今天來和大家聊一聊房地產(chǎn)背后的中國經(jīng)濟(jì)模式~~

我比較認(rèn)同蘭小歡老師的一個理念：“現(xiàn)實世界中市場和政府之間并沒有完全明顯的界限”抠忘，尤其是在我國，市場和政府更是相互交融赶么，你中有我库继，我中有你，脫離了政府因素直接用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論硬套中國經(jīng)濟(jì)必然會走向偏路葬燎。

和房地產(chǎn)相關(guān)的主體有很多，像地方政府缚甩、金融機構(gòu)谱净、個人等，咱們這期主要從地方政府的層面去挖一挖房地產(chǎn)為啥會成今天這般模樣擅威。

首先我們先來明確一下地方政府的主要職能壕探，地方政府除了為我們提供公共服務(wù)之外，還有一個重要的職能就是發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)郊丛，大家一定要牢記“發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”李请，這是我們這期內(nèi)容的主線。

發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)需要啥厉熟？

錢唄导盅！

既然要錢，必然就要涉及到地方政府的財稅體制揍瑟，那我們就沿著這條主脈絡(luò)白翻，來看一看，地方政府的財稅行為是如何一步一步影響到如今房地產(chǎn)行業(yè)的绢片。

這一切還得回到那個激蕩的年代滤馍，我的1994年岛琼，這一年發(fā)生了一件大事，我國實行的分稅制改革巢株。

啥是分稅制改革呢槐瑞？

先別急！

咱先說一下分稅制改革之前阁苞，我國是一個怎樣的財政體系随珠，搞清楚之前財政體系存在的問題，也就理解了啥是分稅制改革猬错，以及國家為啥要進(jìn)行分稅制改革窗看。

1985年-1993年我國一直實行的是財政包干制度。包干倦炒？ 是不是很耳熟显沈，它總體上和我們耳熟能詳?shù)摹凹彝ヂ?lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”很像，交夠國家的逢唤，留足集體的拉讯，剩下都是自己的。財政包干也差不多鳖藕，交完中央的魔慷，剩下都是地方自己的。

當(dāng)時那個年代著恩，我們國家剛搞改革開放院尔，很多制度還不健全，大家都是摸著石頭過河喉誊，財政包干能夠激活地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性邀摆，有動力擴大稅收來源，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)伍茄。

剛開始還好栋盹，但是隨著時間的推移，問題就逐漸露出來了敷矫。財政包干是地方每年向國家交定額的稅收例获，不管地方今年稅收情況咋樣，好壞都得交這個數(shù)曹仗。比如北京市約定今年交50億的稅收榨汤，賺100億是交50億，賺1000億還是交50億整葡。

這就導(dǎo)致了一個很大的問題：中央財政預(yù)算收入占全國財政預(yù)算總收入的比重越來越低件余，而全國財政預(yù)算總收入占GDP的比重也越來越低。不僅中央變得越來越窮，財政整體也越來越窮啼器。這種情況嚴(yán)重的削弱了中央層面的財政能力旬渠，不利于推進(jìn)改革。

這和改革有啥事端壳？

當(dāng)然有了告丢，你想啊，當(dāng)時我們國家正在進(jìn)行改革開放损谦，改革勢必是傷筋動骨的事情岖免，需要在國家層面統(tǒng)籌進(jìn)行，而且改革還會讓很多人的利益受損照捡，都需要國家財政來進(jìn)行補償颅湘，比如國企改革后的職工安置、裁軍后的退伍軍人轉(zhuǎn)業(yè)等栗精。

中央沒錢那就得想辦法改變了闯参，于是乎，1994年分稅制改革應(yīng)運而生悲立。

1994年的分稅制改革把稅收分為三類：中央稅（如關(guān)稅）鹿寨、地方稅（如營業(yè)稅）、共享稅（如增值稅）薪夕。

分稅制改革中最重要的稅種是增值稅脚草，占全國稅收收入的1/4。改革之前原献，增值稅（即產(chǎn)品稅）是最大的地方稅馏慨，改革后變成共享稅，中央拿走75%嚼贡，留給地方25%熏纯。

怎么理解呢？

中央對地方說粤策，兄弟啊，以后你也別每年交固定額了误窖，咱兄弟倆從你收的稅中三七分成吧叮盘，我七你三。

分稅制是20世紀(jì)90年代推行的根本性改革之一霹俺，也是最為成功的改革之一柔吼。

改革扭轉(zhuǎn)了“兩個比重”不斷下滑的趨勢：中央占全國預(yù)算收入的比重從改革前的22%一躍變成55%，并長期穩(wěn)定在這一水平丙唧；國家預(yù)算收入占GDP的比重也從改革前的11%逐漸增加到了20%以上愈魏。

