你以為貸款只要有體面的工作和穩(wěn)定的收入餐茵，搞清楚公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別就OK了?如果你這樣想，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。不說(shuō)現(xiàn)在利率市場(chǎng)化環(huán)境下各家銀行的房貸利率不盡相同亮钦，單說(shuō)你隨意選擇的還款方式，在未來(lái)的20到30年中充活，就會(huì)對(duì)你的家庭經(jīng)濟(jì)情況產(chǎn)生比較大的影響蜂莉。

當(dāng)前，無(wú)論是公積金貸款還是商業(yè)銀行貸款混卵，還款方式只有兩種：等額本金和等額本息映穗。兩種還款方式的計(jì)算方法不同，貸款期限越長(zhǎng)淮菠，利息差別越大男公。

先來(lái)看什么是等額本金還款法。它是將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月合陵，同時(shí)付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式枢赔。以貸款120萬(wàn)元，期限30年為例拥知。假設(shè)是北京市的公積金貸款踏拜，按照當(dāng)前五年期以上貸款基準(zhǔn)年利率3.25%計(jì)算，每個(gè)月本金還款額為120萬(wàn)÷360個(gè)月=3333元低剔。第一個(gè)月的利率算法為：120萬(wàn)×3.25%÷12=3250元速梗，因此第一個(gè)月還款額為3333+3250=6583元肮塞。第二個(gè)月的利率算法為：(120萬(wàn)-3333)×3.25%÷12=3241元，第二個(gè)月還款額為3333+3241=6574元姻锁。以此類(lèi)推枕赵，此后每個(gè)月的還款額逐漸減少。

再來(lái)看什么是等額本息還款法位隶。它比等額本金的算法更加復(fù)雜拷窜，最終結(jié)果保證每個(gè)月還款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬(wàn)涧黄，期限30年篮昧，年利率3.25%計(jì)算，每月的還款額固定為5222.48元笋妥。

在等額本金情況下懊昨，如果貸款利率始終不變，貸款人30年需要支付的總利息為586625元春宣。而在等額本息情況下酵颁，貸款人30年需要支付的總利息為680091.3元，足足比等額本金多付了93466元信认。真是不算不知道材义，一算嚇一跳。這還是公積金貸款嫁赏，如果是利率更高的商業(yè)貸款其掂，30年的利息可以差出幾十萬(wàn)。

既然如此潦蝇，銀行為什么還要提供兩種還款方式供貸款人選擇呢?這是因?yàn)榈阮~本息還款法雖然總利息多款熬，但是優(yōu)點(diǎn)在于每個(gè)月還款額度較為固定，額度不多不少攘乒，便于記憶贤牛，也便于緩解貸款者的貸款壓力。

等額本金還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于整體支付的利息相對(duì)較少则酝，但劣勢(shì)在于前期還款壓力較大殉簸。如果將上述例子中的公積金貸款換成商業(yè)貸款，年利率變?yōu)楫?dāng)前的4.9%沽讹，仍以貸款120萬(wàn)般卑，期限30年計(jì)算。若是等額本金還款爽雄，首月要還8233.33元蝠检，并且在未來(lái)一年半的時(shí)間內(nèi)，每月的還款額度都在8000元以上挚瘟。對(duì)于好不容易剛剛湊齊首付款叹谁、還面臨裝修買(mǎi)家具的年輕購(gòu)房人來(lái)說(shuō)饲梭，還款壓力不容小覷。而若選擇等額本息還款法焰檩，雖然總利息多憔涉，但每月固定還款6368.72元，還款壓力相對(duì)較小锅尘。

由此可見(jiàn)监氢，如果貸款人工作和收入穩(wěn)定，還款能力較強(qiáng)藤违，選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱纵揍，等額本金還款方式無(wú)疑陡增生活壓力顿乒。對(duì)于部分收入不高的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最好的狀態(tài)就是先采用等額本息的還款方式泽谨，過(guò)了一段時(shí)間再變更為等額本金的還款方式璧榄。這樣既能度過(guò)等額本金一開(kāi)始的高額還款，還能省下一部分利息吧雹。但是骨杂，至于什么時(shí)候變更比較合適、銀行是否允許變更還款方式雄卷，都要根據(jù)貸款人經(jīng)濟(jì)情況以及與銀行簽訂的具體合同而定搓蚪。

說(shuō)了這么多就一內(nèi)容，只有更深入的了解才能做出自己正確的選擇丁鹉。中億行擔(dān)保今天給大家腦補(bǔ)一下房屋貸款方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)妒潭。

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個(gè)人住房貸款的流程：

(1)提出申請(qǐng)〈眨客戶(hù)向銀行提出書(shū)面借款申請(qǐng)雳灾，并提交有關(guān)資料。

(2)簽訂合同冯凹。借款申請(qǐng)人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后谎亩，要到貸款行簽訂借款合同及擔(dān)保合同，并視情況辦理公證宇姚、抵押登記匈庭、保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)。

(3)開(kāi)立賬戶(hù)空凸。選用委托扣除款方式還款的客戶(hù)需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議嚎花，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專(zhuān)用的儲(chǔ)蓄存折賬戶(hù)或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶(hù)呀洲。同時(shí)紊选，售房人要在貸款行開(kāi)立售房結(jié)算賬戶(hù)或存款專(zhuān)戶(hù)啼止。

(4)支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款兵罢，辦妥有關(guān)手續(xù)后献烦，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)卖词，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)巩那。

(5)按期還款。借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃此蜈、還款方式償還貸款本息即横。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

(6)貸款結(jié)清裆赵。貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種东囚。提前結(jié)清是指貸款到期日(一次性還本付息類(lèi)貸款)或貸款最后一期(分期償還類(lèi)貸款)前結(jié)清貸款; 正常結(jié)清指在貸款到期日(一次性還本付息類(lèi))或貸款最后一期(分期償還類(lèi)貸款)結(jié)清貸款。