強(qiáng)制停貸”事件發(fā)生后，對(duì)于“強(qiáng)制停貸”事件的始作俑者—房地產(chǎn)預(yù)售制度的取消與否综看，引發(fā)了眾多學(xué)者品腹、專(zhuān)家網(wǎng)絡(luò)大討論。各專(zhuān)家红碑、學(xué)者各執(zhí)一詞舞吭，背后的邏輯、理論和觀點(diǎn)非常不同析珊。概括起來(lái)羡鸥，主要有以下兩派觀點(diǎn)：
一、堅(jiān)決主張取消預(yù)售制
該派觀點(diǎn)以經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平為代表唾琼。在“強(qiáng)制停貸”事件后兄春，任澤平于7月14日連發(fā)4條微博，堅(jiān)決主張取消預(yù)售制锡溯，理由如下：
1赶舆、98年房改實(shí)行預(yù)售制，只是權(quán)宜之計(jì)祭饭。從大開(kāi)發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代芜茵，對(duì)購(gòu)房民眾不公平的預(yù)售制度已經(jīng)過(guò)時(shí)。
任澤平認(rèn)為倡蝙，98年房改時(shí)九串，全國(guó)缺房子，而開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，因此猪钮，借鑒中國(guó)香港的“賣(mài)樓花”做法品山，引進(jìn)預(yù)售制度，可以說(shuō)在當(dāng)時(shí)是合理的烤低，也是必要的肘交。
但是，房改20年以后扑馁，在人均住房面積得到了極大改善涯呻，已經(jīng)超過(guò)41平方米的存量房時(shí)代，再實(shí)行預(yù)售制度就非常不合理了腻要。
2复罐、預(yù)售制度需要嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的雄家。如果沒(méi)有這些保障措施效诅，一定會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房民眾不公平咳短，還不如借機(jī)取消預(yù)售制度填帽。
任澤平認(rèn)為蛛淋，雖然當(dāng)前世界很多發(fā)達(dá)國(guó)家有預(yù)售制度咙好，但是，在這些發(fā)達(dá)國(guó)家有嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管保障措施褐荷。
比如勾效，在我們國(guó)家是支付首付款后，再申請(qǐng)銀行按揭貸款用于支付購(gòu)房尾款叛甫；按揭貸款放下來(lái)后层宫，然后由銀行代購(gòu)房人一次性將按揭貸款（即購(gòu)房尾款）支付給開(kāi)發(fā)商。而在其它發(fā)達(dá)國(guó)家其监，按揭貸款是根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度在房屋交付前分期支付的萌腿。
3、取消預(yù)售制度抖苦，改為現(xiàn)售制度毁菱，開(kāi)發(fā)商拼的是所見(jiàn)即所得的過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠(chéng)信，這才是對(duì)購(gòu)房民眾最根本最是值得保障锌历。
在預(yù)售制情況下贮庞，貨不對(duì)板的現(xiàn)象是常常發(fā)生的。因?yàn)橘u(mài)的是期房究西，因此窗慎，在高額銷(xiāo)售獎(jiǎng)金的激勵(lì)下，就有可能導(dǎo)致銷(xiāo)售人員采取各種營(yíng)銷(xiāo)手段銷(xiāo)售房子。比如使用皇家園林景觀遮斥、五星級(jí)精裝修峦失、湖景房、尚未規(guī)劃的地鐵术吗、生態(tài)公園等等一些概念來(lái)吸引客戶(hù)等等宠进。
而實(shí)際交付時(shí)，皇家園林景觀藐翎，有可能就變成農(nóng)家園林景觀材蹬；湖景房也有可能變成小池塘旁邊的房子。因此吝镣，交付時(shí)也常常引發(fā)群體事件堤器。
而在現(xiàn)售條件下，因?yàn)榉课菀呀?jīng)建成末贾，園林景觀和室內(nèi)精裝修都已經(jīng)完成闸溃，銷(xiāo)售人員總不能睜眼說(shuō)瞎話，把一個(gè)小池塘邊地房子說(shuō)成湖景房或者海景房了拱撵。
除此之外辉川，任澤平還在微博平臺(tái)做了一個(gè)對(duì)于是否同意取消預(yù)售制的民意調(diào)查。根據(jù)該份調(diào)查投票結(jié)果拴测，在1萬(wàn)多人參與的投票中到涂，有8586人支持現(xiàn)房銷(xiāo)售、取消預(yù)售制毛嫉，占比81%雌桑，而支持現(xiàn)有的預(yù)售制的人數(shù)只有215人，僅僅占比2%务荆。
二妆距、堅(jiān)決反對(duì)取消預(yù)售制
該派觀點(diǎn)以北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心董藩為代表。在2022網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上函匕，董藩教授認(rèn)為不能取消預(yù)售制娱据，只能完善，理由如下：
