近期有許多納稅人
對個人住房買賣涉稅政策咨詢較多
我們整理了一些常見問題
一起來看看吧~
01
問
個人出售自己購買的住房，增值稅稅率是多少？
答
個人將購買不足2年的住房對外銷售的躬审，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的奏夫，免征增值稅薛匪。上述政策適用于北京市月匣、上海市钻洒、廣州市和深圳市之外的地區(qū)奋姿。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的航唆，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅院刁。上述政策僅適用于北京市糯钙、上海市、廣州市和深圳市退腥。
02
問
個人將住房無償贈與子女需要繳納增值稅嗎任岸？
答
涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割狡刘；無償贈與配偶享潜、父母、子女嗅蔬、祖父母剑按、外祖父母、孫子女澜术、外孫子女艺蝴、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人鸟废；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡猜敢，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)盒延。
03
問
個人銷售住房可以代開增值稅專用發(fā)票嗎缩擂？
答
其他個人銷售其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的添寺，納稅人繳納增值稅等稅費后可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票胯盯。
04
問
我出售了一套之前購買的家庭生活用房，需要繳納個人所得稅嗎计露？
答
（1）個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅陨闹。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同薄坏、發(fā)票等有效憑證趋厉，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值胶坠、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用君账。
納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證沈善，不能正確計算房屋原值和應納稅額的乡数，稅務機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定椭蹄，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額净赴。
（2）個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上绳矩，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅玖翅。
05
問
個人銷售二手住房翼馆，計算個人所得稅時的房屋原值如何確定？
答
房屋原值具體為：
（1）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費金度。
（2）自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費应媚。
（3）經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費猜极，以及按規(guī)定交納的土地出讓金中姜。
（4）已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費跟伏。
（5）城鎮(zhèn)拆遷安置住房：
①房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的丢胚，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；②房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的受扳，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費嗜桌；③房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋辞色，又取得部分貨幣補償?shù)墓浅瑁{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額相满；④房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式层亿，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的立美，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款匿又，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。
06
問
個人將贈與的房屋出售建蹄，個人所得稅的應納稅所得額如何確認碌更？
答
受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額洞慎，為受贈人的應納稅所得額痛单，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的劲腿，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入旭绒。
07
問
個人銷售住房的時候要交土地增值稅嗎？
答
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
08
問
個人銷售住房挥吵，納稅地點是如何規(guī)定的重父？
答
其他個人銷售不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申報納稅忽匈。
09
問
我將自己名下的住房轉(zhuǎn)讓給配偶房午，需要繳納契稅嗎？
答
在婚姻關(guān)系存續(xù)期間丹允，房屋郭厌、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的嫌松，或者房屋沪曙、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有奕污，變更為其中一方所有的萎羔，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有碳默，雙方約定贾陷、變更共有份額的，免征契稅嘱根。
10
問
現(xiàn)在個人換購住房還可以申請退還個人所得稅嗎髓废？
答
自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人该抒，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠慌洪。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的凑保，全部退還已繳納的個人所得稅冈爹；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅欧引。
現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價格频伤。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格芝此；新購住房為二手房的憋肖，購房金額為房屋的成交價格。
享受優(yōu)惠須同時滿足以下條件：
（1）納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)婚苹。同一城市范圍是指同一直轄市岸更、副省級城市、地級市（地區(qū)膊升、州坐慰、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。
（2）出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一结胀。
11
問
個人購買商品住房有契稅優(yōu)惠嗎赞咙？
答
自2016年2月22日起：
（1）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人州弟、配偶以及未成年子女）柴梆，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅毙玻；面積為90平方米以上的秸抚，減按1.5%的稅率征收契稅速和。
（2）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的剥汤，減按1%的稅率征收契稅颠放；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅吭敢。北京市碰凶、上海市、廣州市鹿驼、深圳市暫不實施此項優(yōu)惠政策欲低。
12
問
我購買了一套精裝修住房，契稅的計稅依據(jù)包括裝修費嗎畜晰？
答
承受已裝修房屋的砾莱，應將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應交付的總價款。
13
問
個人購買住房的時候要交印花稅嗎凄鼻？
答
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅腊瑟。
14
問
個人購買住房的時間如何確定？
答
（1）個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間块蚌。
（2）契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期闰非。
（3）納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的匈子，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間河胎。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間虎敦；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的游岳，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
