuàng)造價值鼎俘，同時為客戶減少成本哲身，改善正常運行時間，并提升其工作場所體驗贸伐。

2)不動產(chǎn)管理:每項資產(chǎn)勘天、每位客戶或租戶都各具特點捉邢，因此我們?yōu)槟峁┝可矶ㄖ频牟粍赢a(chǎn)管理解決方案來滿足您的獨特需求宠进。

二）再看看國內(nèi)頭部物業(yè)企業(yè)（同樣考慮到篇幅堤器，選取典型案例）

1拱撵、萬物云（原萬科物業(yè)）：一家科技引領(lǐng)的全域空間服務(wù)商

2022年9月员串，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（簡稱萬物云）在香港聯(lián)交所主板上市抄谐，股票代碼2602.HK。

服務(wù)為本，科技為用。作為一家科技引領(lǐng)的全域空間服務(wù)商，萬物云致力于打造產(chǎn)業(yè)級共享服務(wù)平臺，基于空間物聯(lián)技術(shù)及應(yīng)用，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)生態(tài)。

截至2023年12月31日，全國范圍內(nèi)在管住宅物業(yè)服務(wù)項目3810個，商企物業(yè)服務(wù)項目2241個，智慧城市服務(wù)項目98個氮采。

2、碧桂園服務(wù)——服務(wù)成就美好生活

碧桂園服務(wù)為住宅娶靡、商業(yè)物業(yè)牧牢、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園姿锭、政府大樓醫(yī)院塔鳍、學校及其他公共設(shè)施(如機場航站樓、高速公路服務(wù)站呻此、文旅景區(qū))等多種業(yè)態(tài)提供專業(yè)服務(wù)轮纫。

碧桂園服務(wù)倡導“專業(yè)，真心趾诗、創(chuàng)新蜡感、誠信、業(yè)績”的企業(yè)文化恃泪，通過開拓新服務(wù)郑兴，發(fā)展新科技，打造新生態(tài)贝乎，創(chuàng)造多元價值情连，建立讓客戶信賴的服務(wù)品牌，持續(xù)為人們提供全程無憂的服務(wù)览效，提升生活品質(zhì)却舀，促進資產(chǎn)增值，推動社會人文素質(zhì)進步锤灿。

3挽拔、保利物業(yè)

致力于發(fā)展全業(yè)態(tài)管理的保利物業(yè)，服務(wù)范圍涵蓋了從社區(qū)居住物業(yè)到城市地標性寫字樓但校、政府公建螃诅、城鎮(zhèn)景區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)状囱、院校术裸、醫(yī)院等多種物業(yè)類型。服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)亭枷、物業(yè)項目前期咨詢服務(wù)袭艺、物業(yè)項目交付后評估分析服務(wù)，以及會所經(jīng)營叨粘、資產(chǎn)管理猾编、專業(yè)設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)服務(wù)瘤睹、家政服務(wù)、社區(qū)健康管理（社區(qū)家庭健康管理答倡、社區(qū)居家健康養(yǎng)老服務(wù)默蚌、健康產(chǎn)品與服務(wù)銷售）、社區(qū)教育苇羡、社區(qū)智慧平臺建設(shè)與運維等。

在“大物業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略的引領(lǐng)下鼻弧，在國家十四五規(guī)劃帶來的全新發(fā)展機遇下设江，作為“大物業(yè)時代的國家力量”，保利物業(yè)將全方位踐行“善治善成 服務(wù)民生”的企業(yè)使命攘轩，為國家經(jīng)濟與民生福祉的新發(fā)展叉存，書寫物業(yè)服務(wù)的“軟基建”價值。

AI的角度更多是對散落在網(wǎng)絡(luò)上的各項有關(guān)物業(yè)管理信息集合進行抽象的結(jié)果度帮，國家和地方的法律法規(guī)是給出了“狹義的物業(yè)管理”的官方定義歼捏，而行業(yè)中的頭部企業(yè)則在“狹義的物業(yè)管理”的官方定義內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，不斷拓展其外延笨篷。

五大行是FM及資產(chǎn)運營管理方面的先行者瞳秽；萬物云始終在強調(diào)其科技屬性，構(gòu)建其全域空間服務(wù)能力率翅；碧桂園已是宇宙第一大管理規(guī)模物業(yè)企業(yè)练俐，正繼續(xù)拓展版圖，持續(xù)完善和提升其多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)冕臭；保利物業(yè)作為第一大央企物業(yè)服務(wù)企業(yè)腺晾，不斷迭代自身產(chǎn)品體系，并以大物業(yè)時代的國家力量參與到更加宏大的城市治理與城市服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)辜贵。

未來悯蝉，物業(yè)管理公司到底會變成怎么樣？或許并沒有標準答案托慨，那些跑得快的公司會先讓我們看到一些端倪鼻由。

備注：

這里有必要講一下為什么文中一會兒出現(xiàn)“物業(yè)管理”，一會兒出現(xiàn)“物業(yè)服務(wù)”榴芳。其實“物業(yè)服務(wù)”一詞是2007年《物權(quán)法》頒布實施后才出現(xiàn)的嗡靡，之前業(yè)內(nèi)外統(tǒng)一使用的是物業(yè)管理】吒校《物權(quán)法》第一次出現(xiàn)了“物業(yè)服務(wù)”和“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的詞匯讨彼，之后很多物業(yè)管理公司到工商改名，如2007年柿祈，萬科集團的統(tǒng)一部署下哈误，其旗下各公司統(tǒng)一由**萬科物業(yè)管理有限公司哩至，更名為**萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。

而在與物業(yè)管理有關(guān)的立法中蜜自，國家層面及各省市與物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)和條例菩貌，仍然采用《**省物業(yè)管理條例》、《**市住宅物業(yè)管理規(guī)定》重荠，各地行業(yè)協(xié)會仍采用物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會命名箭阶，如中國物業(yè)管理協(xié)會，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等戈鲁〕鸩危考慮物業(yè)管理事項的本質(zhì)是服務(wù)，為此各地出臺的物業(yè)管理合同的示范文本婆殿，多以物業(yè)服務(wù)合同命名诈乒。