1盅惜、如果取消預(yù)售制中剩，開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)制造房子的能力，至少下降三分之二
董藩教授認(rèn)為酷窥，如果取消預(yù)售制咽安，那么開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)制造房子的能力，至少下降三分之二蓬推，也就是只能制造三分之一的房子妆棒。這樣，有可能會(huì)導(dǎo)致房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上升糕珊。
這個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)售制度導(dǎo)致房屋供應(yīng)減少三分之二动分，是有可能出現(xiàn)產(chǎn)生這種結(jié)果的，但是供應(yīng)端減少三分之二的供應(yīng)红选，是否就一定導(dǎo)致房子供不應(yīng)求澜公，這還是存在的。因?yàn)樵谛枨蠖宋覀冞€需考慮一個(gè)問(wèn)題：
在人均居住面積達(dá)到41平方米的存量房時(shí)代喇肋，未來(lái)人口出生率持續(xù)下跌坟乾，同時(shí)老齡化的速度也在加劇，對(duì)房屋的住房需求還有多大蝶防？
2甚侣、在預(yù)售的情況下，可以檢測(cè)這個(gè)項(xiàng)目是否能夠適應(yīng)消費(fèi)者的需求间学，是否會(huì)受到歡迎殷费。
董藩教授認(rèn)為，在預(yù)售的情況下低葫，通過(guò)提前預(yù)售房子详羡，我們就可以知道，這個(gè)土地上建造的房子嘿悬，是否有人要实柠。如果預(yù)售好，比如銷(xiāo)售了60%或者80%鹊漠，就說(shuō)明在這個(gè)地方建造的房子不會(huì)造成資源浪費(fèi)主到，不會(huì)形成爛尾樓和建筑垃圾等茶行。
而一旦實(shí)行現(xiàn)售躯概，等房子造好后才發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方造好的房子賣(mài)不出去，它就改不了了畔师。
董藩教授這個(gè)說(shuō)法娶靡，在理論上也是說(shuō)得通的，但是看锉，房企拿地的實(shí)際情況是：
首先姿锭，房企用幾個(gè)億的資金在一個(gè)地方獲取一塊地，用于建設(shè)商品房伯铣，他一定會(huì)在拿地之前對(duì)這個(gè)城市的土地市場(chǎng)（包括歷年出讓的土地以及計(jì)劃出讓的土地?cái)?shù)量呻此、位置、樓面價(jià)等）和商品房市場(chǎng)（包括商品房存量腔寡、去化以及銷(xiāo)售價(jià)格等等）焚鲜，做一個(gè)詳細(xì)的盡職調(diào)查，以確保當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)良好，開(kāi)發(fā)建設(shè)出來(lái)的房子適銷(xiāo)對(duì)路忿磅。
其次糯彬，房企投資一塊土地，在經(jīng)過(guò)投資葱她、營(yíng)銷(xiāo)撩扒、工程、設(shè)計(jì)吨些、財(cái)務(wù)搓谆、法務(wù)等各個(gè)部門(mén)層層把關(guān)，在符合各項(xiàng)投資指標(biāo)的情況下豪墅，才能最終到老板面前決策挽拔。因此，房企獲取一塊地絕對(duì)不是老板拍腦袋的結(jié)果但校。
因此螃诅，不管預(yù)售，還是現(xiàn)售状囱，房子造好后賣(mài)不出去的情況是極少的术裸，除非當(dāng)?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極度惡化才有可能出現(xiàn)這種情況。
3亭枷、在預(yù)售狀態(tài)下袭艺，房?jī)r(jià)在不打壓的情況下是上漲的，老百姓提前購(gòu)買(mǎi)房子取得了一個(gè)增值叨粘，因此預(yù)售對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)是有好處的猾编。
董藩教授舉了一個(gè)例子說(shuō)，三年前你買(mǎi)的房子升敲，房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元一個(gè)平方米答倡，三年后房?jī)r(jià)是一萬(wàn)三千一個(gè)平方米，在這個(gè)過(guò)程中驴党，老百姓只付了首付瘪撇，就獲得了一個(gè)房子的增值，這對(duì)老百姓是有利的港庄。
上述兩位專(zhuān)家的觀點(diǎn)倔既，有各自的邏輯和道理。筆者一直認(rèn)為鹏氧，預(yù)售制在短期內(nèi)不存在取消的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)渤涌，但是有可能在預(yù)售資金監(jiān)管方面進(jìn)行重大的調(diào)整。
友友對(duì)上述兩位專(zhuān)家的看法怎么看呢把还？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論实蓬。