改革大大增強了中央政府的宏觀調(diào)控能力，為之后應(yīng)付一系列重大沖擊（1997年亞洲金融危機、2008年全球金融危機和汶川地震等）奠定了基礎(chǔ)培漏，也保障了一系列重大改革（如國企改革和國防現(xiàn)代化建設(shè)）和國家重點建設(shè)項目的順利實施溪厘。

改革之前，地方的小日子過得挺滋潤的牌柄，改革之后畸悬，錢袋子就比較空了，中央也不白拿珊佣，通過轉(zhuǎn)移支付等手段也會返還給地方一部分資金蹋宦，但是相較于之前，地方財政還是少了很多咒锻。

錢少了倒不是太要緊冷冗，關(guān)鍵是活還得干啊，地方政府還承擔(dān)著發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重任呢惑艇！

中央倒也沒把地方的錢袋子搜的太狠贾惦，還是留了一些的，像之前說的稅收之類的收入叫財政預(yù)算內(nèi)收入敦捧，這是一部分须板，還有另一部分是財政預(yù)算外收入，比如土地出讓金兢卵，土地開發(fā)所涉及的稅收是留給地方的习瑰，這就是大名鼎鼎的土地財政，現(xiàn)在壓得民眾喘不過氣的房價問題的主要原因就是因為它秽荤。

好家伙甜奄，終于說到和房地產(chǎn)相關(guān)的地方了！

接著講之前先給大家普及一下窃款，我國實行土地公有制课兄，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有晨继。農(nóng)地要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地烟阐，必須先經(jīng)過征地變成國有土地，然后才可以用于發(fā)展工商業(yè)或建造住宅紊扬。

其實土地財政并不是一開始就成為地方政府的主要來源蜒茄，而是在1988年發(fā)生了兩件大事，讓城市土地的價值開始顯現(xiàn)餐屎。

第一是單位停止福利分房檀葛，逐步實行住房分配貨幣化，商品房和房地產(chǎn)時代的大幕拉開腹缩。

第二是修訂后的《中華人民共和國土地管理法》開始實施屿聋，基本上鎖死了農(nóng)村集體土地的非農(nóng)建設(shè)通道空扎，規(guī)定了農(nóng)地要想轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過征地后變成國有土地润讥，這也就確立了城市政府對土地建設(shè)的壟斷權(quán)力转锈。

這兩件事情讓地方政府看到了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的希望。

地方政府之前的主要財政是稅收嘛象对，主要來源是通過招商引資吸引企業(yè)黑忱，尤其是工業(yè)企業(yè)入駐，不僅能為地方政府提供稅收勒魔，還能解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題甫煞，這就是工業(yè)化，通過發(fā)展企業(yè)規(guī)模來做大稅收蛋糕冠绢。

地方政府看到土地壟斷之后的巨大價值之后抚吠，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的方式就從之前的“工業(yè)化”變成了“工業(yè)化與城市化”兩手抓：一方面繼續(xù)低價供應(yīng)大量工業(yè)用地，招商引資弟胀；另一方面限制商住用地供給楷力，從不斷攀升的地價中賺取土地壟斷收益。這些年出讓的城市土地中孵户，工業(yè)用地面積約占一半萧朝，但出讓價格極低：2000年每平方米是444元，2018年是820元夏哭，只漲了85%检柬。而商業(yè)用地價格增長了4.6倍，住宅用地價格更是猛增了7.4倍

工業(yè)化和城市化之間也是互相推動的作用竖配，工業(yè)化不僅帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展何址，解決了就業(yè)問題，帶動了當(dāng)?shù)氐南M而且還能推動土地價格的上漲进胯，政府從上漲的土地收益中賺了錢用爪，再投入到工業(yè)化之中，進(jìn)一步帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展胁镐，雙方是交替促進(jìn)偎血，一步一步推升了房價。

今天這期只是大致聊一下經(jīng)過希停，里面還有很多具體的細(xì)節(jié)問題烁巫，比如地方政府是如何通過加杠桿來撬動更多的資金來玩土地財政，造成了如今的房產(chǎn)泡沫宠能，房價對群眾的影響等待這些東西咱們抽空再聊。