? ? 好爹谭，現(xiàn)在我們來分享交流第四部分內容，即與宅基地使用權糾紛相關的問題榛搔。

? ? 宅基地使用權是指農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地占有旦棉、使用的權利齿风。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地绑洛，其宅基地的面積不得超過省救斑、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準真屯。人均土地少脸候、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上绑蔫，可以采取措施运沦，按照省、自治區(qū)配深、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居携添。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃篓叶、村莊規(guī)劃烈掠，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地缸托。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃左敌、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件俐镐。農村村民住宅用地矫限，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中佩抹，涉及占用農用地的依照《土地管理法》第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)叼风。農村村民出賣、出租棍苹、贈與住宅后无宿，再申請宅基地的，不予批準廊勃。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅经窖。國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作坡垫。

? ? 宅基地使用權作為重要的用益物權，具有以下特點：（1）宅基地的所有權歸集體画侣；（2）宅基地使用權的主體是特定的農村居民冰悠；（3）宅基地使用權以建設住宅為主要用途；（4）宅基地使用權具有社會保障性質和排他性配乱。農村村民取得宅基地使用權基本上是無償?shù)母茸浚蛘咧唤患{了很少的費用皮迟。宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使，任何組織和個人不得侵占桑寨、損毀宅基地伏尼，因而宅基地使用權具有排他性。

? ? 這里主要講兩個具體問題：一是宅基地使用權能否由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產登記尉尾；二是宅基地使用權抵押爆阶、轉讓的效力。

? ? 關于宅基地使用權能否由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產登記的問題沙咏。自然資源部在其于2020年9月9日《對十三屆全國人大三次會議第 3226 號建議的回復》第6條指出辨图，農民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據(jù)繼承法律規(guī)定肢藐，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承故河，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權吆豹，農村宅基地不能被單獨繼承鱼的。《不動產登記操作規(guī)范（試行）》也明確規(guī)定瞻讽，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民）鸳吸，因繼承取得宅基地使用權的，可按相關規(guī)定辦理確權登記速勇，在不動產權屬證書附記欄記載該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人晌砾。

? ? 關于宅基地使用權抵押、轉讓的效力烦磁。基于土地的有限性养匈，雖然農村土地是農村集體經濟組織所有，但國家法律不允許農村集體經濟組織任意改變土地用途都伪。作為宅基地使用權的主體也只能是農村集體經濟組織的成員呕乎，同時，特定的宅基地僅限于本集體經濟組織特定的成員享有使用權陨晶，農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權猬仁。因此，宅基地使用權人對宅基地僅享有占有和使用的權利先誉，原則上只能由宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施供其居住和使用湿刽，不能將宅基地使用權轉讓。關于宅基地使用權能否抵押的問題褐耳，2015年12月27日诈闺，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議表決通過《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）铃芦、天津市副縣等59個試點縣（市雅镊、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》規(guī)定襟雷，在試點地區(qū)分別暫時調整實施《物權法》《擔保法》關于集體所有的耕地使用權、集體所有的宅基地使用權不得抵押的規(guī)定仁烹。2018年12月23日耸弄，國務院在第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議上就暫時調整實施有關法律規(guī)定的情況向全國人民代表大會常務委員會做了報告。對于集體所有的宅基地使用權的抵押問題晃危，報告指出叙赚，農房抵押貸款在各地發(fā)展極不平衡，且宅基地制度改革尚未完成僚饭、缺乏司法處置的法律依據(jù)震叮，農房流轉和處置仍面臨較大障礙，農房抵押貸款未形成有效閉環(huán)鳍鸵，故宅基地“三權分置”整體改革方案仍在研究苇瓣。因此，《民法典》第399條只是刪除了“耕地”不能抵押的規(guī)定但是對于“宅基地”的抵押偿乖，依舊持否定態(tài)度击罪。

? ? 實務中，法院一般參考《八民會紀要》相關內容進行裁判贪薪∠苯《八民會紀要》第19條是關于宅基地使用權抵押、轉讓的效力的規(guī)定画切，該條規(guī)定：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)竣稽，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛霍弹『帘穑”“在非試點地區(qū)，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人典格，該房屋買賣合同認定為無效岛宦。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息耍缴，以及請求賠償翻建或者改建成本的砾肺，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定》牢耍”《八民會紀要》第20條是關于涉及農村集體所有土地的民事合同中對外銷售利潤分配條款的效力認定的規(guī)定变汪，該條規(guī)定：“在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張利潤分配等合同權利的本鸣，應提供政府部門關于土地利用規(guī)劃疫衩、建設用地計劃及優(yōu)先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明硅蹦。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)荣德，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的闷煤，所涉及的相關合同應按無效處理′陶埃”

? ? 好鲤拿，今天就交流到這里，謝謝大家的聆聽署咽。