（4）個人將通過受贈其徙、繼承胚迫、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的，其購房時間按發(fā)生受贈唾那、繼承访锻、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承期犬、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定河哑。個人需持其通過受贈、繼承龟虎、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法璃谨、有效法律證明文書，到稅務部門辦理相關(guān)手續(xù)鲤妥。
（5）根據(jù)國家房改政策購買的公有住房佳吞，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間棉安，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間底扳。
【補充】自然人賣住房涉稅情況
一、增值稅
1.個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)贡耽，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額衷模，按照5%的征收率計算應納稅額。
2.個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含其自建自用住房)菇爪，以取得的全部價款和價外費用為銷售額算芯，按照5%的征收率計算應納稅額柒昏。
3.個人銷售自建自用住房免征增值稅凳宙。
4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的职祷，免征增值稅氏涩。上述政策適用于北京市、上海市有梆、廣州市和深圳市之外的地區(qū)是尖。
5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的泥耀，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的饺汹，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市痰催、上海市兜辞、廣州市和深圳市。
6.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅夸溶。
家庭財產(chǎn)分割逸吵，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母缝裁、子女扫皱、祖父母、外祖父母、孫子女韩脑、外孫子女氢妈、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人段多、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)允懂。
二、城市維護建設稅和教育費附加
1.城市維護建設稅和教育費附加以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)衩匣，如果不需要繳納增值稅蕾总，也就不需要繳納城市維護建設稅和教育費附加
2.城市維護建設稅稅率按房屋所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)5%琅捏，不在市區(qū)生百、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%柄延。
3.教育費附加費率為3%蚀浆，地方教育費附加費率一般為2%。
4.對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅搜吧、城市維護建設稅市俊、教育費附加和地方教育附加，個人也享受最高50%的減征滤奈。（關(guān)注當?shù)卣撸?/p>
三摆昧、個人所得稅
1.個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時蜒程，納稅人可憑原購房合同绅你、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后昭躺，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值忌锯、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整领炫、準確的房屋原值憑證偶垮，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定帝洪，對其實行核定征稅似舵，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額〉”
【補充】（1）個人轉(zhuǎn)讓房屋如果需要繳納增值稅啄枕，則個人所得稅應稅收入不含增值稅，即換成不含增值稅價族沃，賣價/（1+5%）频祝；
（2）不動產(chǎn)購置原價：包含的增值稅泌参，即不需要換算。
（3）納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用（發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致）常空、住房貸款利息（憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除）沽一、手續(xù)費、公證費等費用漓糙。
2.個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上铣缠、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅昆禽。
3.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與蝗蛙，對當事雙方不征收個人所得稅：
(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母醉鳖、子女捡硅、祖父母、外祖父母盗棵、孫子女壮韭、外孫子女、兄弟姐妹;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡纹因，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人喷屋、遺囑繼承人或者受遺贈人。
4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置瞭恰，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)屯曹，不征收個人所得稅。
四寄疏、印花稅
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅是牢。
五僵井、土地增值稅
1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅陕截。
2.以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：
(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)批什、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的农曲。
(二)房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體驻债、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)乳规、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利合呐、公益事業(yè)的暮的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會淌实、宋慶齡基金會冻辩、減災委員會猖腕、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會恨闪、全國老年基金會倘感、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
六咙咽、契稅
1.契稅稅率為3%—5%老玛。契稅的適用稅率，由省钧敞、自治區(qū)蜡豹、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案溉苛。對個人購買普通住房余素，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女炊昆，下同)唯一住房的桨吊，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房凤巨，且該住房屬于家庭唯一住房的视乐，減按1%稅率征收契稅。
2.自2016年2月22日起敢茁，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人佑淀、配偶以及未成年子女，下同)彰檬，面積為90平方米及以下的伸刃，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅逢倍。
3.自2016年2月22日起捧颅，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的较雕，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的碉哑，減按2%的稅率征收契稅。(北京市亮蒋、上海市扣典、廣州市、深圳市暫不實施)
4.對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為慎玖，應對受贈人全額征收契稅贮尖，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況趁怔。
5.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間湿硝，房屋闰蛔、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的图柏，或者房屋序六、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的蚤吹，或者房屋例诀、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定裁着、變更共有份額的繁涂，免征契稅。
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